Czas rekordów mamy za sobą

Sektor magazynowy w Polsce odnotował kolejny dobry kwartał. W okresie od czerwca do września 2019 wynajętych zostało ponad 830 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 56 proc. stanowiły nowe umowy najmu. Oddano do użytku 990 tys. mkw., a w budowie pozostaje 1,85 mln mkw. Dostępność powierzchni wzrosła do 6,2 proc. W kolejnych kwartałach trend ten powinien utrzymać się.

Po poprzednim rekordowym dla sektora magazynowego roku, wynik na rynku inwestycyjnym za trzy pierwsze kwartały 2019 roku również można uznać za udany. Wprawdzie wartość transakcji inwestycyjnych była niższa o 23 proc. i wyniosła 634 mln euro w porównaniu do poprzedniego roku, ale wynika to głównie z braku podaży, a nie niskiego zainteresowania inwestorów. Projekty logistyczne i produkcyjne są dziś poszukiwanym produktem inwestycyjnym. Główne strumienie kapitału płyną z Azji, ale widoczni są także inwestorzy z Czech i Europy Zachodniej. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję spadkową, choć nadal są o 100-150 punktów bazowych wyższe niż oferty na rynkach Europy Zachodniej.

Od początku roku wynajętych zostało 2,63 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego 830 tys. mkw. przypadło na trzeci kwartał 2019 roku. 56 proc. z całości popytu w trzecim kwartale stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Zauważalna jest jednak tendencja spadkowa tego typu umów. Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za 87 proc. całości popytu. Liderem w omawianym okresie był region Warszawy, gdzie łącznie wynajęto 319 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, z czego 94 proc. przypadło na lokalizacje poza granicami miasta. Region Warszawy odpowiadał za 38,5 proc. całości popytu w okresie od czerwca do września tego roku. Na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk z wynikiem 175 tys. mkw., następnie po ponad 70 tys. mkw. wynajęte zostało w Poznaniu, Wrocławiu i Polsce Centralnej.

W strukturze popytu, podobnie jak w poprzednich kwartałach, pierwsze miejsce zajęli operatorzy logistyczni z udziałem na poziomie 42 proc. Na drugim miejscu znalazły się sieci handlowe i dystrybutorzy – 17,5 proc., następnie firmy produkcyjne – 9 proc. Prym wiodą najemcy już obecni na polskim rynku, którzy w wyniku dostosowywania łańcucha dostaw do obsługi kanału e-commerce i dzięki nowym kontraktom logistycznym inwestują w wynajem powierzchni magazynowej. Sytuacja dotyczy zarówno dużych podmiotów, w tym operatorów i sieci handlowych oraz średniej wielkości firm, które podnoszą standard powierzchni przenosząc się do nowoczesnych centrów dystrybucyjnych. Drugą, mniejszą grupę stanowią nowe firmy, które decydują się na inwestycje w Polsce, ze względu na oszczędności w zakresie najmu oraz kosztów pracy.

Całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce na koniec września 2019 roku przekroczyła 17,5 mln mkw. To rezultat oddania do użytkowania od początku roku blisko 2 mln mkw., z czego 990 tys. mkw. to inwestycje zakończone w trzecim kwartale tego roku. Jest to wynik o 56 proc. wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Warto również zwrócić uwagę, że 60 proc. powierzchni dostarczonej na rynek od czerwca do końca września w tym roku to inwestycje typu BTS. Najwięcej nowej powierzchni deweloperzy dostarczyli na rynek w regionie Górnego Śląska, aż 368 tys. mkw., następnie w Polsce Centralnej – 218 tys. mkw. oraz na Dolnym Śląsku 173 tys. mkw. Pięć głównych hubów magazynowo-logistycznych odpowiadało za 86 proc. nowej podaży dostarczonej na rynek w trzecim kwartale roku. Aktywność deweloperska nie słabnie, czego efektem było 1,85 mln mkw. w budowie na koniec września tego roku. Najwięcej powierzchni powstaje w regionie Warszawy 456 tys. mkw., następnie na Dolnym Śląsku 330 tys. mkw. oraz na Górnym Śląsku 298 tys. mkw.

Udział projektów spekulacyjnych utrzymuje się, podobnie jak w poprzednim kwartale, na wysokim poziomie 50 proc. Stałą praktyką rynkową jest rozpoczynanie inwestycji ze znaczącym udziałem spekulacyjnym. Ma to miejsce zarówno na głównych rynkach, jak i w nowych lokalizacjach. Wyniki rynkowe za trzy ostatnie kwartały tego roku pokazują, że sektor magazynowy jest w dobrej kondycji. Czas rekordów mamy za sobą, ale na koniec roku możemy spodziewać się, że popyt na powierzchnie magazynowe osiągnie dobry wynik, na poziomie przynajmniej 3,5 mln mkw.