Europa Środkowa Dwie trzecie zasobów handlowych ma ponad 15 lat

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w sześciu krajach Europy Środkowo-Wschodniej oraz krajach bałtyckich wynoszą około 33,3 mln sqm. Z tego 20 mln sqm ma ponad 15 lat, a ponad 10,6 mln sqm – ponad 20 lat. Problem starzejących się zasobów jest szczególnie widoczny w stolicach regionu. W Budapeszcie 84 pct nowoczesnej powierzchni handlowej ma ponad 15 lat, w Rydze – 76 pct, a w Warszawie – 70 pct. Udział przekracza również 60 pct w Tallinie, Bratysławie, Pradze i Wilnie.

W Polsce skala dojrzałych zasobów jest znacząca, a rynek coraz częściej stoi przed wyborem między modernizacją istniejących obiektów a zmianą ich funkcji. Trend ten jest konsekwencją boomu inwestycyjnego z końca lat 90. i początku XXI wieku. Wiele centrów handlowych powstałych w tym okresie nadal pozostaje konkurencyjnych, ale wymaga inwestycji odpowiadających na zmieniające się oczekiwania konsumentów, najemców oraz wymagania środowiskowe.

– Rynek handlowy w Europie Środkowo-Wschodniej przechodzi od ekspansji do optymalizacji. Duża liczba dojrzałych obiektów oznacza wiele możliwości inwestycyjnych, ale nie ma jednego rozwiązania, które sprawdzi się w każdym przypadku. W zależności od lokalizacji, pozycji konkurencyjnej i charakterystyki obiektu właściwa strategia może obejmować zarówno zmianę tenant mixu i modernizację, jak i zmianę formatu czy kompleksową przebudowę – mówi Wojciech Wojtowicz, senior business analyst, market insights, Colliers.

W przeciwieństwie do niektórych rynków Europy Zachodniej, gdzie przestarzałe centra handlowe są coraz częściej przekształcane w projekty mieszkaniowe, logistyczne lub mixed-use, wiele obiektów w Europie Środkowo-Wschodniej nadal korzysta ze stosunkowo wysokiego poziomu wynajęcia i popytu ze strony najemców. Dlatego modernizacja i repozycjonowanie pozostają częstsze niż całkowita przebudowa.

Właściciele coraz częściej poszerzają ofertę o gastronomię, rozrywkę, usługi, zdrowie, wellness, fitness, opiekę medyczną, coworking i funkcje społeczne. Takie elementy zwiększają liczbę powodów do odwiedzania obiektu i są mniej podatne na bezpośrednią konkurencję ze strony sprzedaży internetowej niż tradycyjny handel produktami.

Zmiany wynikają również z trendów demograficznych i gospodarczych. Społeczeństwa Europy Środkowo-Wschodniej starzeją się, a w kilku krajach liczba ludności spada. Jednocześnie siła nabywcza gospodarstw domowych nadal rośnie wraz ze wzrostem dochodów i produktywności oraz zbliżaniem się poziomu życia do Europy Zachodniej. Coraz większa część siły nabywczej koncentruje się też w największych miastach regionu, wspieranych przez migrację wewnętrzną i zagraniczną.

– Starzenie się społeczeństwa nie musi oznaczać kurczenia się rynku konsumenckiego. Gospodarstwa domowe w Europie Środkowo-Wschodniej stają się zamożniejsze, a siła nabywcza coraz bardziej koncentruje się w największych miastach regionu. Jednocześnie starzenie się ludności i rosnące znaczenie usług zmieniają strukturę popytu. Obiekty handlowe będą więc musiały oferować więcej niż tradycyjne zakupy. To sprawia, że modernizacja i repozycjonowanie dojrzałych obiektów będą zyskiwać na znaczeniu – mówi Grzegorz Sielewicz, head of economic & market insights, CEE, Colliers.

W poszczególnych krajach właściciele reagują na te zmiany w różny sposób. Polska jest jednym z rynków, na których wyraźnie widać przejście od prostego unowocześniania obiektów do zmiany ich formatu i funkcji. Starsze aktywa są przekształcane w parki handlowe, projekty mixed-use, biura czy zabudowę mieszkaniową. Dawne lokalizacje handlowe, takie jak Pasaż Tesco w Gdyni i Malta w Poznaniu, są przeznaczane pod projekty mieszkaniowe, a część centrów handlowych zmienia się w bardziej elastyczne formaty parków handlowych.

