Polska Ożywienie na polskim rynku magazynowym

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 38 mln mkw., co oznacza wzrost o około 5,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie tempo rozwoju rynku nadal wyhamowuje – rok wcześniej wzrost zasobów sięgał około 7,5 proc.

W pierwszym półroczu deweloperzy oddali do użytku ponad 1,23 mln mkw. nowej powierzchni, czyli o 7,3 proc. więcej niż w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku. W samym drugim kwartale podaż wyniosła około 578 600 mkw. – o 11,4 proc. mniej niż kwartał wcześniej, ale o 23,5 proc. więcej rok do roku.

Najwięcej nowej powierzchni powstało w województwie mazowieckim – prawie 396 100 mkw., co stanowiło niemal jedną trzecią całkowitej nowej podaży w pierwszej połowie roku. Kolejne miejsca zajęły województwa śląskie z wynikiem 143 550 mkw., pomorskie – 139 100 mkw. oraz dolnośląskie – 116 100 mkw.

Dane te wskazują na umiarkowane odbicie po stronie podażowej, aczkolwiek przy wyraźnie wolniejszym tempie ekspansji niż w ubiegłych latach – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Deweloperzy zachowują ostrożność

Aktywność deweloperów pozostaje umiarkowana. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się około 1,30 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. To o 10,4 proc. mniej niż kwartał wcześniej i o 11,2 proc. mniej niż rok wcześniej.

Ponad połowa – dokładnie 53,9 proc. – całego wolumenu powierzchni w budowie przypadała na dwa województwa: mazowieckie, gdzie realizowano prawie 381 350 mkw., oraz śląskie z wynikiem 321 150 mkw.

Łącznie prawie 85 proc. powierzchni znajdującej się w budowie powstaje na sześciu największych rynkach regionalnych: mazowieckim, śląskim, dolnośląskim, łódzkim, wielkopolskim i pomorskim.

O ostrożności deweloperów świadczy również liczba nowych inwestycji. W pierwszej połowie 2026 roku rozpoczęto ich około 25 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Może to ograniczyć nową podaż w kolejnych kwartałach – wskazuje Jakub Kurek.

Najemcy wracają na rynek

Wyraźne ożywienie widać natomiast po stronie najemców. W drugim kwartale 2026 roku całkowity popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe przekroczył 1,93 mln mkw. To wzrost o 22,4 proc. kwartał do kwartału i o 6,3 proc. rok do roku.

Był to jednocześnie najlepszy wynik dla drugiego kwartału od czterech lat – od II kwartału 2022 roku – oraz piąty najwyższy kwartalny poziom aktywności najemców w historii polskiego rynku.

W całym pierwszym półroczu najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw., czyli o 21,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Co istotne, wzrost popytu nastąpił równolegle ze spadkiem pustostanów. Oznacza to, że najemcy stopniowo wchłaniają dostępną powierzchnię w istniejących obiektach, mimo dalszego wzrostu całkowitych zasobów rynku.

Zmieniła się również struktura zawieranych transakcji. W pierwszych sześciu miesiącach roku nowe umowy najmu odpowiadały za 52,1 proc. całkowitego popytu, czyli około 1,83 mln mkw. Udział renegocjacji wyniósł 34,4 proc. (około 1,21 mln mkw.), ekspansji – 7,8 proc., a transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego – 5,7 proc.

Dla porównania, w pierwszej połowie 2025 roku nowe umowy odpowiadały za około 40 proc. popytu, a renegocjacje za niemal 54 proc.

Rosło również zainteresowanie umowami krótkoterminowymi. W pierwszym półroczu najemcy zawarli kontrakty na okres do jednego roku dotyczące około 172 700 mkw., czyli blisko 35 proc. więcej niż rok wcześniej.

E-commerce znów napędza popyt

Największą aktywność najemców odnotowano w województwach śląskim, dolnośląskim, łódzkim, mazowieckim i wielkopolskim. Ich udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 17,7 proc., 16,6 proc., 16,3 proc., 15,8 proc. i 15,2 proc.

