Deweloperzy oddali najwięcej mieszkań w historii

Deweloperzy biją rekordy

Jest już niemal pewne, że w bieżącym roku powstanie w Polsce około 230 tys. nowych domów i mieszkań. Na ten wynik zapracują przede wszystkim deweloperzy, ale też rodacy budujący domy na własne potrzeby, a także gminy czy spółdzielnie mieszkaniowe. Drogę do pokonania zeszłorocznego rekordu wyraźnie ułatwiły dane za listopad, które opublikował GUS. Okazuje się bowiem, że w ciągu zaledwie jednego miesiąca w Polsce oddano do użytkowania ponad 24 tys. nowych mieszkań i domów. Ostatnio lepszy wynik zanotowaliśmy w grudniu 2008 roku. Dane GUS sugerują, że w listopadzie sami tylko deweloperzy oddali do użytkowania ponad 16 tysięcy mieszkań i jest to najlepszy wynik nie tylko w tym roku, ale i w historii – o 34 proc. lepszy niż przed miesiącem i o 19 proc. lepszy niż w listopadzie ubiegłego roku.

Dane te są ważne także z powodów księgowo-rachunkowych. Firmy deweloperskie mogą bowiem rozpoznać przychody ze sprzedaży dopiero po oddaniu lokali do użytkowania. Trzeba przy tym pamiętać, że rekordowe liczby nowych mieszkań są pokłosiem decyzji podejmowanych wcześniej. Przeciętny blok mieszkalny buduje się bowiem w Polsce dwa lata. Często od decyzji o zakupie ziemi do przekazania kluczy nowym lokatorom mija kilka lat. Dlatego, choć przytoczone wcześniej dane mogą napawać optymizmem, to bacznie przyglądać należy się też informacjom bardziej bieżącym – tym, które mówią o obecnie wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę czy o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. To one świadczą w większym stopniu o bieżącej koniunkturze – nastrojach zarówno wśród kupujących mieszkania jak i deweloperów.

Na tej niwie dane GUS także są optymistyczne. Co prawda w listopadzie nie mieliśmy już spektakularnych wzrostów liczby wydanych pozwoleń czy rozpoczętych przez deweloperów budów, ale nie powinno to być powodem do narzekania. W samym tylko listopadzie firmy budujące mieszkania zaczęły projekty, w których powstanie 12,9 tys. mieszkań. Jest to wynik zbliżony do historycznych maksimów. Potwierdza on, że deweloperzy postrzegają koniunkturę pozytywnie pomimo demonizowanych przez wielu obserwatorów podwyżek stóp procentowych.

Potwierdzają to też szacunki HRE Investments, z których wynika, że deweloperzy są obecnie w trakcie wznoszenia niemal 255 tys. nowych mieszkań. W ciągu roku liczba ta wzrosła zatem o 25 proc.

Trzy powody niższego popytu

Szczególnie bacznie warto obserwować dane GUS za kolejne miesiące. Jesteśmy bowiem świadkami skumulowania trzech czynników, które okresowo będą wpływać na spadek popytu na mieszkania. Po pierwsze obserwujemy podwyżki stóp procentowych. Do tego dochodzi sezonowy (świąteczny i noworoczny) spadek popytu na mieszkania oraz obserwowany od kilku miesięcy spadek popytu odroczonego. Chodzi o popyt, który w normalnych warunkach zostałby zrealizowany w 2020 roku, ale nie pozwoliły na to ograniczenia w dostępie do kredytu.

W efekcie na początku 2021 roku obserwowaliśmy ponadstandardowy popyt na mieszkania, który z czasem słabł. Z szacunków HRE Investments wynika, że wspomniany popyt odroczony (z 2020 roku) został zrealizowany jedynie w około połowie. Wszystkie te trzy czynniki wpływają obecnie na ochłodzenie popytu na mieszkania. To znowu może spowodować bardziej zachowawcze rozpoczynanie nowych inwestycji przez część firm deweloperskich.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że i tym razem taka strategia okaże się niesłuszna. Wszystko dlatego, że wspomniane czynniki obniżające popyt są w dużej mierze zawirowaniami przejściowymi. Bez wątpienia takim jest sezonowy spadek popytu, z którym mamy do czynienia co roku w grudniu, a który potem skutkuje dynamicznym wzrostem liczby zawieranych transakcji w marcu. Jeśli chodzi o popyt niezrealizowany w pierwszym roku epidemii, to ma on wciąż spory potencjał i może rozkwitnąć na nowo pod koniec maja, gdy ruszy program kredytów bez wkładu własnego.

Ostatecznie pozostaje problem wyższych stóp procentowych, do których po chwilowym zawahaniu rodacy mogą w pewnej mierze przywyknąć, oczywiście jeśli podstawowa stopa nie poszybuje zbyt wysoko. Według przewidywań ma ona co prawda wzrosnąć, ale jest to tylko część prognozowanej na przyszły rok inflacji. To ważne w kontekście rynku mieszkaniowego, na którym część kupujących poszukuje bezpiecznej przystani i ochrony przed inflacją. Popyt na mieszkania stymulowany jest po prostu realnie ujemnym oprocentowaniem lokat czy bardzo niskim realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Skala tych zjawisk ma się w najbliższych kwartałach normalizować, ale na horyzoncie wciąż nie widać szans na realnie dodatnie (wyższe niż inflacja) oprocentowanie lokat bankowych.