EN

Magazyny ostatniej mili – jak być skutecznym w dobie e-commerce

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który w czasie pandemii nabrał niebagatelnego znaczenia, silnie wpłynął na rynek nieruchomości magazynowych. Dziś powstaje coraz więcej obiektów ostatniej mili, które dzięki obecności blisko klienta końcowego, usprawniają cały proces od zamówienia produktu do jego dostarczenia. Przyczyniają się tym samym do zwiększenia satysfakcji odbiorców, którzy oczekują coraz szybszego odebrania zakupionych produktów. Trwa więc wyścig o znalezienie lepszych lokalizacji na powierzchnie magazynowe, które zaspokoiłoby zapotrzebowanie przedsiębiorstw związanych z sektorem e-commerce na obiekty dostosowane do ich działalności.

Walka z czasem

Głównymi wyzwaniami poznawczymi, z którymi mierzymy się w dzisiejszych czasach, jest nadmierna ilość bodźców oraz praca z bliskimi terminami. Pomimo życiowych wyzwań związanych z tak napiętym trybem życia, przesiąkamy mentalnością natychmiastowej gratyfikacji, oczekując jej jako konsumenci treści, usług lub jako kupujący. Przykładowo w trakcie zakupów online spodziewamy się wysyłki lub nawet dostarczenia zamówienia prawie natychmiast po dokonaniu zapłaty, niczym w trakcie zakupów w sklepie w świecie rzeczywistym. Odpowiedzią na takie oczekiwania konsumentów jest prężny rozwój dark-kitchen, dark-stores, czyli gałęzi usługowo-handlowej odpowiadającej za szybkie dostawy zaraz po złożeniu zamówienia w dedykowanej aplikacji.

Rosnące potrzeby konsumentów w stosunku do posiadania produktów „od zaraz” pogłębiła pandemia koronawirusa. Przez zawężenie spektrum możliwości spędzania wolnego czasu i co za tym idzie wydawania pieniędzy, wzrosło zainteresowanie handlem elektronicznym. Kluczową rolę odegrały również zakazy handlu stacjonarnego spowodowane obostrzeniami, stosowane lokalnie. Globalnie natomiast nastąpiła zmiana przyzwyczajeń konsumentów, ponieważ wspomniane ograniczenia wywarły przymus dostosowania się większości społeczeństwa do wielu rozwiązań aktualnej technologii, w tym do e-commerce’u.

Wyścig infrastruktury

Naturalnym skutkiem rozwoju e-com’u jest zwiększenie zapotrzebowania na powierzchnie logistyczne i magazynowe. W wielu przypadkach inwestorzy, najemcy, deweloperzy oraz brokerzy prześcigają się w lokalizowaniu działek w pobliżu planowanych węzłów głównych arterii miejskich czy krajowych, z powodu ciągłego niedostatku drożności transportu wywołanego brakami w infrastrukturze drogowej. Można zaobserwować obecnie wzmocniony rozwój sektora magazynowego, logistycznego i produkcyjnego w Polsce. Z różnych przyczyn te obszary działalności gospodarczych przeżywają biznesowy renesans.

Zwiększona sprzedaż online oraz rosnące wymagania konsumentów dotyczące szybkości dostarczenia zamówienia poszerzyły potrzebę magazynowania produktów w pobliżu rynków zbytu. Wpływ na to miały także przerwy w łańcuchach dostaw spowodowane ograniczeniami w funkcjonowaniu transportu międzynarodowego, wywołane przede wszystkim obostrzeniami wprowadzanymi przez rządy krajów na całym świecie. Spowodowało to dużą reorganizację części pracy w branży oraz zmiany w algorytmach rządzących logistyką.

Zaburzenia funkcjonowania międzynarodowych łańcuchów dostaw, a w konsekwencji niewystarczająca podaż transportu i wzrost jego cen, wymusiły również zmiany w założeniach biznesowych wielu producentów, którzy, aby sprostać zamówieniom na rynkach regionalnych, coraz częściej szukają możliwości lokalnego produkowania. Dzięki temu firmy produkcyjne mogą polegać na dystrybucji odpornej na różnego rodzaju obostrzenia oraz spekulacyjne wzrosty kosztów międzynarodowej logistyki.

Magazyny miejskie

Wzrost sprzedaży internetowej dał możliwość rozwoju małym i średnim firmom, zajmującym się handlem hurtowym lub detalicznym, które szukają mniejszych modułów magazynowych, niż dostępne w halach wielkopowierzchniowych. Odpowiedzią na ten trend ze strony funduszy oraz deweloperów jest coraz częstsze budowanie hal o głębokości pozwalającej na wydzielenie jednej nawy magazynu w postaci modułu około 1,3-1,7 tys. mkw., czy nawet 500-800 mkw. powierzchni najmu, w zależności od specyfiki regionu, w którym położona jest dana działka wskazana w planie zabudowy. Odporność sektora logistycznego na negatywne dla gospodarki skutki pandemii Covid-19 widocznie zmieniła podejście do małych magazynów ze strony partnerów kapitałowych deweloperów hal magazynowych i produkcyjnych. W kontekście Polski można się spodziewać inwestycji o charakterze small business units w kolejnych regionach, przy czym wciąż najbardziej atrakcyjne z perspektywy funduszy pozostają okolice Warszawy.

