Jak mądrze wybrać magazyn?

Polski rynek magazynowy osiągnął w 2024 roku 34,6 mln mkw. dostępnej powierzchni , umacniając pozycję lidera w regionie CEE. Jak i gdzie znaleźć magazyn, który spełni określone oczekiwania i wpłynie na efektywność operacyjną firmy oraz wzrost biznesu? Na co warto zwrócić uwagę, poszukując idealnego magazynu w sytuacji, gdy firmy z sektora logistyki, e-commerce czy branży produkcyjnej mają dziś ogromny wybór?

W dynamicznie zmieniającym się otoczeniu gospodarczym wybór odpowiedniego magazynu jest decyzją strategiczną. Dlaczego? Może stanowić kluczowy element skutecznego zarządzania łańcuchem dostaw i wzmacniać możliwości rozwoju biznesu. Jakie elementy mogą wpływać na efektywność operacyjną i obniżenie kosztów prowadzenia działalności? Są to m.in. odpowiednia lokalizacja, dopasowana powierzchnia, model najmu czy nowoczesna i przyjazna dla środowiska infrastruktura. Niewłaściwie wybrany magazyn może powodować opóźnienia w dostawach, większe koszty obsługi logistycznej, a czasem nawet utratę klientów.

Lokalizacja kluczowa dla efektywnej logistyki

Elementem, który ma strategiczne znaczenie przy wyborze obiektu magazynowego, jest lokalizacja. To ona odgrywa kluczową rolę w optymalizacji łańcucha dostaw. Obiekt, który ma przynieść realne korzyści naszej działalności, musi być blisko kluczowych szlaków transportowych tj. dróg ekspresowych, autostrad, węzłów kolejowych, portów morskich i lotnisk. Warto dodać, że decyzję o wyborze konkretnego magazynu należy poprzedzić analizą kosztów transportu i czasu dostawy do klientów oraz na rynki zbytu, na których nam zależy i które traktujemy priorytetowo. Dobrym przykładem dla firm zainteresowanych dystrybucją towarów do Północnej i Zachodniej Europy jest nasz obiekt HiPark Rzepin o powierzchni 52 tys. mkw. położony tuż przy autostradzie A2. Lokalizacja umożliwia szybki dostęp do kluczowych tras transportowych, a od lotniska w Berlinie, Goleniowie i portu w Szczecinie dzieli go zaledwie 150 km. Nie mniej ważna jest kwestia dostępności wykwalifikowanej kadry pracowniczej w danym regionie. Ważne jest też, czy dany obiekt magazynowy znajduje się w jednej ze specjalnych strefach ekonomicznych, dzięki którym firmy mogą uzyskać dodatkowe korzyści dla prowadzonego biznesu np. ulgi podatkowe, granty czy dodatkowe szkolenia dla pracowników.

Magazyn potrzebny od zaraz

Ważnym kryterium jest również czas, jaki ma upłynąć od momentu podpisania umowy do rozpoczęcia operacji w wybranym obiekcie. Przy natychmiastowej potrzebie warto skorzystać z oferty gotowych już powierzchni, których wynajęcie oraz dostosowanie jest łatwym i szybkim procesem, trwającym ok. 1-2 miesiące. Wybierając wybudowany już magazyn, warto postawić na sprawdzonego partnera, który z jednej strony zapewni nam najwyższy standard zarządzania obiektem, a z drugiej zadba o nasze potrzeby i będzie gotowy dostosować magazyn do specyficznych potrzeb naszego biznesu. Jeśli nie potrzebujemy obiektu „od zaraz”, natomiast takiego zaprojektowanego i wybudowanego pod niestandardowe wymagania w konkretnej lokalizacji, czyli magazynu BTS, powinniśmy podjąć współpracę z deweloperem. Wyszuka on dla nas działkę, zweryfikuje możliwość budowy i zrealizuje projekt. Szacunkowy czas trwania takiej współpracy to ok. 6-18 miesięcy.

Parametry techniczne, funkcjonalność magazynu i elastyczność

Decydując się na wynajem powierzchni magazynowej, powinniśmy sprawdzić, czy spełnia nasze oczekiwania. To, co należy brać pod uwagę, to parametry techniczne i funkcjonalność magazynu. Sprawdzamy na pewno, jakie rodzaje powierzchni są oferowane, czy jest to magazyn wysokiego składowania, czy typowy cross-dock, a może jednak obiekt przystosowany pod magazyn chłodniczy. Ważne kryteria to również nośność posadzki, jej przystosowanie pod wózki indukcyjne VNA, liczba bram „drive-in”, liczba doków oraz dostępność systemów regałowych.
Przy wyborze idealnego magazynu nieoceniona jest elastyczność. Po pierwsze – elastyczność właściciela nieruchomości, który dołoży starań, aby jak najlepiej zaadaptować powierzchnię do potrzeb najemcy. Po drugie – elastyczność powierzchni i czasu najmu, która zakłada możliwość zwiększania lub zmniejszania wielkości wynajmowanej powierzchni w zależności od wolumenu, który chcemy składować, na krótki lub długi czas.

Długość najmu i wpływ na wysokość czynszu

Istotnym elementem branym pod uwagę przy trafnym wyborze odpowiedniej powierzchni magazynowej jest również określenie horyzontu inwestycyjnego. Najem standardowych powierzchni trwa zazwyczaj krócej niż obiektów „szytych na miarę”, których średni okres najmu wynosi ok. 10-20 lat. To właśnie długość najmu, obok lokalizacji obiektu, ma największy wpływ na wysokość czynszu. Dłuższy najem to często również niższa efektywna stawka za wynajętą powierzchnię.

Eksperci, jakość i dbałość o zrównoważony rozwój

Kolejnym elementem jest dbałość o jakość. Wybór najlepszego rozwiązania magazynowego ma wspierać rozwój firmy, stąd konieczność dokładnego określenia celów i oczekiwań, a później analiza wybranego obiektu, jego atutów, kosztów najmu, lokalizacji oraz na końcu decyzja. Warto w tym procesie szukać po stronie dewelopera partnera do rozmowy, zwłaszcza jeśli wyróżnia się wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości komercyjnych. Korzystajmy z jego wiedzy oraz rekomendacji, aby znaleźć idealne rozwiązanie dopasowane do prowadzonej działalności.
Ostatnim elementem, którego nie warto pomijać, jest sprawdzenie standardów, według których został zbudowany obiekt, takich jak np. certyfikacja BREEAM, oraz określenie ich poziomu. Warto też sprawdzić, czy zostały zastosowane rozwiązania przyjazne dla otoczenia - zarówno dla środowiska, jak i ludzi. Dlaczego to ważne? Takie podejście z jednej strony ma znaczenie ze względu na komfort pracy, efektywność energetyczną oraz koszty eksploatacji obiektu. Z drugiej zaś ma istotny wpływ na budowanie zrównoważonego podejścia w łańcuchach wartości firmy.
Podsumowując: idealny magazyn to nie tylko lokalizacja i metraż. To narzędzie rozwoju firmy, wpływające na logistykę, koszty i wizerunek. Dlatego też należy wybierać mądrze, z myślą o przyszłości swojego biznesu.