Karawana idzie dalej

Miniony rok był rekordowy pod względem inwestycji, a wartość transakcji wyniosła 3,3 miliarda euro – jednak sytuacja na rynku pozwala przypuszczać, że w roku 2006 ich wartość będzie jeszcze wyższa

 Tylko jedna z transakcji w 2006 opiewała na sumę 555 milionów euro – mowa tu o sprzedaży przez Grupę Casino Polska nieruchomości i działalności operacyjnej, zgodnie z którą GE Real Estate przejęło nieruchomości handlowe, a Real i Tesco działalność operacyjną odpowiednio w hipermarketach Geant i sklepach o mniejszej powierzchni (Leader Price). Marek Paczuski, starszy analityk inwestycyjny w King Sturge, wskazuje na tę transakcję jako na przykład konsolidacji sektora detalicznego. – W Polsce trzy główne marki kontrolują jedynie 13 proc. rynku, podczas gdy w Unii Europejskiej wartość ta wynosi zazwyczaj około 20-50 proc. Wielce prawdopodobne jest, że w celu maksymalizowania ceny więcej detalistów pójdzie w ślady Casino, sprzedając swoją działalność operacyjną konkurentom, a nieruchomości – inwestorom – przewiduje Paczuski. Grupa Casino nie znajdowała się wśród trzech największych polskich marek, więc zawarta transakcja wydaje się niezwykle rozsądna, pozwala bowiem grupie skoncentrować się na działalności w krajach, w których zajmuje lepszą pozycję na rynku.

Wśród innych spektakularnych transakcji można wymienić odsprzedaż budynku Rondo 1, który od rozpoczęcia inwestycji zmienił właściciela już 4 razy – ostatni z nich, London & Regional Properties, w czerwcu sprzedał 50 proc. udziałów w budynku firmie Macquarie Global Property Advisors. Fakt, że ten sam budynek zmienił kilkakrotnie właściciela w ciągu jedynie kilku miesięcy, świadczy o tym, że nadal mamy do czynienia z popytem na budynki o wysokim standardzie w dobrych lokalizacjach.

 Uważaj na różnice

Zadziwia fakt, że do wszystkich tych transakcji doszło pomimo kompresji stóp kapitalizacji – zarówno na rynku detalicznym, jak i biurowym – oraz zmniejszającej się różnicy pomiędzy stopami kapitalizacji, a stopami procentowymi. Trzy lata temu stopy kapitalizacji wynosiły ok. 10 proc., podczas gdy stopy procentowe w Europie utrzymywały się na poziomie 1,3 proc. Teraz różnica jest dużo mniejsza – stopy kapitalizacji powierzchni biurowych oraz na rynku detalicznym spadły do ok. 6 proc., a koszt pożyczki wynosi ok. 3,6 proc. i prawdopodobnie wzrośnie po zakończeniu serii podwyżek stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych. A tymczasem ekonomiści przewidują dalszy lekki wzrost w tym roku, wynikający z dostosowywania się stóp procentowych w obrębie strefy euro. Powyższe czynniki są niezwykle istotne z tego względu, że największe transakcje nabycia czy leasingu nieruchomości są dokonywane w euro lub w innych walutach powiązanych z euro. Biorąc pod uwagę fakt, że transakcje kupna zazwyczaj są w 70-80 proc. finansowane z pożyczek, redukcja premii pomiędzy stopami kapitalizacji, a stopami procentowymi będzie miała znaczący wpływ na to, jacy inwestorzy będą chętni wydawać pieniądze.

Dlaczego zatem ten rok ma być kolejnym rekordowym? Odpowiedź opiera się na mocnych fundamentach ekonomicznych Polski. Przyciągają one inwestorów, którzy wolą stabilny, dojrzały rynek od takiego, na którym mogą osiągać większe zyski, ale również być narażeni na większe ryzyko. Polska jest pełnoprawnym członkiem Unii Europejskiej, PKB utrzymuje się na dobrym poziomie (prognozowane 4 proc. na rok 2006), zarobki wzrastają, a popyt na różnego rodzaju powierzchnie się utrzymuje. Jednak inwestorzy lubiący zmiany i ryzyko, którzy inwestowali w Polsce jeszcze kilka lat temu, mogą przenieść swoje pieniądze do innych krajów licząc na większe zyski.

