Zielone budynki przyszłością rynku nieruchomości komercyjnych?

W związku ze wzrostem działań mających na celu ochronę środowiska, w tym regulacji unijnych, coraz powszechniejsze stają się inwestycje realizowane w zgodzie z ESG mające na celu przeciwdziałać zagrożeniom klimatycznym i środowiskowym (czynnik “E”), wspierać działania prospołeczne (czynnik “S”) i realizującym ład korporacyjny (czynnik “G”).

Polskie prawo nie zawiera przepisów, które w sposób szczegółowy regulowałyby kwestie związane z realizacją inwestycji w zgodzie z ESG. Ustawodawca uregulował obszar działań na rzecz ochrony środowiska głównie na etapie budowy, przykładowo przez nałożenie obowiązków w zakresie posiadania świadectw charakterystyki energetycznej, obowiązku zrównoważonego wykorzystania zasobów naturalnych przy projektowaniu i budowie budynków, wymogu uzyskania decyzji środowiskowej w przypadku realizacji inwestycji, które znacząco oddziałują na środowisko lub obowiązku zachowania minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej, co wynika z obowiązującego na danym obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście regulacji unijnych, obecnie głośno jest o projekcie nowej dyrektywy CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która ma zastąpić dotychczasową dyrektywę w sprawie sprawozdawczości niefinansowej (NFRD). Jej zadaniem będzie ujednolicenie zasad raportowania oraz zwiększenie ilości podmiotów, które będą podlegały obowiązkowej sprawozdawczości na temat zrównoważonego rozwoju. Obecnie, dyrektywa CSRD jest po zatwierdzeniu jej finalnej treści przez Parlament Europejski i Radę. Założeniem jest, aby nowe zasady raportowania obowiązywały od 2024 r.

Jak wynika z raportu przygotowanego przez CBRE (European Logistics Occupier Survey 2022, CBRE research, June 2022), coraz więcej inwestorów zwraca uwagę na kwestie środowiskowe przy wynajmie powierzchni magazynowych. Zgodnie z raportem, aż 78% respondentów ma cel osiągnięcia zero-emisyjności w przyszłości, a 63% najemców jest skłonne zapłacić większe koszty za wynajem zielonego magazynu. Budynki przyjazne środowisku to także oszczędność kosztów, możliwość uzyskania wyższego czynszu od najemców a przez to wyższej ceny przy sprzedaży projektu. Zgodnie z raportem PWC „ESG w branży nieruchomości handlowych” z 17 listopada 2021 r. w ciągu ostatnich ośmiu lat inwestycje inwestorów instytucjonalnych w aktywa odpowiadające wymogom ESG wzrosły o ponad 650%, co wskazuje na duży potencjał rynkowy dla firm oferujących takie inwestycje.

To pokazuje, że zapotrzebowanie na zielone budynki wzrasta i nie jest zaskoczeniem, że rynek nieruchomości komercyjnych odpowiada na to zapotrzebowanie z jednej strony poprzez budowę lub modernizacje budynków, tak aby stały się one efektywne energetycznie i tak zaprojektowane, aby w maksymalnym stopniu zastosować wydajne rozwiązania technologiczne, a z drugiej poprzez takie kształtowanie umów najmu, które będą dawać stronom skuteczne instrumenty do podejmowania działań przyjaznych środowisku, zdrowiu i lokalnym społecznościom.

Obecnie, głównym działaniem w ramach zapewnienia efektywności energetycznej i przeciwdziałaniu skutkom kryzysu klimatycznego czy energetycznego jest wykorzystanie energii odnawialnej. Dążąc do zero emisyjności budynków i zmniejszenia ich śladu węglowego celem staje się również zredukowanie kosztów zużywanej energii, jak i zabezpieczenie przed ewentualnymi jej niedoborami.

Odpowiedzią na to zapotrzebowanie na rynku nieruchomości komercyjnych jest instalowanie paneli słonecznych lub przygotowanie budynków do późniejszej instalacji przez odpowiednie projektowanie budynków z uwzględnieniem wytrzymałości ich dachów czy fasad. Przy czym, należy liczyć się z tym, że, budowa instalacji fotowoltaicznej wiąże się z szeregiem formalności, i wymaga sprawdzenia oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy, czy też uzyskania decyzji środowiskowej czy pozwolenia na budowę (w zależności od przypadku)). Nie są także jasne kwestie regulacyjne, w tym związane z wprowadzaniem energii do obrotu, obowiązkami koncesyjnymi i własnością sieci. Niewątpliwie doprecyzowanie przez ustawodawcę obecnych uregulowań przyczyniłoby się do zwiększenia tego typu instalacji. Drugim rozwiązaniem, porównywalnym z fotowoltaiką jest stosowanie pomp ciepła i rekuperacji, co przyczynia się do niższych kosztów ogrzewania poprzez zużywanie niewielkiej ilości energii, a dodatkowosą one także przyjazne atmosferze ze względu na brak emisji gazów cieplarnianych. Zarówno fotowoltaika, jak i pompy ciepła to rozwiązania, które wiążą się z wysokimi kosztami inwestycji, jednak wobec wciąż rosnących cen energii, a także jej niedoborów stanowią alternatywę wartą rozważenia.

Obserwowane działania inwestorów koncentrują się także na zrównoważonej gospodarce wodnej mającej na celu oszczędzanie wody i jej pozyskiwanie (gromadzenie deszczówki) oraz wykorzystanie wody szarej i deszczówki np. do podlewania terenów zielonych na inwestycji, czy wykorzystywania do mycia budynków. Katalog ten uzupełniają bardziej kompleksowe i przemyślane zasady zarządzania odpadami (w tym segregacji) w celu zmniejszenie ilości odpadów, zasady składowania odpadów, w tym odpadów niebezpiecznych, recyklingu, czy też korzystania z materiałów wytworzonych z recyklingu. Wpisuje się to w cel Unii Europejskiej, jakim jest przejście na model gospodarki o obiegu zamkniętym, tj. gospodarki, w której minimalizuje się zużycie surowców i ilość odpadów.

