Nadchodzi czas na wzrost czynszów w magazynach

W ciągu ostatnich 24 miesięcy obserwowaliśmy silną kompresję stóp kapitalizacji na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce przy jednoczesnym wzroście czynszów, którego znaczenia często nie doceniano.

Stopy zwrotu w przypadku nieruchomości generujących znaczny dochód i wynajętych renomowanym najemcom na długi okres ponad 15 lat obniżyły się do około 5 proc. Inwestycjami wymagającymi większego wkładu w zarządzanie aktywami, takimi jak parki zajmowane przez wielu najemców, interesują się fundusze inwestycyjne, które oczekują, że stopy kapitalizacji zmniejszą się z obecnego poziomu wynoszącego 6,75 proc. do 6,25 proc.

Kluczową kwestią staje się wzrost stawek czynszowych. Ze względu na obecną sytuację na rynku, który jest rynkiem wynajmującego, deweloperzy decydują się na realizację nowych projektów, jeżeli są one uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia, tj. oferują oczekiwaną stopę zwrotu dzięki czynszom, które pokryją koszty inwestycji oraz zapewnią dodatkowy zysk. Deweloperzy nie mogą już budować i sprzedawać nieruchomości na poziomie kosztów odtworzenia. Wybrane czynniki wpływające na wzrost czynszów:

1. Drastyczny wzrost kosztów budowy, pracy oraz tzw. kosztów miękkich w ciągu ostatnich dwóch lat. Analizy cen pokazują, że wzrosły one w tym okresie o ponad 20 proc. Ponadto najemcy coraz częściej oczekują, że ich budynki będą spełniały określone wymogi. To z kolei przekłada się na wyższy koszt realizacji projektów zgodnych z wewnętrznymi regulacjami firm oraz dostarczenia efektywnych i konkurencyjnych budynków spełniających specyfikacje, które wymagają większych nakładów finansowych. Według danych Eurostatu, koszty pracy w branży budowlanej wzrosły o 10 proc. rok do roku. Natomiast jak podaje Sekocenbud, koszty budowy wzrosły w tym czasie o 4 proc., a materiałów instalacyjnych o 3,5 proc.

2. Dostępność wykonawców. Problemy z pozyskaniem wykonawcy robót mogą spowodować opóźnienia w realizacji inwestycji. Ponadto niektórzy wykonawcy często prowadzą prace w okresie zimowym, aby dotrzymać terminów, co wpływa dodatkowo na wzrost kosztów.

3. Zaskakująco niewielka liczba deweloperów budujących nową powierzchnię w Polsce. Wielu właścicieli obiektów magazynowych zajmuje się jedynie zarządzaniem aktywami i nie dostarcza na rynek dużej ilości nowej powierzchni pomimo silnego popytu.

4. Rosnące ceny gruntów i odpowiednich terenów inwestycyjnych. Przepisy ograniczające możliwości zmiany przeznaczenia terenu na cele przemysłowe w planach zagospodarowania przestrzennego powodują wzrost cen gruntów. Ponadto regulacje obowiązujące od 2016 roku uniemożliwiają swobodny obrót gruntami rolnymi o powierzchni przekraczającej 3 tys. mkw. oraz znacząco utrudniły procedurę zmiany planów zagospodarowania przestrzennego. Ponadto wymagane jest zapewnienie odpowiedniej infrastruktury, której często brakuje – dotyczy to m.in. sieci elektrycznej i systemu odprowadzania wód deszczowych.

5. Rekordowo niskie stopy pustostanów i ograniczona dostępność powierzchni spełniającej oczekiwania najemców pod względem jakości i metrażu. To z kolei prowadzi do negocjacji kwestii wysokości czynszów oraz ich stabilizacji na wyższym poziomie. Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla całej Polski wynosi niewiele ponad 5 proc., a w niektórych regionach jest jeszcze niższy. Banki nadal niechętnie udzielają finansowania na inwestycje o charakterze spekulacyjnym i na ogół wymagają zabezpieczenia nowych projektów umowami przednajmu. Z tego względu w najbliższym czasie ryzyko nadpodaży wskutek realizacji inwestycji spekulacyjnych jest niewielkie.

Czynsze bazowe mogą jeszcze wzrosnąć, ale znacząco zmniejsza się różnica pomiędzy nimi a czynszami efektywnymi, które uwzględniają zachęty dla najemców, takie jak okresy bezczynszowe, dopłaty do aranżacji powierzchni i kontrybucje finansowe. Już niedługo w Polsce możemy być świadkami dynamicznego wzrostu stawek czynszowych na rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych, jaki miał miejsce w ciągu ostatnich pięciu lat w Niemczech i wielu krajach Europy Zachodniej. Pozornie niewielki wzrost miesięcznego czynszu za wynajem powierzchni magazynowej (na przykład z 3 do 3,30 euro za 1 mkw.) oznacza de facto 10-proc. wzrost przychodów operacyjnych netto dla właściciela inwestycji, zapewniając mu bardzo atrakcyjny zwrot w okresie posiadania aktywa lub przy jego sprzedaży.