Porty morskie napędzają popyt na magazyny

W 2018 roku na modernizację portu w Gdańsku przeznaczono 170 mln złotych. W ciągu kolejnych lat inwestycje na ten cel wyniosą łącznie blisko 700 mln złotych, przy znacznym dofinansowaniu ze środków Unii Europejskiej. Jednocześnie trwa rozbudowa portu w Gdyni oraz infrastruktury drogowej korytarza transportowego Bałtyk-Adriatyk. Dla właścicieli i najemców magazynów projekty te oznaczają spore zmiany. Prawdziwa rewolucja jednak jeszcze przed nami.

W 2017 roku przeładowano ponad 40 mln ton towarów w Gdańsku i kolejne 21 mln w Gdyni. Pierwsza połowa 2018 roku to kontynuacja pozytywnego trendu: 11,5 mln ton w Gdyni (o 11 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2017 roku) oraz 25 mln ton w Gdańsku (blisko 35 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 roku). Dla obu portów były to wyniki rekordowe.

Trójmiejskie porty zawdzięczają tak dobre wyniki bardzo dynamicznemu rozwojowi infrastruktury transportowej i magazynowo-przeładunkowej. Są one jednak główną siłą napędową gospodarki regionu, a rynek magazynowy odpowiada na rosnący popyt ze strony najemców.

W Gdańsku budują najwięksi deweloperzy: Panattoni, 7R, Segro, Goodman i Prologis. Nowe hale magazynowe powstają już nie tylko w samym porcie, ale też na terenie rafinerii i na coraz odleglejszych terenach. Ich oferta jest jednak wciąż niewystarczająca w stosunku do potrzeb, a rynek należy do deweloperów i wynajmujących.

W porównaniu z sąsiednim Gdańskiem koszty najmu powierzchni magazynowej w Gdyni są niższe, ale także tam, pomimo słabiej rozwiniętej infrastruktury drogowej, zdecydowana większość magazynów bardzo szybko znajduje najemców.

Pomimo wzrostu wymiany handlowej między Polską a innymi krajami, na polskim wybrzeżu nie przybywa nowych portów. Oznacza to, że w kolejnych latach porty gdański i gdyński będą odnotowywały kolejne rekordy przeładunków, a jednocześnie będą rozbudowywane i modernizowane.

Przewidujemy dalszy wzrost popytu na powierzchnie magazynowe przy ograniczonych możliwościach zwiększania podaży. Deweloperzy będą stawiali na inwestycje na terenach oddalonych od portów oraz na optymalizację czasu obsługi celnej. W związku z tym czynsze w najlepiej położonych parkach magazynowych prawdopodobnie wzrosną, ale wzrost ten nie będzie równomierny. Bardzo duże znaczenie będą też miały decyzje władz portów i samych miast.

Bardzo ambitne plany przeobrażenia Portu Gdańsk w port piątej generacji zakładają budowę Portu Zewnętrznego (Centralnego), który powstałby na wodach Zatoki Gdańskiej. Gdańsk stałby się wówczas największym portem na południowym Bałtyku i jednym z największych w Europie Wschodniej. Wartość inwestycji szacowana jest na miliardy złotych, a jej realizacja wiązałaby się jednocześnie z koniecznością poprawy infrastruktury kolejowej i drogowej.

Powstanie Portu Zewnętrznego oznaczałoby rewolucję na rynku magazynowym – przynajmniej pod względem ilościowym. Wzrosłyby zarówno ceny gruntów, jak i zapotrzebowanie na magazyny, a co za tym idzie także koszty najmu powierzchni magazynowej. Zgodnie z planami Port Zewnętrzny osiągnie pełną zdolność operacyjną około 2030 roku.

Wysokie wskaźniki wynajęcia powierzchni w istniejących obiektach w Gdańsku i Gdyni skłaniają deweloperów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Dobrym przykładem jest leżący na południe od Trójmiasta Tczew, gdzie już teraz powstaje kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej. Inwestorzy zwrócili także uwagę na graniczącą z Trójmiastem Rumię.

Szczególnie interesujący dla deweloperów i inwestorów jest Elbląg, który mógłby zostać ważnym portem towarowym. Aktualnie przeładowuje się tam jedynie 100-200 tysięcy ton rocznie (przy rekordach sprzed kilku lat sięgających 400 tysięcy ton), co jest wartością znikomą w porównaniu z Gdynią i Gdańskiem. Miasto ma jednak niewykorzystany potencjał, także kadrowy. Doprowadzenie do niego autostrady oraz modernizacja portu uczyniłyby z niego miejsce bardzo atrakcyjne dla inwestorów, ale szanse na realizacje tych planów do końca 2020 roku są niewielkie. Pod uwagę brane są też coraz częściej mniejsze miejscowości położone na południe od Gdańska.

Trójmiasto ma przed sobą kilka lat hossy inwestycyjnej i ambitnej rozbudowy portów. Dla deweloperów obiektów magazynowych oznacza to nowe możliwości pozyskania dogodnych lokalizacji pod kolejne inwestycje dla najemców. Rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty pracy wpływają jednak na skalę realizowanych przedsięwzięć, co przełoży się na wzrost czynszów za nowopowstającą powierzchnię.