Biurowce oszczędzają (nie tylko energię)

Ogromny wzrost cen energii elektrycznej oraz gazu staje się faktem i stawia przed właścicielami biurowców i zarządcami nieruchomości niemałe wyzwanie budżetowe na 2023 rok. Tego rodzaju koszty w niektórych przypadkach mogą się zwiększyć nawet ośmiokrotnie. Są jednak sposoby, aby je zoptymalizować. Nowoczesne biurowce z ich panoramicznymi oknami i dziesiątkami pięter są dziś naszpikowane nowoczesną technologią, bez której wiele osób nie wyobraża już sobie życia. Bo jak zapewnić użytkownikom komfort bez zastosowania zaawansowanych systemów wentylacyjnych, klimatyzacyjnych czy choćby komunikacyjnych? Tysiące urządzeń, a każde z nich pobiera energię elektryczną. Choć energooszczędność jest w nowych realizacjach warunkiem koniecznym, to zarazem wszyscy – inwestorzy, najemcy, doradcy – przywykli do tego, że rachunki za energię elektryczną stanowią tylko część kosztu utrzymania biura. Rekordowe podwyżki cen zdecydowanie zmienią tę sytuację. Za oszczędniejszym gospodarowaniem dostępnymi zasobami przemawia dziś nie tylko troska o środowisko, ale i czysty pragmatyzm. Jak ten cel osiągnąć? Najlepsze wyniki da połączenie różnych działań. Niektóre z nich wymagają inwestycji, inne – tylko zmiany ustawień instalacji oraz przyzwyczajeń użytkowników.

Energooszczędne oświetlenie

W Warszawie trwa właśnie akcja wymiany tysiąca lamp ulicznych – starsze źródła światła zostaną zastąpione diodami LED. Ponadto miasto wdraża system cyfrowego zarządzania każdą z części publicznego oświetlenia. Koszt tego bezprecedensowego w skali kraju przedsięwzięcia opiewa na kilkadziesiąt mln zł, ale inwestycja co roku będzie generować wielomilionowe oszczędności. W skali jednej nieruchomości kwoty pozostające w portfelu nie będą może spektakularne, ale wciąż warte działania. Diody LED zużywają nawet o 70 proc. mniej energii niż tradycyjne żarówki. W obecnych warunkach dobrą praktyką jest też wyłączenie oświetlenia dekoracyjnego. Warto postawić także na darmowe źródło światła, jakim jest słońce, nawet jeśli wymaga to zmiany układu stanowisk roboczych lub wymiany przegród wewnętrznych na szklane.

Pomoc sztucznej inteligencji

Korzyści z wymiany oświetlenia, ale nie tylko, można zwielokrotnić, jeśli jest ono odpowiednio sterowane na przykład za pomocą aplikacji. Wówczas to algorytmy wyłączają niepotrzebne oświetlenie po godzinach pracy i w nieużywanych pomieszczeniach. Sieć czujników, w które są wyposażone inteligentne budynki, pozwala także na oświetlenie przestrzeni wspólnych, łazienek i ciągów komunikacyjnych tylko wtedy, gdy jest to rzeczywiście potrzebne. Na rynku dostępnych jest coraz więcej rozwiązań z zakresu sztucznej inteligencji wspomagających sterowanie i optymalizację pracy najbardziej energochłonnych instalacji takich jak HVAC (Heating, ventilation, air conditioning). Także machine learning jest często elementem, który potrafi wygenerować dodatkowe oszczędności dla wydawałoby się dobrze zoptymalizowanych układów.

Oświetlenie zewnętrzne

Samorządy wielu miejscowości, optymalizując zużycie energii, rozważają wyłączenie oświetlenia ulic w godzinach o najmniejszym natężeniu ruchu, np. między północą a piątą rano. Rozwiązanie to można wprowadzić także w budynkach komercyjnych i zrezygnować z oświetlenia zewnętrznego, reklam świetlnych, iluminacji fasad po godzinach najczęstszego użytkowania obiektu. Ważne jest jednak, aby nie naruszać przy tym zasad bezpieczeństwa.

