Polska Warszawski rynek biurowy zmienia układ sił

Warszawski rynek biurowy od 2023 roku znajduje się w fazie wyraźnej luki podażowej. Do końca 2026 roku na rynek trafi zaledwie około 28 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza, że nowa podaż będzie jednym z najniższych wyników w historii stołecznego rynku. W kolejnych latach również trudno oczekiwać wyraźnego wzrostu aktywności deweloperskiej. Rosnące koszty realizacji inwestycji, droższe finansowanie i większa ostrożność inwestorów ograniczają liczbę nowych projektów.

Jednocześnie popyt na biura pozostaje wysoki. W pierwszej połowie 2026 roku aktywność najemców osiągnęła 420 tys. mkw., co oznacza wzrost o 38 pct rok do roku. Na rynku ponownie pojawiają się duże transakcje najmu, a firmy coraz częściej traktują biuro jako narzędzie wspierające rozwój biznesu, współpracę zespołów i budowanie kultury organizacyjnej.

– Warszawski rynek biurowy wchodzi w zupełnie inną fazę niż ta, którą obserwowaliśmy bezpośrednio po pandemii. Dziś problemem nie jest brak popytu, ale coraz mniejsza dostępność nowoczesnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Szczególnie w centrum wybór dużych, wysokiej jakości modułów szybko się kurczy. To stopniowo zmienia układ sił w negocjacjach i sprawia, że najemcy planujący relokację powinni rozpoczynać proces znacznie wcześniej niż jeszcze kilka lat temu – mówi Sara Romanowska, starszy doradca w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.

Pustostany spadają

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5 pct, co oznacza spadek o 2,3 pkt proc. w ujęciu rocznym. Szczególnie wyraźnie widać to w centralnych lokalizacjach, gdzie wskaźnik pustostanów obniżył się do 4,8 pct.

Jeszcze lepiej skalę zmian pokazują dane dla rejonu Ronda Daszyńskiego, które stało się jednym z głównych centrów biznesowych Warszawy. Wskaźnik pustostanów wynosi tam obecnie zaledwie 3,6 pct. Przy tak ograniczonej dostępności najemcy poszukujący większych powierzchni muszą planować swoje potrzeby z dużym wyprzedzeniem.

Spadek pustostanów nie wynika jednak wyłącznie z aktywności najemców. Coraz większe znaczenie ma również wycofywanie z rynku starszych, mniej konkurencyjnych budynków. Właściciele obiektów, które nie odpowiadają współczesnym standardom technicznym lub środowiskowym, coraz częściej decydują się na ich modernizację albo zmianę funkcji, najczęściej na mieszkaniową. W efekcie zasób dostępnej powierzchni biurowej dodatkowo się kurczy.

– Spadek pustostanów nie oznacza, że każdy budynek automatycznie zyskuje na atrakcyjności. Rynek coraz mocniej się polaryzuje. Najemcy koncentrują się na nowoczesnych, dobrze zlokalizowanych i efektywnych energetycznie projektach, podczas gdy starsze obiekty muszą konkurować modernizacją, zmianą standardu lub bardziej elastycznymi warunkami. W części przypadków właściciele decydują się również na zmianę funkcji nieruchomości, co dodatkowo ogranicza zasób powierzchni biurowej – mówi Sara Romanowska, starszy doradca w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.

Czynsze rosną, zachęty są coraz mniejsze

Malejąca dostępność powierzchni wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości i znajduje odzwierciedlenie w poziomie czynszów. W centralnych strefach Warszawy czynsze ofertowe wynoszą obecnie od 15 do 28 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w najbardziej prestiżowych projektach typu prime sięgają 25–32 EUR/mkw./miesiąc.

Jednocześnie właściciele stopniowo ograniczają pakiety zachęt oferowanych najemcom, które jeszcze kilka lat temu były standardowym elementem negocjacji.

Zmieniające się warunki rynkowe wymagają również od firm wcześniejszego planowania procesów najmu. Dotyczy to zwłaszcza organizacji planujących relokację do centrum miasta lub poszukujących większych modułów biurowych. Zwlekanie z decyzją może oznaczać ograniczony wybór dostępnych powierzchni.

2027 rok z rekordowo niską podażą nowych biur

W kolejnych kwartałach można oczekiwać dalszego spadku poziomu pustostanów. Ograniczona podaż nowych inwestycji będzie nadal zderzać się z relatywnie wysokim popytem na nowoczesne powierzchnie biurowe.

Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku w budowie pozostawało około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej, przy czym ponad 90 pct projektów realizowano w centralnych strefach miasta. W 2027 roku nowa podaż może być najniższa od wielu lat, a wyraźniejszego odbicia aktywności deweloperskiej oczekuje się dopiero w 2028 roku.

W konsekwencji dostępność powierzchni, szczególnie w nowoczesnych budynkach klasy A, będzie się dalej kurczyć. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach pustostany mogą spaść do poziomów, które jeszcze bardziej ograniczą wybór dla najemców poszukujących większych biur. Kluczowym wyzwaniem będzie więc nie tylko negocjowanie warunków finansowych, ale przede wszystkim znalezienie odpowiedniej powierzchni w preferowanej lokalizacji.

Dalszy spadek pustostanów może również wspierać wzrost czynszów, szczególnie w projektach oferujących wysoki standard techniczny, certyfikację środowiskową i atrakcyjną lokalizację. Jednocześnie rosnąć będzie znaczenie modernizacji starszych budynków, ponieważ różnica między obiektami nowoczesnymi a mniej konkurencyjnymi staje się coraz bardziej widoczna.

Trend widoczny również poza Warszawą

Spadające pustostany w centrach dużych ośrodków biurowych nie są zjawiskiem wyłącznie warszawskim. Coraz wyraźniej widać je również w centralnych lokalizacjach miast regionalnych, takich jak Kraków.

W całym kraju deweloperzy ograniczają rozpoczynanie nowych projektów biurowych z powodu wysokich kosztów budowy, droższego finansowania i bardziej zachowawczego podejścia inwestorów. W efekcie również na rynkach regionalnych podaż nowoczesnych biur rośnie znacznie wolniej niż jeszcze kilka lat temu.

Popyt pozostaje jednak stabilny i jest wspierany przez sektor usług dla biznesu, IT, centra kompetencyjne oraz firmy utrzymujące hybrydowy model pracy. Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na jakość powierzchni, efektywność energetyczną budynków, certyfikaty środowiskowe i dostępność komunikacyjną. Sprzyja to szybszemu wynajmowaniu najlepszych projektów i stopniowemu ograniczaniu dostępności najbardziej atrakcyjnych powierzchni także poza stolicą.

Warszawa pozostaje najbardziej zaawansowanym przykładem tego trendu. Dostępność nowoczesnych powierzchni w centrum miasta kurczy się szybciej niż na rynkach regionalnych. Stolica jako pierwsza odczuwa skutki ograniczonej podaży nowych inwestycji w postaci spadku pustostanów, wzrostu czynszów i wzmocnienia pozycji właścicieli nieruchomości. Przy utrzymującej się niskiej aktywności deweloperskiej podobne procesy mogą być jednak coraz bardziej widoczne również w innych największych miastach Polski.

Najemcy muszą planować relokacje z większym wyprzedzeniem

Warszawski rynek biurowy znajduje się obecnie w fazie wyraźnego spadku pustostanów. Ograniczona podaż nowych projektów, utrzymująca się wysoka aktywność najemców oraz stopniowe wycofywanie części starszych budynków z rynku sprawiają, że dostępność powierzchni systematycznie maleje.

W kolejnych kwartałach trend ten może się utrzymać, zwiększając presję na czynsze i konkurencję o najlepsze biura. Przy ograniczonej liczbie nowych projektów dostępność wysokiej jakości powierzchni będzie odgrywać coraz większą rolę w decyzjach najemców zarówno w Warszawie, jak i na pozostałych kluczowych rynkach biurowych w Polsce.

– W perspektywie najbliższych dwóch lat jednym z najważniejszych kryteriów przy podejmowaniu decyzji przez najemców może stać się nie sam poziom czynszu, lecz dostępność odpowiedniej powierzchni. Firmy poszukujące dużych, nowoczesnych biur w najlepszych lokalizacjach będą musiały planować swoje potrzeby z większym wyprzedzeniem. Przy ograniczonej podaży nowych projektów dobrze przygotowana strategia najmu i odpowiednio wczesne rozpoczęcie procesu będą miały coraz większe znaczenie – podsumowuje Sara Romanowska, starszy doradca w dziale powierzchni biurowych, Axi Immo.