Najlepsze w ostatnich trzech latach wyniki rynku mieszkaniowego

Wyniki z I półrocza tego roku dotyczące budowy nowych mieszkań są najlepsze w ostatnich trzech latach – wynika z danych opublikowanych przez GUS. Przedsiębiorcy rozpoczęli budowę aż 80,5 tys. lokali. Na stabilnym, wysokim poziomie, utrzymuje się też liczba pozwoleń na budowę dla nowych lokali: deweloperzy uzyskali ich przeszło 102 tys., a to o 37 proc. lepiej niż w I półroczu ubiegłego roku.

Mimo, że od początku roku z miesiąca na miesiąc sprzedaż nowych mieszkań spadała, w statystykach nowych inwestycji wciąż widoczne były efekty programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Zwiększony popyt, jaki wygenerował program, zachęcił budowniczych do uruchamiania dużej liczby nowych projektów.

Rozpoczęte budowy

Jeśli chodzi o rozpoczęte budowy, wynik z pierwszych sześciu miesięcy tego roku ustępuje wyłącznie temu odnotowanemu w I połowie 2021 roku, czyli okresowi praktycznie zerowych stóp procentowych i rekordowych poziomów sprzedaży.

Dane doskonale odzwierciedlają zresztą przesunięcie czasowe, z jakim deweloperzy są w stanie reagować na aktualną koniunkturę rynkową. Stopień skomplikowania procesu przygotowań do inwestycji nie pozwala bowiem rozpocząć budowy z dnia na dzień,
dlatego optymizm jaki wlał w rynek program Bezpieczny Kredyt 2 proc., był we wprowadzeniach widoczny właśnie w I półroczu bieżącego roku.

Wygaszenie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oznaczało jednak powrót do rynkowych zasad udzielania kredytów i skutkowało ograniczeniem dostępu do hipotek. Z kolei nabywców inwestycyjnych od zakupu mieszkania odwodzi niska rentowność najmu. Czynniki te znacząco wpłynęły na notowany w ostatnich miesiącach spadek sprzedaży.

Mając na uwadze widoczne obniżenie popytu, możemy niemal z pewnością założyć, że deweloperzy będą podchodzić w drugim półroczu do nowych inwestycji dużo bardziej zachowawczo. Oznacza to, że nie ma szans na powtórzenie tak znakomitego rezultatu wprowadzeń jak w I półroczu.

W ocenie PZFD zadowalające byłoby utrzymanie tempa wprowadzeń na średnim poziomie około 11 tys. mieszkań miesięczne. Osiągnięcie takiego wyniku pozwoliłoby rozpocząć w 2024 roku łącznie budowę 144 tys. nowych lokali, co byłoby o niemal 30 tys. lepszym wynikiem niż w fatalnych pod tym względem latach 2022-2023.

Nie jest przy tym pewne, jak rynek zareaguje na ostatnie doniesienia o rzekomym uruchomieniu programu Kredyt na Start, który miałby wystartować 15 stycznia 2025 roku. Z jednej strony otrzymaliśmy jasną deklarację ministra Krzysztofa Paszyka odpowiedzialnego za mieszkalnictwo, z drugiej jednak do opinii publicznej przebijają się negatywne opinie o programie wyrażane przez współkoalicjantów. Szkoda, że nie ma konsensusu w tej kwestii, bo to mogłoby determinować przyszłe plany zarówno nabywców, jak i inwestorów.

Mieszkania oddane do użytkowania

W I półroczu obserwowaliśmy, prognozowany od dłuższego czasu przez Polski Związek Firm Deweloperskich, spadek w zakresie nowych mieszkań oddanych do użytkowania. W I połowie roku oddano do użytkowania 58,5 tys. lokali w inwestycjach deweloperskich, co stanowi wynik o niemal 10 proc. gorszy od tego z analogicznego okresu rok wcześniej.

Jest to bezpośredni efekt obniżenia wolumenu nowych inwestycji obserwowanego w latach 2022-2023. Ówczesna, słaba koniunktura, szczególnie ta notowana w 2022 roku, doprowadziła do spadku zainteresowania nowymi lokalami i zmusiła budowniczych
mieszkań do rezygnacji ze znacznej części planów biznesowych.

Biorąc pod uwagę średni, około dwuletni okres trwania budowy, w tym roku do użytkowania oddawane będą w dużej mierze właśnie lokale, których budowa rozpoczęła się w kiepskim dla branży 2022 roku.

Pozwolenia na budowę

Liczba udzielonych w I półroczu pozwoleń na budowę napawa optymizmem. Deweloperzy uzyskali ich przeszło 102 tys. dla nowych lokali, co jest wynikiem o 37 proc. lepszym niż w I połowie 2023 roku.

To dobra wiadomość, zważywszy, że zeszły rok był dla branży pod tym względem najsłabszy od 2018 roku. Było to przede wszystkim efektem osłabienia koniunktury obserwowanego w 2022 roku oraz posiadanego zapasu pozwoleń, których nie udało się skonsumować.

Wzrost zainteresowania nowymi pozwoleniami cieszy. Ich pozyskiwanie pozwoli inwestorom odpowiednio przygotować się na czas, w którym zainteresowanie mieszkaniami na powrót wzrośnie. Może to nastąpić zwłaszcza po rozpoczęciu pierwszych obniżek stóp procentowych. Na pewno nie bez znaczenia dla popytu byłoby również uruchomienie programu dopłat do kredytów.