Elastyczne biura 2025: nowe trendy i kierunki rozwoju

Rynek elastycznych powierzchni biurowych wciąż pozostaje jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się segmentów sektora nieruchomości komercyjnych. Mimo wyzwań stojących przed rynkiem elastyczne biura utrzymują wysoki poziom obłożenia. Zmienił się również sposób postrzegania tego sektora – elastyczne powierzchnie biurowe stały się integralną częścią rynku biurowego, a nie tylko dodatkiem.

Warszawa coraz mocniejsza na rynku elastycznych biur w Europie

Rok 2024 był wyjątkowo dynamiczny dla warszawskiego rynku elastycznych przestrzeni biurowych. Operatorzy w Warszawie wynajęli 28,6 tys. mkw. w 16 lokalizacjach, co stanowi prawie 70 proc. wzrostu rok do roku. Najbardziej aktywnym graczem był The Shire – Beyond Coworking, któremu w pięciu lokalizacjach udało się wynająć ponad 9,4 tys. mkw. Na koniec roku stolica oferowała blisko 205 tys. mkw. powierzchni coworkingowej w 85 lokalizacjach, w których jest około 25 tys. stanowisk pracy. 72 proc. powierzchni zajmowanej przez operatorów elastycznych rozwiązań znajduje się w centrum. W 2025 roku oferta biur flex powiększy się co najmniej o 6 tys. mkw. nowej powierzchni, nad którymi trwają obecnie prace. Warszawskie przestrzenie coworkingowe są zróżnicowane pod względem wielkości, a średnia powierzchnia takiego biura to 2,4 tys. mkw.

Rynek elastycznych przestrzeni biurowych w Polsce stale ewoluuje, a w 2025 roku przewidujemy kolejne zmiany, które go umocnią. Pojawienie się nowych graczy, takich jak The Shire – Beyond Coworking czy Ace of Space, świadczy o rosnącym potencjale tego segmentu. Ace of Space – operator należący do Globalworth – wnosi do rynku know-how wynikające z synergii między operatorem a właścicielem nieruchomości. Globalworth zarządza portfelem obiektów w największych polskich miastach oferując prawie 580 tys. mkw. powierzchni najmu, a co za tym idzie, ma doświadczenie w projektowaniu i dostarczaniu nowoczesnych powierzchni.

Szczególnie interesującym trendem jest wzrost popularności elastycznych najmów nie tylko wśród małych i średnich przedsiębiorstw, ale także wśród dużych korporacji. Firmy coraz częściej poszukują modeli, które oferują zarówno komfort użytkowania, jak i możliwość dostosowania przestrzeni do ich indywidualnych potrzeb.

Współpraca w modelu management agreements

Eksperci Worthere Savills zwracają uwagę na trend podpisywania przez operatorów pierwszych kontraktów w modelu „management agreements”. Postrzeganie takich umów w segmencie flex za granicą oraz w Polsce stopniowo się zmienia i coraz więcej właścicieli oraz operatorów się na niego decyduje. Definicja tego typu kontraktu może być nieco niejasna, ponieważ istnieje wiele możliwości jego skonstruowania. Jednak wspólnym mianownikiem jest w nim model dzielenia się przychodami i zyskami między właścicielem nieruchomości a jej operatorem.

Z perspektywy operatorów „management agreement” to atrakcyjna formuła, bo pozwala zachować większą elastyczność i ograniczyć zaangażowanie kapitału bez konieczności podpisywania tradycyjnej umowy najmu. Właściciele nieruchomości byli do niedawna nieco sceptyczni, obawiając się ryzyka wynikającego z braku formalnego najmu oraz potencjalnego wpływu na wartość nieruchomości. Jednak coraz częściej dostrzegają korzyści z dobrze skonstruowanej umowy, która może przełożyć się na wyższe przychody i lepiej odpowiada rosnącym oczekiwaniom inwestorów, którzy chcą oferować w swoich budynkach elastyczną przestrzeń biurową. Na rozwiniętych rynkach efekt jest taki, że w ostatnich latach wyraźnie wzrosła liczba operatorów, którzy preferują właśnie ten model.

Korporacje lubią biura serwisowane

Biura serwisowane stanowią coraz atrakcyjniejszą opcję również dla średnich i dużych przedsiębiorstw, które w erze pracy hybrydowej potrzebują elastycznych rozwiązań. W związku z koniecznością szybkiego reagowania na zmieniające się oczekiwania biznesowe – na przykład przy nagłej potrzebie zwiększenia powierzchni, stworzenia bardziej kreatywnego środowiska dla wybranych zespołów czy zapewnienia dogodnej lokalizacji – korporacje chętnie korzystają z flexów, jako wygodnej alternatywy wobec klasycznego najmu. Coraz bogatsza oferta na rynku przyciąga firmy z różnych sektorów, w tym IT, finansów, mediów, logistyki czy cyberbezpieczeństwa, którym zależy na błyskawicznej adaptacji przestrzeni do bieżących wyzwań i planów rozwojowych.

Najemcy cenią standard obsługi

Wraz ze wzrostem znaczenia elastycznych biur rośną również oczekiwania najemców dotyczące standardu obsługi. Po pandemii zauważalna jest tendencja do wyboru przestrzeni najwyższej jakości, które wspierają efektywność pracy i budują wizerunek firmy. Operatorzy, którzy skoncentrują się na zapewnieniu usług i obsługi na najwyższym poziomie, zyskają przewagę konkurencyjną i zwiększą wskaźniki wynajęcie powierzchni.

Nowa fala operatorów oraz podwyższenie standardów

Analizy ekspertów Workthere Savills pokazują, że rok 2025 przyniesie wzrost konkurencji pomiędzy operatorami. Obok globalnych liderów pojawiają się nowi gracze, tacy jak Industrious czy Cubo, którzy dynamicznie rozszerzają działalność w Europie. Jednocześnie coraz większe znaczenie będą miały zasady ESG, które wiążą się ze zrównoważonym rozwojem. W efekcie, dobrze zaprojektowane przestrzenie biurowe tworzą komfortowe i zdrowe środowisko pracy, co z kolei ma wpływ na satysfakcję i wydajność pracowników. Operatorzy muszą odpowiadać na te potrzeby, aby pozostać konkurencyjnymi w zmieniającym się środowisku rynkowym.

Rynek biur typu flex wkracza w kolejny etap rozwoju, a Warszawa, będąc jednym z najważniejszych europejskich centrów biznesowych, pozostaje na czele tych zmian. Wpływ na to ma potrzeba szybkiego i elastycznego reagowanie na zmieniające się potrzeby najemców oraz globalne trendy. Dzięki temu stolica Polski umacnia swoją pozycję jako jeden z liderów innowacyjnych rozwiązań w sektorze nieruchomości, przyciągając zarówno krajowe, jak i międzynarodowe firmy poszukujące nowoczesnych rozwiązań.