Nieruchomości – jak to ugryźć?

Rozpędzony rynek nieruchomości stał się w dobie pandemii koronawirusa jeszcze bardziej atrakcyjnym i bezpiecznym sposobem na lokatę kapitału. Sprzyjają temu rekordowo niskie stopy procentowe oraz rosnąca inflacja, które skłaniają klientów do lokowania gotówki na rynku, a tym samym znacząco wpływają na popyt. Na pytanie, czy warto inwestować w mieszkania, pełna odpowiedź brzmi – warto mądrze inwestować w mieszkania.

Analiza danych statystycznych pokazuje, że od 2011 roku liczba mieszkańców Polski zmniejsza się od kilku do kilkunastu tysięcy rok do roku. Niekorzystne wskaźniki demograficzne nie mają jednak bezpośredniego przełożenia na kondycję rynku nieruchomości. Trend demograficzny jest tylko jednym z wielu, które wpływają na rynek. Istnieje szereg innych, które determinują jego rozwój. To z całą pewnością wzmacniana na przestrzeni 20 lat chęć polepszenia warunków mieszkaniowych, zwiększenia standardu życia, czy po prostu wyprowadzenia się od rodziców.

Rynek nieruchomości w Polsce jest zróżnicowany. Różnie też wygląda demografia w miastach. GUS rozróżnia aglomeracje przyszłościowe, takie jak Warszawa, Kraków, czy Trójmiasto, ale też takie, które na przestrzeni lat tracą na atrakcyjności, jak Lublin, Kielce, Łódź, czy aglomeracja śląska. Jak wynika z danych firmy doradczej JLL, w I kwartale 2020 roku na największych rynkach sprzedało się więcej mieszkań, niż wprowadzono do sprzedaży, a osiągane przez deweloperów wyniki były rekordowe. Największe ośrodki miejskie przyciągają szczególnie młodych ludzi. Rozbudowana infrastruktura edukacyjna, kulturalna, perspektywy w zakresie znalezienia pracy. To są dominujące czynniki. I ten trend jest zachowany. Co ciekawe, takimi ośrodkami stają się także miasta, które dotychczas nie znajdowały się w czołówce, a więc Szczecin, Rzeszów, czy Olsztyn.

Migracje zewnętrzne
Paradoksalnie, migracje z zewnątrz – szczególnie z Ukrainy – tylko częściowo mogą wypełnić lukę demograficzną w Polsce. Duża część z tych osób to migranci zarobkowi. Statystyki Ministerstwa Spraw Wewnętrznych pokazują jednak znaczącą zmianę w tym zakresie. Przez ostatnie lata to Niemcy kupowali w Polsce najwięcej mieszkań i każdego roku te wskaźniki były porównywalne. Od paru lat wyraźny jest wzrost aktywności właśnie Ukraińców. Abstrahując od tego, że część z nich kupuje mieszkanie, pozostała część musi gdzieś mieszkać, co automatycznie uruchamia rynek najmu. Natomiast mówiąc stricte z perspektywy Ronsona – w naszej inwestycji we Wrocławiu – Viva Jagodno – znacznie wzrosła w ostatnim czasie ilość kontraktów podpisywanych z klientami z Ukrainy. Także myślę, że po tym pierwszym okresie, kiedy oni byli głównie klientami rynku najmu, w tej chwili – i zauważyło to część banków, których strony internetowe są tłumaczone na język ukraiński, stają się coraz bardziej aktywni jako kupujący. Raczej nie zastąpi to naszego lokalnego popytu, ale jest to jakaś formuła uzupełnienia.

Rynek nieruchomości jest jak żywy organizm. Bardzo się zmienia. Perspektywa lat 2007-2021 pokazuje, jak bardzo ewoluował i urósł. Od 2009 roku rynek rósł, a swoją siłę pokazał w latach 2017-2018. To właśnie w tym okresie odnotowywano bardzo wysokie obroty i dużą liczbę wprowadzeń na rynek nowych inwestycji. Za tym podążała podaż.

Sile rynku nieruchomości sprzyjają historycznie najniższe stopy procentowe, które powodują obniżone oprocentowanie kredytów. Rośnie inflacja, rosną ceny mieszkań, ale rosną też pensje Polaków. Szczególnie Ci zamożni, którzy mają gotówkę, inwestycję w nieruchomości postrzegają jako najlepsze miejsce jej ulokowania.

Kto kupuje i w jakim celu
Rynek deweloperski w dużej mierze dedykowany jest osobom, które kupują swoje pierwsze mieszkanie. Zwykle kończy się to mieszkaniem dwupokojowym, zlokalizowanym w trochę tańszych lokalizacjach. Drugą grupą są osoby, które chcą poprawić swój standard życia i mają ku temu możliwości. Ten trend będzie coraz mocniejszy, bo społeczeństwo się bogaci. Trzecią grupą są inwestorzy, którzy w ten sposób zagospodarowują nadmiar gotówki. Warto kupować mieszkania na wynajem nie tylko w aglomeracjach, ale też w miastach powiatowych, bo tam się mało buduje.

Czy najem się opłaca
Nie spodziewam się sytuacji, że stopa zwrotu z najmu utrzyma się na poziomie 5-6 proc., czy więcej, ponieważ stabilizacja rynku wpływa na spadek tych wartości. Natomiast wciąż można znaleźć niszę, gdzie stopy zwrotu utrzymają się na sensownym poziomie, właśnie 5-6 proc. Mam tu na myśli dzielnice takie jak Białołęka i Ursus w Warszawie, ale też miasta jak chociażby Lublin czy Rzeszów, gdzie relacja popytu i podaży jest zdrowsza niż w Warszawie.