Przed nami zawirowania

Duże wzrosty podaży w największych miastach, szczególnie w Warszawie i Gdańsku, ale wciąż braki w wybranych kategoriach. Spowolnienie lub całkowite zatrzymanie wzrostów RevPAR było już widoczne w wybranych obszarach 2018 roku, szczególnie na tle nieprzerwanego wzrostu od 2012 roku. Na rynkach ze znacznymi wzrostami podaży mogą wystąpić wyraźne zawirowania. Mimo wszystko, nawet na rynkach bardzo trudnych, wciąż są kategorie zupełnie zapomniane inwestycyjnie umożliwiające osiągnięcie sukcesu.

Przesuwa się granica opłacalności w kilku kategoriach – liczby pokoi, RevPAR, kosztu budowy (lub zakupu) w wyniku bardzo dynamicznego wzrostu kosztów pracy, energii, żywności i usług zewnętrznych. Coraz trudniej zarobić (i sprzedać) w obiekcie małym. Jeszcze kilka lat temu 100 pokoi było rozsądnym i opłacalnym rozwiązaniem. W dzisiejszych realiach 150 pokoi staje się pożądanym minimum. Operatorom hoteli szczególnie doskwiera wzrost oczekiwań podnoszenia wynagrodzeń przy jednoczesnym spadku dostępności wykfalifikowanej kadry. Ten problem najbardziej odczuwają hotele tzw. full-service, w kategoriach 3-4-gwiazdkowych, z uwagi na relatywnie niskie przychody przy galopującym wzroście kosztów.

Dynamiczne zmiany oczekiwań gości powodują, że zmiany w hotelarstwie zaczynają przypominać charakter zmian w handlu – częste i konieczne dostosowywanie charakteru oferty, a to przecież kosztuje.

Przy tych wszystkich wyzwaniach, nic „dużego” się nie dzieje. Nie mamy Euro 2012 czy przewodnictwa w UE. Brak kongresów na światową skalę, co nie do końca dziwi w kontekście braku miejsca do ich organizacji.

Transakcja zakupu Orbisu przez Accor Invest opiewająca na ponad miliard Euro pokazuje, że nasz rynek otwiera się na niespotykane wcześniej obszary inwestycyjne. Inwestorzy hotelowi nieobecni w Polsce a niektórzy nawet w Europie aktywnie poszukują okazji do wejścia na nasz rynek na dużą skalę. Rosną portfele hoteli, dodatkowo, niezbyt szybko, ale jednak przybywa hoteli z umową najmu. Co więcej, z uwagi na średnie i długie horyzonty inwestycyjne i wieloletnie umowy najmu stopy kapitalizacji znacznie poniżej 6% nie są niczym dziwnym, a za kilka lat mogą okazać się dobrą okazją.

Obiekty, które do niedawna osiągały niezadowalające zwroty z inwestycji po latach wzrostu i kompresji yieldów osiągają dobre wyceny i transakcji przybywa. Na rynku inwestycyjnym pojawia się też powoli fala obiektów z początków okresu po transformacji ustrojowej, które mimo dawnych sukcesów są już przestarzałe i wymagają gruntownej modernizacji lub nawet wyburzenia.

Rynek pomimo dużego wzrostu podaży i wielu naprawdę ciekawych konceptów wciąż nie jest rozwinięty, nawet w największych miastach. Konkurencja w segmencie ekonomicznym i budżetowym w wielu miejscach praktycznie nie istnieje. Coraz ważniejszy jest przemyślany wybór kategorii i marki, a także operatora.

Niewątpliwie ciekawy okres przed nami, czasy w których można zarobić na inwestowaniu w hotele, a jednocześnie pomyłki będą coraz bardziej kosztowne i łatwiejsze do popełnienia. Wybieranie alternatyw na wielu polach może być konieczne, a główny nurt i utarte schematy niekoniecznie się sprawdzą.