Plusy i minusy 2021 roku w segmencie PRS

Miniony rok był ważny dla rynku PRS, zwłaszcza dla Zeitgeist Asset Management. Wśród pozytwynych zmian dla całej branży wymieniłbym trzy podstawowe aspekty:

1. Na rynku pojawil się nowi gracze, dzięki którym PRS staje się coraz bardziej samodzielną klasą aktywów

Jeszcze do niedawna rynek PRS znajdował się na wczesnym etapie rozwoju. Choć wśród graczy konkurencja nadal jest niewielka, to z pewnością stała się zauważalna. Obserwujemy dynamiczny rozkwit tego segmentu dzięki niepewności współczesnych czasów. Ludzie nie chcą wiązać się z określonym miejscem na wiele lat, bo nie są w stanie przewidzieć, co będzie nawet w przyszłym roku. Do tego dochodzą coraz większe trudności z uzyskaniem kredytu. Nie ukrywam, że rozwojowi sektora najmu instytucjonalnego pomógł czas pandemii, bo na rynku pojawiło się wiele atrakcyjnych obiektów na sprzedaż. W porównaniu z innymi klasami aktywów, takimi jak biura czy handel detaliczny, rynek najmu mieszkań jest stabilny i przynosi dochody. Wraz ze wzrostem oferty, najem instytucjonalny zaczął być traktowany poważniej. Obserwujemy wzrost zaufania banków, ale także inwestorów oraz urzędników do projektów PRS. Ofertę cenią klienci, bo najem stanowi doskonałą alternatywę dla osób, które nie chcą lub nie mogą sfinansować sobie zakupu mieszkania.

2. Deweloperzy są bardziej otwarci na strukturę transakcji terminowych

Poszerzenie oferty najmu w oparciu o nowe lub remontowane budynki pociąga za sobą wprowadzenie specjalnego rodzaju umów pomiędzy funduszem a deweloperem. Do tej pory wykonawcy podchodzili do inwestorów PRS ostrożne, często widząc w nas konkurencję. Teraz to się zmienia, bo przewagę stanowi najsilniejszy aspekt - czyli finansowy. Deweloperzy przekonali się, że brak konieczności zaciągania kredytów pod inwestycje jest dla nich korzystny z kilku względów. Po pierwsze, z powodu promesy zakupu budynku przez fundusz po zakończeniu budowy, a po drugie – z powodu gwarancji wczesnego finansowania na poszczególnych etapach budowy. Wykonawca nie ponosi jednocześnie kosztów z tytułu marketingu, sprzedaży czy indywidualnych przeróbek lokali. Jest to więc typowa sytuacja win-win. Przykładem projektu zrealizowanego w opisanej wyżej formule - ang. forward purchase, forward funding - jest gdańskie osiedle Zeitgeist Asset Management, gdzie partnerem wykonawczym jest firma BMC.

3. Prywatne domy studenckie to wciąż bardzo ciekawa niszowa inwestycja z dużym potencjałem na przyszłość

Częścią naszej strategii jest umocnienie się na rynku prywatnych akademików, bowiem jest to duża nisza do zagospodarowania. Dziś tylko co dziesiąty student może liczyć za zakwaterowanie w domu studenckim, dlatego w sierpniu 2021 roku otworzyliśmy drzwi naszego pierwszego obiektu w Krakowie przy ul. Koszykarskiej 33. W trakcie remontu jest też kolejny akademik na warszawskim Solcu, następne w kolejności będą akademiki miastach takich jak Poznań, Wrocław i Trójmiasto. Wszystkie nasze domy studenckie są zarządzane przez Zeitraum, naszą spółkę córkę.

Poza pozytywnymi aspektami, naturalnie, na rynku PRS pojawiają się też te negatywne. Oto niektóre z nich:

1. Nowe prawo podatkowe, które czyni inwestycje w Polsce bardziej skomplikowanymi i w efekcie droższymi dla końcowego użytkownika/najemcy

Przegłosowany przez sejm Nowy Ład uderza podatkowo w najem mieszkań. Rząd liczy w ten sposób na ograniczenie wzrostu cen nieruchomości przy jednoczesnym zwiększeniu dochodów budżetowych. Jest to jednak zły kierunek. Zapowiadany brak możliwości amortyzacji kosztów spowoduje konieczność przeniesienia kosztów na wynajmującego, a już dziś wynajem w Polsce nie należy do tanich. System podatkowy powinien osiągać cele fiskalne w taki sposób, aby jak najmniej zniekształcać działalność gospodarczą. Obecnie wprowadzane zmiany hamują pozytywne trendy, które obserwowaliśmy na rynku nieruchomości w ostatnich latach.

2. Wciąż brakuje nieruchomości pod najem instytucjonalny

Najlepszym i najprostszym sposobem ożywiania centrów miast, zdominowanych przez nieruchomości komercyjne, jest renowacja i przywrócenie funkcji mieszkaniowych całym kompleksom budynków. Takimi inwestycjami z naszej strony są np. Długa 44/50, Solec 22 czy kwartał Nowogrodzka/Św. Barbary w Warszawie. W Polsce, w porównaniu do Czech, jest bardzo mało obiektów gotowych do zakupu i szybkiego uruchomienia. Chodzi o nieruchomości dobrej jakości, z uregulowanymi sprawami własnościowymi, które można by nabyć i od razu włączyć do oferty najmu. Jeśli chce się mieć dobry produkt, ale możliwe szybko, trzeba go samemu stworzyć. Pierwszym takim projektem deweloperskim jest osiedle Czyżewskiego 34 w Gdańsku Oliwie, które zaoferuje ponad 200 mieszkań.

3. Wciąż jest za mało projektów w fazie oddania do użytku, aby udowodnić siłę rynku PRS

Mimo dobrych aspektów, które spotkały branżę nieruchomości w ubiegłym roku, sektor PRS nie jest traktowany jako wyrazista i „pełnoprawna” kategoria rynkowa. Nadal mało inwestorów ma możliwości finansowe, aby wejść w ten segment. Fundusze, banki i analitycy muszą opierać się na estymacjach, czy najem instytucjonalny jest słusznym posunięciem i czy nastąpi oczekiwany zwrot z inwestycji. Rynek zagraniczny dużo takich danych dostarcza, ale instytucje czekają na twarde dane z Polski. Widzimy to zwłaszcza u decydentów i cały czas czekamy, aby model biznesowy PRS na dobre zadomowił się w Polsce i zyskał przychylność miast i ich administracji.