Kolejnym ważnym kierunkiem jest podejmowanie działań mających na celu wpasowanie nowych inwestycji do istniejącego krajobrazu, zniwelowanie wpływu ich odziaływania na środowisko i zapewnienie korzystnego odziaływania na przebywających w nim ludzi i współdziałania z lokalnymi społecznościami.

Działania te mogą rozpocząć się od małych kroków w zakresie środowiska, przykładowo od tworzenia łąk kwietnych zamiast standardowych trawników. Łąki są łatwiejsze w utrzymaniu, nie wymagają nawożenia, podlewania i koszenia, a to obniża koszty utrzymania zieleni. Łąki przyczyniają się także do absorbcji wody przez gleby przez co łagodzą skutki suszy. Łąki wpływają również na zwiększenie bioróżnorodności oraz stanowią naturalny ekosystem dla zapylaczy. Innym przykładem małych kroków są dalsze działania mające na celu wspieranie owadów i zwierząt z pobliskich ekosystemów poprzez zakładanie budek dla zapylaczy i nietoperzy czy budek lęgowych dla ptaków. Bardziej zaawanasowane działania będą polegać na zastosowaniu odpowiedniej architektury (z poszanowaniem istniejącego krajobrazu), kolorze elewacji czy dachów (co też stanowi jeden z czynników energooszczędnych) oraz zagospodarowaniu terenów zielonych (wspomniane powyżej łąki kwietne lub tereny zielone na dachach).

Inwestycje ESG to nie tylko czynniki środowiskowe. To inwestycje, które łączą troskę o środowisko naturalne z wartościami społecznymi oraz zdrowiem pracowników. Przykładami działań z zakresu czynnika „S” będzie: projektowanie obiektów z uwzględnieniem wykorzystania światła słonecznego do oświetlenia wnętrza w celu zapewnienie komfortu świetlnego z wykorzystaniem światła sztucznego i naturalnego, odpowiednia jakość powietrza, w tym jego filtrację przez systemy klimatyzacji i wentylacji, poprawa dostępności do transportu publicznego (współ)finansowanej przez właściciela obiektu, na zastosowaniu instalacji ograniczających hałas generowany przez ruch samochodowy wokół parków logistycznych czy centrów handlowych, budowa infrastruktury rowerowej wokół obiektu (stojaki, ścieżki), montaż stacji ładowania pojazdów elektrycznych, czy też budowanie obok inwestycji tzw. parków kieszonkowych, czyli niewielkich parków dostępnych dla każdego z mieszkańców.

Równoległym trendem do trendu na etapie projektowania i budowy są zielone umowy najmu (green leases) lub zielone postanowienia w umowach najmu obserwowanym zarówno wśród najemców, jak i wynajmujących, a wyznaczających kierunek działań przyjaznych środowisku. Choć rynek nie wypracował jeszcze standardów na tym polu, to coraz częściej strony deklarują kierowanie się zasadami zrównoważonego rozwoju przy wykonywaniu umowy najmu począwszy od zobowiązań wynajmującego do uzyskania certyfikatu energetycznego potwierdzającego przyjazność danego budynku dla środowiska (jak BREEAM, LEED, WELL) poprzez wynikające z tego kierunku postanowienia dotyczące energooszczędnej eksploatacji budynku, poprzez korzystanie z energooszczędnych żarówek, kontrolę sposobu korzystania z oświetlenia, w tym wyłączania oświetlenia po zakończeniu czasu pracy, korzystania z urządzeń gwarantujących wysoką wydajność, czy też regulacje dotyczące częściowego pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych. Uzupełnieniem tych postanowień powinny być zasady zrównoważonej gospodarki odpadami zarówno przez wynajmujących jak i najemców. Pisząc o zielonych umowach najmu nie można także pominąć sposobu podziału kosztów i partycypacji przez najemcę w tzw. zielonych opłatach eksploatacyjnych (np. koszty zwiększania efektywności energetycznej budynku, zagospodarowanie zieleni, certyfikacja budynków). Konieczne są postanowienia zapewniające transparentność zarówno ponoszenia tych kosztów przez wynajmujących, jak i skali wygenerowanych oszczędności, jaką zyskał najemca, co wiąże się z ustaleniem zakresu raportowania i przedstawienia najemcy odpowiednich dokumentów i informacji w tej kwestii. Weryfikacja zielonych opłat eksploatacyjnych może być połączona ze standardowym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych, które odbywa się raz do roku oraz powiązana z uprawnieniami najemcy do audytu dokumentacji przekładanej przez wynajmującego na potrzeby rozliczenia opłat eksploatacyjnych oraz wnoszenia do niej uwag.

Podsumowując podejmowane przez inwestorów działania nakierunkowane na ESG będą różnić się szczegółami w zależności od sektora, ale w każdym z sektorów nieruchomości komercyjnych zarządcy i właściciele podejmują działania na rzecz zrównoważonego rozwoju (część o charakterze operacyjnym i inwestycyjnym, część o charakterze wizerunkowym), co w dobie obecnego kryzysu klimatycznego i energetycznego przestaje być pustym frazesem, a zaczyna być mierzalną ekonomicznie potrzebą i koniecznością.

Współpraca: Izabela Kultys, senior associate, SKJB