Podatek minimalny wszedł w życie

Andrzej Zając, starszy prawnik i adwokat w zespole nieruchomości kancelarii CMS

Z pełną oceną wpływu nowych przepisów na rynek nieruchomości w Polsce trzeba jeszcze poczekać, niemniej już teraz bierzemy pod uwagę, że część właścicieli nieruchomości może dążyć do przeniesienia kosztów podatku minimalnego na najemców, co będzie rodziło szereg pytań natury prawnej. W przypadku nowo zawieranych umów najmu, w zależności od decyzji biznesowych, koszt ten może zostać od razu uwzględniony w stawkach czynszu lub w opłatach eksploatacyjnych. Z kolei w przypadku umów zawartych przed wprowadzeniem nowego podatku, wynajmujący mogą przenosić koszt podatku minimalnego na najemcę, jeżeli taka opcja została przewidziana w umowie (co do zasady w ramach opłat eksploatacyjnych). Warto przy tym pamiętać, że możliwość wprowadzenia dodatkowych obciążeń związanych z posiadaniem nieruchomości była przewidywana od co najmniej kilku lat i jak pokazuje nasza praktyka odpowiednie postanowienia były uwzględniane w umowach najmu (w zależności od sytuacji włączane lub wyłączane z katalogu opłat eksploatacyjnych). Najczęściej spotykanym rozwiązaniem w Polsce było zaliczenie do opłat eksploatacyjnych wszelkiego rodzaju należności publicznoprawnych związanych z posiadaniem nieruchomości, przy jednoczesnym wyłączeniu z tego katalogu podatków dochodowych. Tymczasem nowy podatek minimalny definiowany jest ustawowo jako podatek dochodowy, jednocześnie jego konstrukcja oraz funkcja ekonomiczna bardziej odpowiadają obciążeniom publicznoprawnym związanym z samym faktem posiadania nieruchomości, a nie czerpaniem z niej dochodu. Z tego względu, w sytuacjach w których dotychczasowe umowy najmu wprost nie rozstrzygają, czy koszty podatku minimalnego mogą obciążać najemcę, mogą powstawać spory pomiędzy wynajmującymi i najemcami.

Piotr Nowicki, starszy prawnik, adwokat z zespołu doradztwa podatkowego kancelarii CMS

Opodatkowaniu (zarówno w CIT jak i w PIT) nowym podatkiem od nieruchomości komercyjnych obowiązującym od stycznia tego roku podlegają właściciele budynków handlowo-usługowych oraz biurowych położonych w Polsce, o wartości początkowej powyżej 10 mln zł. Co istotne, nową opłatą nie są objęte nieruchomości komercyjne wykorzystywane wyłącznie lub w głównym stopniu na własne potrzeby podatnika ani takie od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych (ze względu na niekontynuowanie działalności). Dla pozostałych właścicieli nieruchomości komercyjnych podatek minimalny wynosi 0,035 proc. podstawy opodatkowania za każdy miesiąc. Podstawę opodatkowania stanowi w takim przypadku przychód odpowiadający wartości początkowej środka trwałego wynikający z prowadzonej ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. Tak naliczony podatek minimalny można będzie odliczyć od podatku dochodowego, zarówno PIT jak i CIT. Warto zwrócić uwagę, że podatek minimalny należny jest także od tzw. pustostanów, choć ustawodawca przewidział tu jeden wyjątek. Jeżeli powierzchnia pustostanu w nieruchomości pozwalałaby na uznanie, że w głównym stopniu nieruchomość wykorzystywana jest na własne potrzeby podatnika lub od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych (jak wspomniano powyżej), to nie podlegałaby ona opodatkowaniu.