Transakcje portfelowe napędzają rynek

Miniony rok można zaliczyć do wyjątkowo zaskakujących w historii rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce. Łączna wartość wszystkich transakcji przekroczyła kwotę 7,2 mld euro, co stanowiło wzrost o 2,3 mld euro (47 proc.) w porównaniu z rokiem 2017. Tak wysoki wynik to w głównej mierze rezultat dynamicznego wzrostu na rynku komercyjnym, pojawiających się nowych podmiotów inwestycyjnych, a także awansu polskiej gospodarki w międzynarodowych rankingach. Ponadto inwestycjom sprzyjają niskie stopy procentowe, dobre nastroje konsumenckie i wysoki popyt na powierzchnie komercyjne.

Wynik 7,2 mld euro jest dotychczas najwyższy w historii polskiego rynku (poprzedni rekord był na poziomie 5,1 mld euro i odnotowany został w 2006 roku). Polska jako najbardziej atrakcyjny kraj w Europie Środkowo-Wschodniej stanowi doskonałą alternatywę dla rynków Europy Zachodniej. Posiada bogatą ofertę nowoczesnych aktywów każdej kategorii, dzięki czemu z roku na rok zwraca uwagę coraz większej grupy nowych nabywców. W minionym roku w Polsce zadebiutowały m.in. fundusze z Filipin czy Singapuru. Ponadto, Polska awansowała w rankingu agencji FTSE Russel, gdzie jako pierwsze państwo z regionu została zaliczona do krajów rozwiniętych, co w perspektywie długoterminowej przełoży się na wielkość wolumenu inwestycyjnego, nie tylko w sektor nieruchomości komercyjnych i postrzeganie naszej gospodarki przez podmioty międzynarodowe.

Rok 2018 obfitował w transakcje portfelowe, w szczególności na rynku magazynowym, gdzie łączny wolumen zainwestowanego kapitału w sektorze opiewał na kwotę równą 1,8 mld euro, i przekroczył niemal dwukrotnie wynik osiągnięty w roku 2017, a ponad 1,3 mld euro wartości akwizycji magazynowych stanowiły transakcje portfelowe. Tak duże zainteresowanie segmentem logistycznym to wynik stabilnego wzrostu i rozwoju tego rynku, co między innymi spowodowane jest znaczącą poprawą sieci dróg i autostrad, relatywnie niskimi kosztami prowadzenia działalności, a także dynamicznym rozwojem sektora e-commerce. Największe transakcje portfeli magazynowych w 2018 roku dotyczyły nabycia nieruchomości Hines przez Blackstone, sprzedaży portfolio Prologis do Mapletree oraz przejęcia części portfela Panattoni przez European Logistic Investment BV.

Pomimo dynamicznej sytuacji w sektorze magazynowym najbardziej pożądanymi aktywami w minionym roku były aktywa biurowe, zlokalizowane głównie na stołecznym rynku. Aż 38 proc. całkowitego wolumenu przejęć, tj. 2,7 mld euro zainwestowano w biura, z czego aż 1,7 mld euro to transakcje zrealizowane w Warszawie. Bardzo dobra kondycja stołecznego rynku i wysoka podaż nowoczesnych aktywów, wynajętych już na etapie budowy sprawia, że inwestorzy coraz częściej postrzegają rynek warszawski jako stabilny z perspektywą długoterminowych zwrotów. Do największych sfinalizowanych transakcji biurowych pod względem wielkości wolumenu można zaliczyć m.in.: przejęcie Gdański Business Center (C&D) przez Savills IM, zakup biurowców Skylight i Lumen przez Globalworth, nabycie Warsaw Spire A (50 proc.) przez Madison czy sprzedaż biurowca Cedet do GLL.

Uwagę inwestorów w dalszym ciągu przyciąga również sektor handlowy, gdzie w 2018 roku zainwestowano łącznie 2,5 mld euro, odnotowując 41 proc. wzrost wolumenu w porównaniu z poprzednim rokiem. Jednak tak wysoki wolumen został zdominowany przez największą w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcję sprzedaży 28 centrów handlowych do Griffin Real Estate za kwotę bliską 1 mld euro. Ponadto nowego właściciela zyskały takie obiekty jak Wars Sawa Junior, Galeria Katowicka czy Galeria Malta.

Rok 2018 upłynął również pod hasłem kompresji stóp kapitalizacji za najlepsze aktywa, które osiągnęły najniższą dotychczas wartość. W segmencie biurowym przekroczono poziom 5 proc., za produkty zlokalizowane w centrum Warszawy, spadły również stopy kapitalizacji za nieruchomości handlowe, które w minionym roku wyceniane były nieco powyżej 4 proc., a najlepsze produkty magazynowe, zabezpieczone długimi umowami najmu osiągnęły wartość bliską 5,25 proc. W najbliższym czasie stopy kapitalizacji powinny utrzymać się na stabilnym poziomie.