Wśród największych transakcji zawartych w pierwszej połowie 2026 roku znalazły się m.in. umowa najmu zwrotnego magazynu o powierzchni 125 800 mkw. dedykowanego firmie Raben w Poznaniu, wynajem 107 850 mkw. przez poufnego najemcę w EQT Exeter Poznań Żerniki I oraz renegocjacja umowy najmu przez Castoramę dotycząca około 101 500 mkw. w Panattoni BTS Castorama w Strykowie. Kolejną dużą transakcją była nowa umowa na około 100 000 mkw. podpisana przez Latex Opony w Panattoni Park Bytom.

Wyraźnie wzrosła również aktywność sektora e-commerce. Firmy z tej branży wynajęły w pierwszym półroczu ponad 800 000 mkw., co odpowiadało blisko 23 proc. całkowitego popytu. Wśród najbardziej aktywnych najemców znalazły się m.in. Shein i Temu.

W pierwszej połowie 2026 roku zawarto także 11 transakcji dotyczących co najmniej 50 000 mkw. Rok wcześniej takich umów było siedem.

Coraz mniej wolnej powierzchni

Wzrost aktywności najemców przekłada się na stopniowe ograniczanie dostępnej powierzchni. Według Newmark Polska obecnie w istniejących magazynach dostępnych jest ponad 2,5 mln mkw., czyli o ponad 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Dodatkowo obiekty będące w budowie oferują ponad 502 000 mkw.

Na koniec czerwca 2026 roku wskaźnik pustostanów w całej Polsce wyniósł 6,6 proc., wobec 8,2 proc. rok wcześniej. Tym samym po raz pierwszy od II kwartału 2023 roku spadł poniżej poziomu 7 proc.

Najwyższe poziomy pustostanów odnotowano w województwach świętokrzyskim – 17,9 proc. – oraz podkarpackim – 14,0 proc. Najmniej wolnej powierzchni było natomiast w województwach opolskim (1,1 proc.), warmińsko-mazurskim (2,1 proc.) i zachodniopomorskim (2,3 proc.).

Na większości głównych rynków regionalnych dostępność powierzchni mieściła się w przedziale około 5–8 proc. Wyraźny spadek wskaźnika pustostanów rok do roku odnotowano m.in. na Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej oraz w Wielkopolsce.

Czynsze stabilne, ale rynek coraz bardziej się polaryzuje

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowo-przemysłowe na głównych rynkach pozostają relatywnie stabilne. Jednocześnie coraz wyraźniej widać różnice między nowoczesnymi obiektami zlokalizowanymi w najbardziej atrakcyjnych miejscach a starszymi, mniej efektywnymi budynkami.

Spadek wskaźnika pustostanów ogranicza presję na obniżanie czynszów w segmencie prime. Właściciele starszych obiektów oraz nieruchomości położonych na rynkach charakteryzujących się większą dostępnością powierzchni są natomiast bardziej skłonni oferować najemcom rozbudowane pakiety zachęt.

Najwyższe czynsze utrzymują się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa oraz Lider ds. ESG w Newmark Polska.

Perspektywy dla rynku

Dane za pierwsze półrocze 2026 roku pokazują rynek magazynowo-przemysłowy w fazie stopniowej równowagi. Z jednej strony rosnąca aktywność najemców oraz spadek pustostanów wskazują na poprawę popytu. Z drugiej – ostrożność deweloperów i malejący wolumen powierzchni w budowie sugerują, że podaż w kolejnych kwartałach może rosnąć wolniej.

Taka sytuacja może sprzyjać dalszemu ograniczaniu dostępności powierzchni, szczególnie na najbardziej atrakcyjnych rynkach i w przypadku obiektów o wysokim standardzie. Jednocześnie rosnąca aktywność sektora e-commerce oraz większa liczba dużych transakcji wskazują, że zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową pozostaje istotnym elementem rozwoju polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.