Czy rynkowi nieruchomości grozi „bańka węglowa”?

Globalny rynek nieruchomości, jeden z głównych emitentów gazów cieplarniach, powinien w ciągu niespełna trzech dekad stać się zeroemisyjny. Szacuje się, że w 2050 roku na świecie nadal będzie funkcjonować aż 80 proc. budynków (Call for action: Seizing the decarbonization opportunity in construction, McKinsey), z których korzystamy już dziś, a to najlepiej pokazuje skalę wyzwania. Tymczasem rynek nieruchomości komercyjnych wciąż oficjalnie nie uznał zarówno kosztów koniecznych modernizacji budynków, jak i kosztów opóźnienia czy zaniechania takich działań. Jednocześnie brak rynkowych standardów, wskaźników i systemu zbierania danych ogranicza rzeczoznawcom majątkowym możliwości włączania ryzyk dotyczących ESG do wyceny nieruchomości. Ten impas znacząco podnosi ryzyko wystąpienia tzw. carbon bubble.

Ocena ryzyka klimatycznego

Aktualnie fundusze inwestycyjne często korzystają z narzędzi służących do oceny ryzyka klimatycznego – m.in. CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), aby określić, które aktywa z ich portfeli można określić jako problematyczne z punktu widzenia oddziaływania na środowisko i ryzyka utraty ich wartości w czasie. Jednocześnie rzeczoznawcy majątkowi nadal nie mają wystarczających danych rynkowych, aby odpowiednio odzwierciedlić ryzyka transformacji związane z ESG w wycenach. To może utrzymywać wartość nieruchomości na wyższym poziomie.

Tego zdania są między innymi eksperci The Urban Land Institute Europe (ULI), którzy ostrzegają branżę nieruchomości przed poważnym kryzysem, o ile nie zostaną wypracowane standardy pozwalające na realne odzwierciedlenie skutków transformacji w wycenach. Istnieje bowiem obawa, że jeśli wyceny nieruchomości nie będą odzwierciedlać kosztów i korzyści dekarbonizacji, a także innych czynników związanych z transformacją, jak np. nieprzestrzegania przyszłych przepisów lub niespełnienie oczekiwań i wymogów rynkowych w zakresie ESG, może powstać tzw. bańka węglowa.

Jeśli pozwolimy na jej rozrośnięcie i zbyt późne odzwierciedlenie czynników związanych z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w wycenach, istnieje ryzyko, że „bańka węglowa” może doprowadzić do nagłych dostosowań cen.

Coraz większa grupa budynków biurowych z ryzykiem wypadnięcia z rynku

Raport „Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe” przygotowany przez ekspertów Cushman & Wakefield wykazał, że ponad trzy czwarte (76 proc.) budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań. Poza coraz bardziej intensywnymi działaniami legislacyjnymi w zakresie minimalnych standardów zrównoważonego rozwoju, kluczowe czynniki wpływające na ryzyka dla aktywów biurowych, to także zmieniające się modele pracy, rosnące wymagania najemców, jak również niepewna sytuacja gospodarcza.

O ile oszacowanie kosztów wymiany systemów budynkowych czy innych elementów związanych z modernizacją nieruchomości nie jest procesem skomplikowanym, o tyle dużo trudniej jest skalkulować chociażby ryzyko wynikające z pojawienia się nowych podatków czy opłat związanych z nadprogramowymi emisjami CO2. Tymczasem fala tzw. „stranded assests”, może nadejść dużo szybciej, niż mogłoby się wydawać.

Przyspieszenie transformacji ESG

„Stranding year” to pojęcie wprowadzone przez inicjatywę Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), w ramach której powstało narzędzie pozwalające inwestorom i właścicielom nieruchomości zidentyfikować i ocenić ryzyko związane z emisją dwutlenku węgla w budynkach w trakcie ich użytkowania w kontekście wymogów regulacyjnych. Pokazuje to w praktyce, jak dana nieruchomość jest położona na ścieżce dekarbonizacji zgodnej z celem Porozumienia Paryskiego, zakładającym utrzymanie średniego wzrostu globalnej temperatury na poziomie poniżej 1,5° C poprzez osiągnięcie zerowej emisyjności netto do 2050 roku.

Osiągnięcie „stranding year” pokazuje, że nieruchomość nie spełnia aktualnych i przyszłych standardów efektywności energetycznej i oczekiwań rynku w tym zakresie, i w najbliższym czasie wymagać będzie poniesienia nakładów inwestycyjnych oraz może być przedmiotem nowych opłat związanych np. z emisjami dwutlenku węgla.

Według analizy przeprowadzonej przez międzynarodową organizację GRESB, która tworzy uznane na całym świecie benchmarki do śledzenia wyników ESG dla branży nieruchomości, w Europie średni „stranding year” w sektorze nieruchomości przypada już na 2026 rok. A to jasny sygnał, że proces transformacji musi znacząco przyspieszyć.

Krok po kroku do zniwelowania bańki węglowej

Brak standardu rynkowego to największe wyzwanie, któremu nie sprostamy z dnia na dzień. Bez rzetelnych analiz i dowodów nie jesteśmy w stanie powiedzieć dziś, o ile poczynione nakłady inwestycyjne faktycznie wpłyną na efektywność energetyczną i wartość nieruchomości.

To, co możemy jako rzeczoznawcy robić już teraz, to opisywać ryzyka na etapie wycen i wziąć pod uwagę specjalistyczne analizy (jak chociażby ocena ryzyka klimatycznego), tak aby najrzetelniej podejść do kalkulacji wartości.

Coraz więcej naszych klientów wykonuje analizy Net Zero i tworzy strategie dekarbonizacji dla swoich nieruchomości, co jest krokiem w dobrą stronę. Przydatną informacją w procesie wyceny jest przykładowo określony tzw. stranding year, czyli orientacyjny termin, w którym nieruchomości znajdą się powyżej ścieżki dekarbonizacyjnej wynikającej z celów Porozumienia Paryskiego i mogą stać się mniej atrakcyjne ze względu na zmiany transformacyjne w kierunku gospodarki niskoemisyjnej. Do zmian tych należą m.in nowe wyzwania środowiskowe, restrykcyjne przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju czy zmieniające się normy społeczne i relacje rynkowe, w tym wymagania najemców czy inwestorów. Niekompatybilność z gospodarką niskoemisyjną sprawia, że nieruchomości nieefektywne energetycznie lub zależne od paliw kopalnych będą mniej pożądane i uważane za inwestycje bardziej ryzykowne. Analiza tego ryzyka pozwala na zminimalizowanie jego negatywnego wpływu na wartość nieruchomości.

Kalkulacje rzeczoznawców

Trzeba tu wspomnieć, że nie każda metoda wyceny pozwala na bezpośrednie uwzględnienie takiego ryzyka. Łatwiej jest w podejściu dochodowym, metodzie dyskontowania strumieni dochodów. Natomiast przy wycenie w podejściu porównawczym czy metodzie kapitalizacji prostej pojawia się problem uwzględnienia nakładów inwestycyjnych i powyższych ryzyk związanych z transformacją i zmianami klimatycznymi.

Rzeczoznawcy działają na podstawie przepisów prawa, i standardów zawodowych, ale jeżeli chodzi o postrzeganie ryzyka to opierają się przede wszystkim na danych rynkowych. Zmiany muszą następować szybko, a odpowiedź rynku musi być jasna. Konieczne jest też uregulowanie kwestii uwzględniania czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem i transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej w standardach i regulacjach – tylko wtedy rzeczoznawcy majątkowi będą mogli w pełni odzwierciedlić ryzyka transformacji w wycenie.