Bez rekordu, ale stabilnie

Rok 2020, pomimo panującej pandemii Covid-19 i jej ogromnego wpływu na gospodarkę światową, zamknął się dobrym wynikiem przekraczającym 5,3 mld euro. Na rynku nieruchomości komercyjnych apetyt inwestorów i zagranicznych funduszy pozostaje wciąż wysoki. Pomimo spadku wartości transakcji o 30 proc. w porównaniu z rekordowym 2019 rokiem, rynek inwestycyjny w Polsce jest stabilny, a wartość zamkniętych transakcji zdecydowanie przekracza średnią z ostatnich 10 lat, która oscyluje wokół 4,2 mld euro.

Aż 50 proc. kapitału zainwestowanego w Polsce w 2020 roku stanowiły przejęcia aktywów w sektorze magazynowym, w którym zasoby przekroczyły 20 mln mkw. w ubiegłym roku, a popyt osiągnął rekordowy poziom niemal 4 mln m kw.

W 2020 roku uzyskany został najlepszy historycznie wynik sektora magazynowego uzyskany na rynku inwestycyjnym, który wyniósł 2,6 mld euro, co w dużej mierze było reakcją inwestorów na rozwój rynku e-commerce, jeszcze silniejszy w erze pandemii Covid-19 oraz zmieniające się sentymenty rynkowe. Aby lepiej to przedstawić wystarczy porównać udział poszczególnych segmentów w 2019 roku, kiedy to liderem był rynek biurowy z udziałem 50 proc. w całej wartości transakcji, a sektor magazynowy zakończył rok z udziałem na poziomie 18 proc. Aktywność inwestorów w 2020 roku wyraźnie odzwierciedla dobrą sytuację i pozytywne perspektywy dla rozwoju sektora magazynowego. Zakładamy, że niezależnie od rozwoju pandemii i dalszych restrykcji z tego wynikających, w 2021 roku sektor magazynowy pozostanie liderem na rynku inwestycyjnym.

W minionym roku najbardziej pożądanymi aktywami były portfele magazynowe takie jak portfel Goodman przejęty przez GLP, Hillwood przejęty przez Rosewood, a także projekty BTS z długimi umowami najmu takie jak Leroy Merlin w Piątku nabyty przez Savills Investment Management czy dwa projekty Amazon w Poznaniu i Wrocławiu zakupione przez Blackbrook oraz Hines.

Obecna sytuacja gospodarcza na świecie wynikająca z pandemii ma znaczący wpływ na wysokość stóp kapitalizacji. Już teraz widoczna jest ich korekta w każdym sektorze, jednak w segmencie magazynowym ich wzrost jest najmniejszy. Najlepsze obiekty typu multilet wyceniane są na poziomie 5,5%, a nieruchomości typu prime BTS z długimi umowami najmu przy stopach 5 proc.

Pandemia i globalne ograniczenia w przemieszczaniu się wprowadziły przetasowania na inwestycyjnej mapie rynku nieruchomości. Dotyczą one zarówno źródeł kapitału jak i zainteresowania poszczególnymi segmentami nieruchomości komercyjnych. Spadek zainteresowania nieruchomościami biurowymi to bezpośredni skutek pandemii, który wynika z niepewności dotyczącej zmieniającego się modelu pracy. W 2020 roku wartość transakcji biurowych osiągnęła poziom 1,9 mld euro, stanowiąc 38 proc. całkowitej wartości transakcji w Polsce. Sektor odnotował 50 proc. spadek wartości inwestycji w porównaniu z rokiem 2019, ale niezmiennie liderem na rynku biurowym pozostała Warszawa, z wartością transakcji bliską 1,3 mld euro.

Do najważniejszych transakcji w stolicy należały m.in. przejęcie Wola Center przez Hines, zakup Nowogrodzka Square przez francuski fundusz Amundi czy przejęcie Generation Park Z przez Deka Immobillien.

W sektorze biurowym aktywa typu prime obecnie mogą uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie około 4,75 proc., podczas gdy na początku 2020 roku, negocjacje toczyły się przy stopach kapitalizacji na poziomie około 4,25 - 4,35 proc.

Rok 2021 rok jest jeszcze dużą niewiadomą, ale można spodziewać się, że nieruchomości w Polsce będą cieszyć się zainteresowaniem funduszy z Europy, Chin czy Singapuru. Z naszych rozmów zarówno z inwestorami, jak i instytucjami finansowymi, jasno wynika, że pomimo pandemii Polska w dalszym ciągu jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych. W nadchodzącym czasie sytuacja rynkowa będzie wypadkową wielu czynników, przede wszystkim rozwoju epidemii na świecie, obostrzeń, reżimu sanitarnego, powrotu pracowników do biur, co w głównej mierze będzie kształtowało nowe trendy na rynku biurowym.