W Warszawie 70 pct nowoczesnych zasobów handlowych ma ponad 15 lat, co pokazuje skalę wyzwania stojącego przed właścicielami dojrzałych aktywów. Jednocześnie największe miasta pozostają kluczowymi ośrodkami koncentracji ludności i siły nabywczej, co sprzyja modernizacji i repozycjonowaniu dobrze zlokalizowanych obiektów.

Na innych rynkach regionu również widać różne modele transformacji. W Estonii centra handlowe coraz częściej rozszerzają ofertę o gastronomię, rozrywkę, sport, wellness i usługi medyczne. W Tallinie centrum T1 stopniowo ogranicza zależność od tradycyjnego handlu, wprowadzając funkcje rekreacyjne, sportowe, beauty, wellness i biurowe.

Na Litwie dominuje modernizacja i ukierunkowane repozycjonowanie. MADA w Wilnie przechodzi gruntowną przebudowę, której celem jest stworzenie bardziej lokalnego, społecznościowego miejsca z ofertą lifestyle’ową. Centrum Europa w Wilnie rozszerzyło natomiast ofertę o zdrowie, wellness, sport i rekreację.

Na Słowacji dojrzałe centra handlowe reagują na konkurencję poprzez modernizację oraz rozwój gastronomii, usług medycznych, wellness, rozrywki i handlu odpowiadającego na codzienne potrzeby. Vivo! Bratislava zostało przeprofilowane w kierunku zakupów codziennych i oferty cenowej, w tym poprzez wprowadzenie dwóch supermarketów.

Na Łotwie planowana przebudowa MOLS w Rydze zakłada stworzenie wielofunkcyjnego miejsca łączącego handel, gastronomię, usługi medyczne, hotelarstwo, coworking, sport, wellness, rekreację i wydarzenia. Centralnym elementem projektu ma być plac publiczny o powierzchni 8 650 sqm. Celem jest przekształcenie zamkniętego, podmiejskiego centrum handlowego w szerszy, miejski cel wizyt.

Rumunia również pokazuje szerokie spektrum podejść – od punktowej modernizacji po bardziej kompleksową przebudowę. Agora Mall w Arad została gruntownie zmodernizowana i przeprofilowana wokół handlu, gastronomii, rekreacji i usług po okresie bardzo niskiego poziomu komercjalizacji.

Nieco inny cykl życia mają parki handlowe. Są one na ogół młodsze niż zamknięte centra handlowe i na wielu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej nadal cieszą się wysokim popytem najemców. Właściciele koncentrują się więc przede wszystkim na poprawie parametrów ESG, rozwoju usług, ofercie convenience i doświadczeniu klienta, a nie na kompleksowym repozycjonowaniu.

Format ten ma szczególne znaczenie w małych i średnich miastach, gdzie istotne są wygoda, dostępność i efektywność kosztowa. W Polsce i Czechach część starszych obiektów opartych na hipermarketach jest również przekształcana w nowoczesne parki handlowe, co stanowi alternatywę dla całkowitej przebudowy.

Raport Colliers wskazuje na szeroki wachlarz strategii dla starzejących się obiektów handlowych – od zmian tenant mixu i modernizacji, przez rozbudowę i zmianę formatu, po przebudowę na projekty mixed-use, a w wybranych przypadkach także wyburzenie. Odpowiednie rozwiązanie zależy m.in. od lokalizacji, zasięgu catchment area, poziomu wynajęcia, pozycji konkurencyjnej, parametrów fizycznych obiektu i potencjału jego dalszego zagospodarowania.

Nadchodzący cykl na rynku handlowym będzie więc w mniejszym stopniu dotyczył zwiększania podaży, a w większym – dostosowywania istniejących obiektów do zmieniających się potrzeb konsumentów i najemców. W Polsce i pozostałych krajach regionu coraz większe znaczenie będą miały projekty łączące handel z gastronomią, usługami, rekreacją, wellness, rozrywką i funkcjami społecznymi.