Warszawa jest najlepiej rozwiniętym rynkiem powierzchni biurowych w Polsce i jako stolica nadal takim pozostanie. W innych miastach – Kraków, Poznań, Gdańsk czy Wrocław – stopy kapitalizacji powierzchni biurowych mogą być o cały punkt procentowy wyższe, czyli na poziomie 7 proc. w porównaniu z 6 proc. w stolicy. Ale w poszukiwaniu naprawdę wysokich zysków, inwestorzy-ryzykanci mogą udać się do krajów, które wkrótce zostaną członkami Unii Europejskiej (jak Bułgaria czy Rumunia, które mają wejść do UE w 2007 roku), mających duży potencjał rozwoju. Atrakcyjne mogą się wydać inwestorom także kraje, które są na takim etapie rozwoju, na jakim Polska była jeszcze kilka lat temu – tam zastosują doświadczenie zdobyte nad Wisłą.

 Korzystna sprzedaż

Kompresja stóp kapitalizacji niesie ze sobą zwiększenie aktywności sprzedaży, ponieważ inwestorzy wykorzystują utrzymujące się wyższe ceny, by zarobić na transakcjach zawartych wcześniej, gdy stopa zwrotu była bardzo wysoka. Także dzięki temu mało prawdopodobne jest, aby całkowita wartość transakcji zmniejszyła się w tym roku. Obecnie z punktu widzenia sprzedających ceny są atrakcyjne, co skłania ich do wystawiania swoich nieruchomości na rynek, a to z kolei zwiększa częstotliwość i skalę transakcji.Zmniejszająca się luka w dochodach może również przyczynić się do tego, iż inwestorzy będą rezygnować z inwestycji bezpośrednich na rzecz stopniowego rozwoju i joint ventures. Dzięki temu grunty i nieruchomości będzie można kupić taniej i poza rynkiem. Już w tym roku irlandzki inwestor Caelum (patrz wywiad w numerze) poinformował o takich właśnie planach. Także inne międzynarodowe firmy zawiązują joint ventures, by prowadzić działalność operacyjną w Polsce – tak było w przypadku Quinlan Private Golub i Pirelli Pekao Real Estate. Zazwyczaj w takich sytuacjach jedna strona jest odpowiedzialna za finansową stronę przedsięwzięcia, druga – za deweloperską.

 Stabilizacja

Jak będą się zmieniać stopy kapitalizacji? – Powinniśmy mieć nadal do czynienia z lekką kompresją stóp kapitalizacji do końca 2006 i na samym początku 2007 roku, która będzie dotyczyła najlepszych nieruchomości, takich z potencjalną wartością dodaną – uważa Michael Atwell, partner w agencji Cushman & Wakefield. Dodaje jednak, że różnica między stopami zwrotu w Europie Zachodniej, a Centralnej jest coraz mniejsza. – Może dojść do stabilizacji stóp kapitalizacji ze względu na rosnące zarówno stopy procentowe, jak i zwiększającą się atrakcyjność innych krajów. Jeżeli pojawiłyby się realne dowody świadczące o wzroście cen czynszów, to wtedy mielibyśmy do czynienia z już trochę inną sytuacją – mówi Marek Paczuski z King Sturge.Ostatnią kwestią dotyczącą kondycji rynku inwestycji w Polsce jest zagadnienie, któremu poświęcono już bardzo dużo miejsca w mediach ekonomicznych, czyli wpływowi obecnego rządu na rozwój inwestycji. Chodzi tu o groźby zmniejszenia niezależności banku centralnego, ograniczenia handlu w niedziele czy zmniejszenia liczby centrów handlowych. Realizacja tej pierwszej zapowiedzi może spowodować, że Polska nie będzie spełniała warunków wejścia do strefy euro. Poważne osłabienie złotego nie zaszkodziłoby właścicielom nieruchomości, ale wzrost kosztów dotknąłby najemców. Jednak Marek Paczuski nie uważa, aby taki scenariusz się ziścił dzięki napływowi środków z Unii Europejskiej, co utrzymuje kurs złotego na relatywnie stabilnym poziomie. – Sytuacja polityczna już nie ma takiego wpływu na inwestorów – bardziej patrzą oni na czynniki ekonomiczne: PKB, wzrost popytu, płac i zatrudnienia. Nie postrzegają polityki jako powodu do zmartwień – uważa Michael Atwell z Cushman & Wakefield. A fundamenty ekonomiczne, w przypadku Polski, są ciągle bardzo mocne.