Klimatyzacja pod kontrolą

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że każdorazowe podniesienie temperatury o jeden stopień oznacza wzrost zużycia energii o 5 proc. Dlatego ważnym, a może wręcz koniecznym, sposobem generowania oszczędności może być ograniczenie maksymalnej temperatury powietrza w przestrzeni biurowej. Także centrale wentylacyjne wymagają zmiany ustawień, uzależniającej temperaturę nawiewu od temperatury otoczenia. Do optymalnego zarządzania temperaturą warto wykorzystywać systemy HVAC, odpowiadające za sprawną wymianę powietrza w pomieszczeniach – w tym ich ogrzewanie, wentylację i chłodzenie. Warto także zaplanować pracę urządzeń – uwzględniając okresy nocne, ale też świąteczne – kiedy nadmierne ogrzewanie budynku jest nieuzasadnione. Poważne oszczędności można osiągnąć także przez proste unikanie niepotrzebnych strat – otwarte drzwi do budynku oznaczają latem większe wydatki na chłodzenie, zimą na ogrzewanie – oraz przez rzetelną konserwację urządzeń HVAC. Kluczowe są chociażby podstawowe czynności, jak czyszczenie filtrów (powietrznych i wodnych) czy też dbanie o pełną drożność instalacji wodnych.

Big Data

Cyfrowe narzędzia, którymi dysponują zarządcy nowoczesnych nieruchomości biurowych, to także nieoceniona pomoc w monitorowaniu zużycia energii – nie tylko w skali całego obiektu, ale i na poszczególnych piętrach i w pomieszczeniach. Każdy nowoczesny budynek ma swój indywidualny profil zużycia energii. Porównując te charakterystyki, można łatwiej znaleźć nieprawidłowości w działaniu systemów, wskazać punkty nadmiernego zużycia i zyskać pole do dalszych oszczędności.

Zielona energia i proekologiczne nawyki

W ostatnich latach na dachach magazynów, centrów handlowych, a nawet dworców wyrosły instalacje fotowoltaiczne. Rosnące ceny energii jeszcze bardziej zachęcają do budowy kolejnych farm. Dach biurowego wieżowca oferuje w większości przypadków zbyt mało miejsca, by inwestowanie w fotowoltaikę dało od razu wymierne korzyści. Nie znaczy to jednak, że z zielonej energii trzeba rezygnować. Najemcy i właściciele, a także zarządcy nieruchomości, realizujący strategię ESG w swoich firmach, już od jakiegoś czasu poszukują możliwości korzystania z OZE. Konieczne jest przede wszystkim nowe spojrzenie na to, jak kupujemy energię i z jakich produktów korzystamy. W Colliers wypracowaliśmy kilka modeli biznesowych, za pomocą których właściciele mogą korzystać z zielonej energii, adresując zarówno potrzebę niskiej ceny jej zakupu, jak i potrzebę prowadzenia biznesu w zgodzie ze standardami zrównoważonego rozwoju.

Działania dotyczące zredukowania zużycia energii i śladu węglowego nieruchomości komercyjnych leżą również w ramach możliwości najemców i pracowników biur. Promowanie proekologicznych nawyków, jak np. gaszenie świateł, wyłączanie sprzętów z gniazdek po zakończonej pracy, a przede wszystkim unikanie zbyt wysokich zimą i zbyt niskich latem parametrów powietrza wewnętrznego (czyli tzw. nadkomfortu termicznego) – to jedne z rozwiązań niwelujących koszty energii. Wiele firm stosuje również proekologiczne rozwiązania, współpracując z właścicielami budynków, jak i z firmami zewnętrznymi. Coraz częściej organizowane są zbiórki elektroodpadów, segregacja śmieci oraz kampanie wśród pracowników i w otoczeniu biznesowym promujące ekologiczne rozwiązania i zdrowy tryb życia.

Współpraca i strategia

Każdy biurowiec tworzy system, w którym na ustalonych zasadach funkcjonują różne grupy – właściciel, najemcy czy obsługujące ich firmy zewnętrzne. W dobie zmian, jakich wszyscy doświadczamy, kluczem optymalizacji kosztów związanych ze zużyciem energii i innych mediów, może być współpraca wszystkich stron. Warto więc podejść elastycznie do podpisanych umów i rozważyć wprowadzenie zmian dotyczących choćby restrykcyjnych zapisów o minimalnych i maksymalnych temperaturach powietrza panujących w budynku w zależności od pory roku.

Troska o środowisko z jednej strony, presja finansowa z drugiej – razem zapowiadają daleko idące zmiany. Rynek nieruchomości komercyjnych, z pomocą zarządców, dąży do osiągnięcia neutralności klimatycznej. Najświeższe dane i wyliczenia, ale też praktyczna wiedza o nieruchomościach i ich funkcjonowaniu, to podstawy stworzenia strategii ESG dla konkretnej nieruchomości. Odpowiednio wdrażana pomoże właścicielom budynków i najemcom osiągnąć neutralność założoną w ramach organizacji lub wymaganą przez prawo Unii Europejskiej.