Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego
![](/images/104953-medium.png)
Blisko trzy czwarte analizowanych projektów PRS zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP. Większość inwestorów decyduje się lokalizować nieruchomości przeznaczone na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (MW/U). Dotychczas na działkach o takim przeznaczeniu powstało lub powstaje 40 inwestycji, co stanowi 45 proc. wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.
Ze względu na znikomą dostępność gruntów w największych polskich miastach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20 proc.) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową (U), gdzie obecnie znajduje się niemal 40 proc. inwestycji PRS.
W portfelach wiodących podmiotów sektora PRS w Polsce przeważają projekty zlokalizowane na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub mieszkaniową. Natomiast największy z nich lokalizuje ponad połowę swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale również w ogólnym rozrachunku – inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (20 proc.) pod względem liczby istniejących oraz budowanych projektów.
W połowie 2024 roku liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73 proc. jest ukończonych, a pozostałe 27 proc. w trakcie realizacji.
Różnice z perspektywy miast
Strukturalne różnice w udziale danego przeznaczenia w planie miejscowym, na których lokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie obserwuje się największy, bo około 20-procentowy udział projektów na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, prawie 40-procentowym udziałem lokalizacji inwestycji PRS na planie przeznaczonym pod usługi, a w Warszawie, Łodzi i Krakowie około 25 proc. projektów PRS znajduje się na obszarze, dla którego MPZP jest w fazie opracowywania.
Co ciekawe, w Poznaniu ponad 30 proc. inwestycji lokalizowanych jest na obszarach niepokrytych MPZP. Jest to związane z tym, że w centralnej części miasta wciąż wiele rejonów nie ma planu miejscowego.
Wyodrębnienie lokali i podatki
Istotną różnicą w projektach PRS realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym lub usługowym, jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali. W pierwszym przypadku lokale mieszkalne nie mogą być mniejsze niż 25 mkw., zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Dla nich mogą być wydane zaświadczenia o samodzielności, założone księgi wieczyste. A lokale mieszkalne z założoną księgą wieczystą mogą być przedmiotem obrotu rynkowego zarówno jako produkt docelowy dla funduszu inwestycyjnego, jak i klientów indywidualnych. Sprzedaż takich lokali wiąże się z podatkiem VAT w wysokości 8 proc.
Natomiast jeśli projekt budowany jest na gruntach o przeznaczeniu usługowym, wyodrębnienie lokali usługowych (bo o takich tu może być mowa) cechuje brak ograniczenia minimalnej powierzchni, a podatek VAT od sprzedaży jest wyższy i wynosi 23 proc. W praktyce jednostki o przeznaczeniu PRS mają powierzchnię od 15 mkw. wzwyż, przy czym mniejszą powierzchnię jednostek równoważą bardziej rozbudowane części wspólne, takie jak współdzielone przestrzenie do pracy i wypoczynku, pralnie, sale treningowe.
Najem zwrotny nabiera rozpędu
Najem zwrotny nabiera rozpędu
Rosnąca stabilnie, lecz niegwałtownie i długo utrzymująca się inflacja przyspiesza rozwój rynku najmu zwrotnego nieruchomości. To jedna z najbezpieczniejszych metod uzyskania finan ...
INWI
AI na rynku nieruchomości: czy przełom jest bliski?
AI na rynku nieruchomości: czy przełom jest bliski?
Rosnące zapotrzebowanie na efektywność energetyczną wymusza poszukiwanie rozwiązań, które są precyzyjnie dopasowane do potrzeb danej inwestycji. Rozwiązania AI znacząco w tym pomag ...
PM Projekt
Budowy w górę, rynek w niepewności
Budowy w górę, rynek w niepewności
Deweloperzy rozpoczęli w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku budowę ponad 92,3 tys. mieszkań, co stanowi przyrost nowych inwestycji o 61,5 proc. względem tego samego okresu w r ...
Polski Związek Firm Deweloperskich