Sektor living w oczach inwestorów to bezpieczna przystań

Inwestycje instytucjonalne w sektor living w Europie wyniosły łącznie około 44,5 mld euro w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022 roku. Oczekiwane spowolnienie dynamiki inwestycji w III kwartale 2022 roku przełożyło się na całkowity wolumen inwestycji niższy o 8 proc. w stosunku do tego samego okresu w 2021 roku. Według danych Knight Franka w III kwartale 2022 roku w sektor living zainwestowano w około 10,8 mld euro, czyli około 37 proc. więcej niż rok temu. Spowolnienie odzwierciedla trudne warunki makroekonomiczne i geopolityczne na świecie. Niższa poziom inwestycji jest efektem wysokiego poziomu inflacji, wyższych kosztów budowy i niższej podaży.

Żeby temu przeciwdziałać, banki centralne na całym świecie zaczęły zacieśniać politykę monetarną. Europejski Bank Centralny (EBC) podniósł w lipcu 2022 roku stopy procentowe po raz pierwszy od 11 lat i ponownie o rekordowe 75 pb. we wrześniu i październiku. Swap stopy procentowej w strefie euro poszedł do góry, prowadząc do rosnących kosztów finansowania dla części inwestorów, ale stwarzając szansę tym, którzy szukają wyższych zwrotów z inwestycji.

Wpływ, jaki ekonomiczne pokłosie wojny w Ukrainie miało na inwestorów, jest odzwierciedlony w wynikach ankiety przeprowadzonej przez firmę Knight Frank wśród 40 firm aktywnie inwestujących w sektor living w Europie. Spośród tych respondentów, tylko 15 proc. stwierdziło, ze aktualna sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna nie miała „żadnego wpływu” na ich strategię inwestycyjną. W praktyce oznaczało to, że szczególnie ta część z inwestorów, która wymaga finansowania musiała wstrzymać planowane projekty. Ci, którzy chcieli pozostać aktywni, próbowali renegocjować oferty.

Inwestorzy chętni do lokowania kapitału

Mimo tych ograniczeń, inwestorzy dostrzegają różnice w popycie i podaży na korzyść pierwszego wskaźnika i widzą szanse w sektorze living. Liczba studentów rośnie, a w regionach ze starzejącym się społeczeństwem popyt na mieszkania dla seniorów będzie się rósł.

W ostatnich miesiącach możemy obserwować wzrost aktywności inwestorów, ponieważ uwaga jest skierowana na inwestycje długoterminowe, ale pewniejsze. Ceny wydają się stabilizować, chociaż widzimy też obniżki, w zależności od kraju, od 50 do 75 pb. Rynek PRS również postrzegany jest jako zabezpieczenie przed inflacją, z uwagi na krótsze umowy najmu i częstą rotację najemców. Ponad jedna trzecia (35 proc.) inwestorów, z którymi rozmawialiśmy, potwierdziła, że obecna sytuacja ma pozytywny wpływ na ich strategię inwestycyjną.

Są też inne powody do optymizmu. Stopa bezrobocia w całej strefie euro spadła w październiku 2022 roku do najniższego poziomu 6,5 proc. Rosną też płace wpływając na wzrost zainteresowania najmem, szczególnie w sytuacji wysokich stóp procentowych ograniczających dostęp do kredytów hipotecznych.

Pozytywna ankieta

Spośród ankietowanych 75 proc. planuje „znacząco zwiększyć” swoje europejskie inwestycje w sektor living. Co istotne, jedna czwarta (25 proc.) deklaruje ich podwojenie. W czasie pierwszych dziewięciu miesięcy 2022 roku inwestycje w sektor living w Europie były drugim największym wolumenem inwestycyjnym po biurach i stanowiły 22 proc. wszystkich inwestycji w komercyjny sektor nieruchomości. Warto zaznaczyć, że od siedmiu lat ich udział w rynku inwestycyjnym cały czas rośnie. Ponad połowa (53 proc.) wszystkich inwestycji w sektor living stanowiły inwestycje zagraniczne.

Wraz z umacniającym się dolarem amerykańskim, europejskie rynki zyskują na trakcyjności dla kapitału zza oceanu. Niedawno przeprowadzona przez firmę Knight Frank ankieta – Active Capital – wykazała, że 48 proc. skupia się właśnie na sektorze living. Inwestorzy wskazują Wielką Brytanię, Niemcy i Hiszpanię jako trzy najważniejsze kierunki inwestycji, z uwagi na ich pozycję bezpiecznej przystani.

Pozycja Polski

Główne źródła kapitału, które aktywnie analizują projekty i składają oferty, pochodzą ze Skandynawii, Bliskiego Wschodu i Stanów Zjednoczonych. W przypadku akademików inwestorzy wykazują zainteresowanie projektami w centralnych lokalizacjach lub bliskiej odległości od publicznych uczelni wyższych. Z uwagi na otoczenie czynniki geopolityczne i makroekonomiczne oferty, które składają, są często ze zniżką, ale istotne jest, że fundusze pozostają aktywne. Wzrasta również zainteresowanie inwestorów segmentem senior housing, który w dobie starzejącego się społeczeństwa postrzegany jest jako stabilnie rozwojowy.