Tylko pięć minut spaceru

Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego poza ścisłym centrum miast oraz zmiana zachowań konsumentów, nastawionych na lokalność życia i zakupów, otwierają nowe możliwości dla najemców z sektora handlowo-usługowego. W efekcie stale rośnie popyt na lokale w osiedlach mieszkaniowych, o czym świadczy m.in. niski współczynnik pustostanów. Ich poziom, jak wynika z raportu „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkalnych”, utrzymuje się na poziomie 12 proc. Oznacza to, że z 3430 przebadanych lokali wolnych pozostaje około 440, a ich łączna powierzchnia to około 4,7 tys. mkw. Większość odznacza się wysoką jakością, są jednak zróżnicowane pod względem powierzchni i infrastruktury. Decydując się na obecność w osiedlach mieszkaniowych, warto więc zwrócić uwagę na kilka aspektów, które przesądzają o tym, że lokal jest atrakcyjny i będzie przyciągać klientów.

Jednym z czynników decydujących o atrakcyjności lokali użytkowych jest ich widoczność w ciągu handlowym i dostępność dla różnych grup odbiorców. Z badań przeprowadzonych przez firmę Colliers wynika, że aż 99 proc. z przeanalizowanych lokali posiada witryny i bezpośrednie wejścia z ulicy. To lokalizacje wysokiej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków. W niektórych inwestycjach zdarzają się jednak bariery architektoniczne – schody, platformy, podcienie czy mała architektura – które obniżają atrakcyjność powierzchni handlowo-usługowych. Ukryte za nimi lokale stają się słabo widoczne dla potencjalnych klientów oraz niedostępne dla osób, które nie są w stanie swobodnie się poruszać. Wyzwaniem dla tych ostatnich są także pomieszczenia dwupoziomowe, zwłaszcza z piwnicami.
Wybierając lokal, warto także wziąć pod uwagę specyfikę branży, w której działa najemca. Inne potrzeby będzie miała firma z branży medycznej, dla której ważna jest np. dostępność światła dziennego, inne najemca gastronomiczny, dla którego większą rolę odgrywa możliwość zorganizowania ogródka w sezonie letnim.

Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych, brak zatoczek i podjazdów, które umożliwiałyby zaparkowanie skutera, roweru czy hulajnogi przy sklepach to jedna z najczęstszych bolączek lokali usytuowanych w warszawskich osiedlach mieszkaniowych. Ich brak zamyka możliwość obsługi większej liczby klientów, zwłaszcza tych z dalszych części dzielnicy, a nawet innych części miasta. Jeśli więc zależy nam na poszerzeniu strefy oddziaływania, warto rozeznać się, czy w okolicy lokalu znajduje się jakikolwiek darmowy parking lub zatoczka umożliwiająca chwilowe pozostawienie pojazdu.

Funkcję ponadlokalną pełni również dostęp do komunikacji publicznej oraz rozbudowana infrastruktura drogowa, które zwiększają atrakcyjność powierzchni. Na ruch pieszy w warszawskich dzielnicach wpływają przede wszystkim przebieg linii tramwajowych, linii metra i lokalizacja stacji, a na samochodowy – funkcjonujące arterie i obwodnice. Potencjał lokalizacji można więc łączyć z liczbą potencjalnych klientów w strefie oddziaływania i jej osiedlowym lub dzielnicowym zasięgiem. Jak to określić? Wyznaczając strefę czasową. Na potrzeby analizy w raporcie Colliersa przyjęto, że akceptowalnym przez klientów dystansem do pokonania pieszo w celu dokonania szybkich zakupów jest pięciominutowy spacer. Wyniki wykazały, że liczba mieszkańców, którzy mogą dojść z miejsca zamieszkania do lokalu handlowo-usługowego w ciągu tego czasu waha się w przedziale od 1,6 tys. do 8 tys. i zależy przede wszystkim od gęstości zabudowy (zarówno tej nowej, jak i starej), która graniczy z ulicą handlową. Ponadto liczba mieszkańców ze strefy pięciominutowej, w zależności od wielkości i specyfiki osiedla, stanowi od 12 do 43 proc. wszystkich lokatorów i zależy od tego, w jakiej części osiedla została wytyczona przez nową zabudowę, a także jak ta ulica i jej zabudowa integruje się z pozostałymi budynkami mieszkaniowymi w obrębie osiedla.

Na ten aspekt trzeba jednak patrzeć indywidualnie, ponieważ lokale w ulicach mieszkalnych są ściśle związane z miejscami, w których powstały, ich gęstością zabudowy oraz stopniem zintegrowania z tkanką miejską. Ważne jest, żeby na etapie projektowania parterów handlowych w budynkach mieszkalnych deweloperzy z wyprzedzeniem planowali, jakie usługi czy branże są potrzebne w ich projekcie. Umożliwia to techniczne dostosowanie modułów powierzchni do przyszłych funkcji i zachowanie odpowiednich regulacji prawnych w tym kontekście. Przykładowo, inaczej projektuje się kanały wentylacyjne dla lokalu, w którym będzie restauracja, a inaczej dla usług fryzjerskich. Źle rozplanowane lokale usługowe wykluczają obecność potencjalnych najemców, co z kolei może się przełożyć na atrakcyjność całej ulicy handlowej.

W tym miejscu dochodzimy do kolejnego aspektu związanego z planowaniem lokali użytkowych – dywersyfikacji najemców. Zróżnicowanie oferty sklepów i punktów usługowych już na etapie planowania, tzw. tenant mix, w przyszłości nie będzie stwarzało dla lokalnych biznesów ryzyka związanego ze zwiększeniem konkurencyjności. Istotne w tym kontekście jest też utrzymanie zdrowej proporcji między sklepami sieciowymi a konceptami indywidualnymi. Te pierwsze przyciągają klientów znanym logiem, z kolei drugie tworzą atmosferę miejsca, aktywizują i integrują społeczność, a to jest niezbędne dla funkcjonowania lokalnej ulicy handlowej i budowania atrakcyjności samych lokali.