Polska Regiony biją rekordy

Jednocześnie nową podaż i aktywność deweloperską eksperci niezmiennie określają jednym słowem – „stagnacja”. Ożywienia w podaży, a co za tym idzie – wyższych wolumenów powierzchni oddawanej do użytku, można spodziewać się dopiero po 2027 roku.

Nowa podaż najniższa od 14 lat

Na koniec II kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce wyniosły około 13,1 mln mkw.

Do końca czerwca do użytku oddano przede wszystkim budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie. W regionach ukończono bowiem budowę zaledwie jednego biurowca. Tym samym poziom nowej podaży w I połowie tego roku, wynoszący niecałe 88 tys. mkw., był zbliżony do rezultatu z analogicznego okresu w roku 2011 – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Największe oddane do użytku w Warszawie biurowce do końca drugiego kwartału to The Bridge (47 tys. mkw. – Ghelamco) oraz Office House (27,8 tys. mkw. – Echo Investment). W miastach regionalnych ukończono z kolei budynek Dymka 188 w Poznaniu (2,4 tys. mkw. – Dom Medialny Św. Wojciech).

W budowie znajduje się obecnie 325 tys. mkw., z czego 135 tys. mkw. przypada na rynek warszawski, a 190 tys. mkw. na regiony. Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się w 2025 roku o około 210 tys. mkw. (wliczając już oddane projekty w I półroczu), natomiast w 2026 roku jedynie o 100 tys. mkw. Większy poziom nowej powierzchni możliwy jest dopiero po 2027 roku – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Popyt: regiony poszły na rekord

W I półroczu całkowita aktywność najemców w Warszawie wyniosła ponad 301 tys. mkw., co oznacza delikatny spadek, bo o około 5 proc. rok do roku. W okresie od stycznia do czerwca w strukturze transakcji nieznacznie przeważały renegocjacje (43 proc.), nowe umowy odpowiadały za 40 proc. wynajętej powierzchni, odnotowano także podwyższoną wielkość powierzchni zajętej przez właściciela – 9 proc., a udział ekspansji wyniósł 8 proc.

Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy niż w stolicy i rekordowy dla rynku regionalnego. Całkowity wolumen transakcji przekroczył 387 tys. mkw., co stanowi wzrost o 37 proc. względem analogicznego okresu 2024 roku. Do osiągnięcia tak świetnego wyniku przyczynił się przede wszystkim wysoki poziom popytu w Krakowie, który w samym II kwartale wyniósł ponad 122 tys. mkw. W strukturze transakcji w miastach regionalnych dominowały renegocjacje (58 proc.), nowe umowy (34 proc.), a ekspansje – około 6 proc. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły około 1 proc. całego wolumenu umów – tłumaczy Michał Galimski, partner, head of Office Sector, Cushman & Wakefield.

Prognozy dotyczące popytu mogą z czasem być coraz bardziej optymistyczne. Jak wskazuje raport Cushmana „What occupiers want”, po kilku latach ograniczania wielkości wynajmowanej powierzchni te czasy dobiegają końca. Co prawda jeszcze 32 proc. firm, w skali globalnej, planuje bowiem redukcje powierzchni, natomiast już co ósmy najemca deklaruje zamiar wynajęcia dodatkowej przestrzeni biurowej. Jednocześnie średnia wielkość nowo podpisywanych umów najmu wzrosła od 2023 roku o 13 proc.

Według wyników nadchodzącej nowej edycji raportu BEAS, opracowywanego przez Cushman & Wakefield i Antal, firmy działające w Polsce prezentują bardziej optymistyczne podejście do planowania przestrzeni niż średnia globalna. 18,2 proc. organizacji planuje bowiem zwiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi o około 43 proc. wyższy odsetek aniżeli firm planujących jej redukcję (12,7 proc.). Przeważająca część ankietowanych – średnio aż 45 proc. – deklaruje chęć utrzymania dotychczasowej powierzchni biurowej – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Pustostany z delikatnymi wahnięciami

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec II kwartału 2025 roku wyniósł 14,2 proc., co stanowi wzrost o 0,1 pp. względem I kwartału 2025 roku, ale spadek o 0,2 pp. względem czerwca 2024 roku.

W stolicy wskaźnik niewynajęcia wzrósł o 0,3 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,8 proc. W miastach regionalnych zaobserwowano nieznaczne spadki w Łodzi, Lublinie i Szczecinie, natomiast wzrost dostępności w Katowicach – o 1,6 pp. Wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,5 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,86 mln mkw., co jest zbliżonym poziomem względem drugiego kwartału ubiegłego roku – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Czynsze: drożej głównie w centrum

W czerwcu 2025 roku stawki „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24-27 euro/mkw. miesięcznie w strefie centrum oraz 15-19 euro/mkw. w lokalizacjach pozacentralnych.

W Warszawie wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w centrum. Z kolei w budynkach istniejących, zarówno w strefach centralnych jak i poza centralnych o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14-17 euro/mkw. miesięcznie. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach – podsumowuje Jan Szulborski, Business Development & Insight manager, Cushman & Wakefield.