Rozgrzane mieszkania

Wzrost cen domów i mieszkań, z którym mamy do czynienia od kilku lat, nadal trwa, ponieważ rynek nie jest w stanie sprostać popytowi

 Przez najbliższe pół roku nic nie powstrzyma boomu na rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce. O ile podaż nadal nie będzie w stanie sprostać kwitnącemu popytowi, hossa będzie trwała przez następną dekadę. Tak wygląda sytuacja zdaniem Mikołaja Martynuski, dyrektora Działu Nieruchomości Mieszkaniowych w CB Richard Ellis.

– Deweloperzy walczą o ziemię, na rynku pojawiają się wciąż nowi gracze. Konkurencja powoduje z jednej strony wzrost cen gruntów, a z drugiej silne parcie na pozyskiwanie nowych terenów pod mieszkaniówkę – mówi Martynuska. Jednak głównym powodem troski – przynajmniej dla nabywców – jest fakt, że mieszkań przybywa wolno, niemal w takim samym tempie, jak w ubiegłym roku. Np. w pierwszej połowie br. w Warszawie pojawiło się 30 tys. nowych mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie 2005 roku – 29 tys. W skali całej Polski również nie przewiduje się żadnego znaczącego wzrostu w porównaniu z poprzednim rokiem, w którym wybudowano około 110 tys. mieszkań.

 Mieszkaniowe tygrysy

Uznaje się, że polski rynek budownictwa mieszkaniowego jest podzielony na 4 lub 5 stref. Warszawa – obejmująca mniej więcej 30 procent całego rynku – jest jak dotąd największym okręgiem. Kolejnymi dużymi rynkami są Kraków i Trójmiasto. Zapotrzebowanie rośnie również we Wrocławiu i Poznaniu. Tyle, że w ostatnich dwóch miastach rozwój mieszkaniówki jest nieco zahamowany. Ośrodki te są postrzegane raczej jako centra biznesowe niż mieszkaniowe. Na liście „mieszkaniowych tygrysów” brakuje drugiego co do wielkości polskiego miasta – Łodzi,  które wciąż pod tym względem pozostaje „niemodne”. Jak wyjaśnia Mikołaj Martynuska: – Łódź na razie znajduje się nieco w ogonie rynku mieszkaniowego, ale to powinno się zmienić w ciągu kilku najbliższych lat – jest tam wiele zrujnowanych kamienic, a liczba ludności rośnie, więc podaż powinna się powoli zwiększać. 

 Prawa Warszawa

Kolejne warszawskie kwartały przyciągają uwagę inwestorów mieszkaniowych. Na Woli Grupo Prasa realizuje inwestycję w postaci luksusowych apartamentów na terenie starego warszawskiego browaru. W tej samej dzielnicy są spore tereny należące do PKP, na które łakomym okiem spoglądają inwestorzy. Następne warszawskie lokalizacje, które pojawią się najprawdopodniej na celowniku deweloperów, znajdują się na Pradze Północ, która obfituje w wolne działki i leży stosunkowo blisko centrum. Następnym stołecznym regionem godnym wspomnienia jest Wilanów i powstające tam Miasteczko Wilanów. Planuje się tam powstanie zupełnie nowej dzielnicy z własną infrastrukurą. Popyt na apartamenty w Miasteczku jest duży, choć ceny za mkw. kształtujące się początkowo na poziomie 5,5 tys. zł. osiągnęły pułap 7 tys. zł. 

Pomimo wielu inwestycji skala budownictwa mieszkaniowego w tym roku nie wzrosła. Jak na europejską stolicę Warszawa liczy stosunkowo niewielu mieszkańców – mieszka tutaj 5 proc. ludności kraju. Dla porównania – w Londynie, Madrycie czy Paryżu ta liczba przekracza 10 proc. Jednak według prognoz liczba mieszkańców stolicy w ciągu najbliższych 10 lat ma się podwoić. Obecnie deweloperzy mogą się cieszyć zarówno ze wzrastających w oszałamiający sposób cen, jak i z pewności, że będą w stanie sprzedać wszystko, co wystawią na rynku. Może się jednak pojawić problem, jeśli nowe mieszkania zostaną wycenione na poziomie przekraczającym możliwości finansowe większości Polaków.

Mikołaj Martynuska z CB RE porównuje sytuację z Hiszpanią, która ma podobną do Polski liczbę mieszkańców. Ceny podskoczyły tam o 15-20 proc. na przestrzeni ostatnich 10 lat, ale jednocześnie na rynku pojawiało się 500-800 tys. mieszkań rocznie. Sprawą podstawowej wagi są działania władz Warszawy, które mogłyby ułatwić uwalnianie terenów pod inwestycje deweloperskie. Tak działo się w miastach satelickich wokół stolicy – w  Piasecznie czy Piastowie. Skorzystano tam z popytu na domy i mieszkania „wylewającego się” ze stolicy – samorządy priorytetowo potraktowały przyznawanie pozwoleń na budowę.

 Biuro z sypialnią

Większość firm deweloperskich działających w Polsce to polskie spółki. Nawet te największe, jak J.W. Construction Holdings, które utrzymują się na czołowych pozycjach. Zagraniczni deweloperzy skupiają obecnie tylko 10 proc. rynku mieszkaniowego, jednak tak duży rozdźwięk pomiędzy podażą a popytem przyciąga międzynarodowe korporacje, jak np. Pirelli Real Estate, które pojawiło się na polskiej scenie w tym roku i zapowiedziało inwestycję w wysokości 2,2 mld euro w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Inne firmy i grupy – jak Orco czy Quinlan Private Golub – zaczynają się coraz bardziej interesować mieszkaniówką w Polsce. Wyjątkowo atrakcyjnym miejscem dla kupców z zagranicy wydaje się być Kraków, który staje się ważnym terenem dla międzynarodowych firm deweloperskich. Następna tendencja, jaka się pojawia i zaczyna rozwijać, to przejście deweloperów „biurowych” w sferę budownictwa mieszkaniowego. Plany takie ma m.in. Skanska, która zamierza zająć się budownictwem mieszkaniowym po tym, jak w ostatnich latach była skoncentrowana na budowie biurowców – taka bowiem działalność była bardziej opłacalna. Podobną zmianą strategii wydaje się być zainteresowana także firma Hochtief Project Development. Zdaniem Mikołaja Martynuski:  – Metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnej może teraz osiągać wyższą cenę, niż metr kwadratowy powierzchni biurowej, choć do tej pory zwykle bywało na odwrót. Nie zdziwiłbym się, gdyby budynki przeznaczone na biura zaczęły być adaptowane na cele mieszkalne – podsumowuje Mikołaj Martynuska.