Niezaspokojony popyt na magazyny

Jak podaje firma doradcza JLL, I kwartał 2021 roku przyniósł popyt netto na rynku w wysokości 1,1 mln mkw., na który złożyły się nowe najmy, renegocjacje oraz ekspansje. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Z kolei udział powierzchni niewynajętej w istniejącej zabudowie wyniósł około 6,5proc. na koniec I kwartału 2021 roku, wcześniej wahając się w 2020 roku między 7,3 proc. na koniec I kwartału i 8,3 proc. na koniec III kwartału. Na podstawie danych można przypuszczać, że rosnąca podaż na rynku magazynowym wciąż nie dogania tempem wzrostu popytowi w tym segmencie nieruchomości.

Rozszerzająca się digitalizacja każdego aspektu otoczenia człowieka nie wskazuje na zawahanie trendu wzrostowego, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnię w magazynach. Ponadto decyzje zachodnich krajów Unii Europejskiej o ograniczaniu zabudowy logistycznej dodatkowo kierują popyt na powierzchnie operacyjne między innymi do Polski. Zachodnio-południowe regiony naszego kraju już od wielu lat pełnią funkcję buforową dla łańcucha dostaw prowadzącego od Morza Czarnego aż do Europy Zachodniej. Taka sytuacja na rynku europejskim pozwala na bardzo optymistyczne prognozy względem rozwoju rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych w Polsce. Można się spodziewać, że najbliższe lata przyniosą nam kolejne rekordy w liczbie wynajętych metrów kwadratowych w tej części sektora nieruchomości komercyjnych.

Ostatnie komentarze

Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

schedule 22 maja 2023

28 kwietnia 2023 r.oku weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył ...

Patrycja Chmiel, mecenas
kancelaria prawna Causa Finita

Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?

Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?

schedule 16 maja 2023

W związku z rosnącymi kosztami dostosowania powierzchni dla najemców biurowych, wynajmujący stoją przed wyzwaniem związanym z coraz niższą opłacalnością biznesu. Obecnie okres zwro ...

Anna Fijałkowska, CEO
TFG Asset Management.

Polacy inwestują za granicą

Polacy inwestują za granicą

schedule 11 maja 2023

Ze statystyk Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 roku wartość polskich inwestycji bezpośrednich za granicą wzrosła do 8,3 mld zł wobec 7,0 mld w 2021 roku. Przeszło 18-pro ...

Piotr Kuba, członek zarządu ds. inwestycyjnych
PFR TFI

Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach

Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach

schedule 09 maja 2023

Elastyczne miejsca pracy rozchodzą się jak świeże bułeczki. Firmy pytają o nie we wszystkich dużych miastach. Ale nie tylko. Chętnych na biura serwisowane nie brakuje również w mni ...

Joanna Bartoszewicz, Starszy Doradca w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych
Newmark Polska

W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?

W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?

schedule 25 kwietnia 2023

Deficyt mieszkań w Polsce występuje od wielu lat. Chociaż deweloperzy i inwestorzy indywidualni w ciągu ostatnich 10 lat oddali do użytku 1,8 mln lokali, średnia liczba pokoi przyp ...

Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego
CBRE

Budynki będą zmieniać swoje funkcje

Budynki będą zmieniać swoje funkcje

schedule 21 kwietnia 2023

W ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna ulega dużym zmianom. To wpływa na rynek nieruchomości i konkretne budynki. Coraz częściej pojawia się potrzeba unowocześnien ...

Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa strategicznego oraz badań i analiz rynku w Europie Środkowej i Wschodniej
CBRE

Inwestycje, stres i kapitał pomostowy

Inwestycje, stres i kapitał pomostowy

schedule 20 kwietnia 2023

Tegoroczne targi MIPIM w Cannes odwiedziło ponad 23 tys. osób z ponad 90 krajów i ponad 2,4 tys. firm. Mimo że były liczne jak w czasach przedcovidowych, a pogoda dopisała, to nie ...

Jacek Wachowicz, CEO
Catella Poland WPP

Branża potrzebuje liderów

Branża potrzebuje liderów

schedule 17 kwietnia 2023

Chociaż dynamika zatrudnienia zmniejszyła się w porównaniu z początkiem 2022 roku, to firmy wciąż szukają analityków inwestycyjnych, którzy pomogą członkom zarządu w podejmowaniu t ...

Krzysztof Butyński, konsultant zarządzającyodpowiadający za rekrutację na rynku nieruchomości i w budownictwie
Michael Page

Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc

Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc

schedule 14 kwietnia 2023

Najemców biurowych nie stać na pomyłki, ani utratę najlepszych pracowników. Chociaż korporacje są gotowe do rezygnacji z części powierzchni, by ograniczyć wydatki, to jeszcze bardz ...

Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych
Newmark Polska

Brownfield ma zielone światło

Brownfield ma zielone światło

schedule 11 kwietnia 2023

Coraz mniejsza dostępność ciekawych gruntów inwestycyjnych zachęca deweloperów do szukania okazji wśród działek już zabudowanych. Tylko w 2022 roku na rynek magazynowy trafiło 4,3 ...

Michał Kozdrój, head of Industrial Agency
Knight Frank

Grunt to sprawdzony partner

Grunt to sprawdzony partner

schedule 03 kwietnia 2023

Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego ...

Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający
Walter Herz

Rynek nieruchomości w przejściowej fazie

Rynek nieruchomości w przejściowej fazie

schedule 31 marca 2023

Odbywające się w dniach 14-17 marca 2023 roku międzynarodowe targi nieruchomości MIPIM w Cannes były okazją do zapoznania się z najnowszymi trendów i wyzwaniami stojących przed ryn ...

Renata Osiecka, partner zarządzająca/ Joanna Lewandowska, transaction manager,
Axi Immo

Kategorie