Rumunio-mania

 Rumunia z 21,7 mln obywateli może się pochwalić 9 miejscem wśród najludniejszych państw Europy. Sytuacja ekonomiczna kraju systematycznie się poprawia, a współczynnik wzrostu gospodarczego od 2001 r. – jak podają analitycy z firmy doradczej Eurisko – wynosi co roku średnio 5 proc. i jest jednym z najwyższych w Europie Centralnej i Wschodniej. Inflacja spadła do poziomu ok. 7,5 proc. To niezły wynik biorąc pod uwagę fakt, że do niedawna Rumunia cierpiała na hiperinflację. Według Rumuńskiej Agencji Inwestycji Zagranicznych i Narodowego Banku Rumunii, wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w ciągu 11 miesięcy 2005 roku wyniosła 4,436 mld euro (w tym samym okresie 2004 r. kwota ta wynosiła 2,158 mld euro). Inwestorzy są aktywni przede wszystkim na rynku motoryzacyjnym, IT, elektronicznym, usług oraz na rynku nieruchomości.

Bukareszt w dalszym ciągu cierpi na brak nowoczesnej powierzchni biurowej. Jej zasoby pod koniec 2005 roku wynosiły ok. 570 tys. mkw., z czego większość znajdowała się w obiektach klasy B. Według danych agencji CB Richard Ellis średni odsetek powierzchni niewynajętych na zakończenie ubiegłego roku wynosił w mieście 3,7 proc.: 0,7 proc. w biurowcach klasy A i 5,7 proc. w klasie B. Nowszy raport, wydany przez firmę DTZ wiosną tego roku, mówi o spadku tego współczynnika do poziomu poniżej 3 proc.

Wśród deweloperów działających w Rumunii prym wiodą firmy z Europy Zachodniej i Centralnej. Do grona tego należą m.in.: GTC, Raiffeisen Evolution, Portland Trust czy Liebrecht & Wood. Ich aktywność przekłada się na długą listę projektów, które zostały lub zostaną zrealizowane, w tym: America House (GTC, 22 tys. mkw.), Bucharest Business Park (CA Immo, 18 tys. mkw.), Novo Park (5 tys. mkw., budynek D) oraz Floreasca Tower (Raiffeisen Evolution, ok. 7,2 tys. mkw.). Jednym z projektów jest również Victoria Park (10 tys. mkw.) firmy Liebrecht & Wood. Kompleks ten będzie się składał z 4 budynków.

Jeszcze więcej biur, bo 277 tys. mkw., ma wpłynąć na bukaresztański rynek w 2007 roku. 85 proc. z tej liczby to biurowce klasy A. Niemniej jednak wiele z zapowiadanych projektów jest obecnie w fazie planowania i istnieje prawdopodobieństwo, że zostaną opóźnione poprzez problemy z uzyskiwaniem niezbędnych pozwoleń czy finansowania.

Zaledwie 34 proc. z 860 tys. mkw. powierzchni handlowych w Bukareszcie znajduje się w nowoczesnych obiektach handlowych. Tymczasem zapotrzebowanie na projekty o wysokim standardzie jest znaczne, o czym może świadczyć przykład oddanego do użytku w 2005 roku centrum handlowego City Mall firmy Jaguar Development (25 tys. mkw.) – cała powierzchnia w obiekcie była wynajęta na kilka miesięcy przed jego ukończeniem. Niemniej jednak najemcy są również zainteresowani obecnością przy ulicach handlowych, przy czym podaż lokali w lokalizacjach tego typu jest niższa niż popyt. Według danych firmy DTZ w Bukareszcie nie ma jednej dominującej ulicy handlowej, w związku z czym handel skupia się wzdłuż kilku arterii, a najważniejsze to: Magheru & Balcescu Boulevards, Calea Victorei oraz Mosilor, gdzie działają sklepy takich sieci, jak: Hugo Boss, Lacoste, The Body Shop, Terranova, Max Mara, Nike oraz Furla. W 2005 roku handlowcy wynajęli przy głównych ulicach w sumie ok. 35 tys. mkw., co oznacza wzrost o 20 proc. w porównaniu do 2004 roku.

Stawki czynszów za najlepsze powierzchnie w centrach handlowych wahają się od 60 do 120 euro/mkw., zaś w galeriach handlowych przy hipermarketach od 20 do 40 euro/mkw. Analitycy z CB RE przewidują, że w 2006 roku wysokość czynszów nie zmieni się. Opłaty za wynajem lokali przy najlepszych ulicach handlowych niewiele się różnią od oferty centrów handlowych: 50-70 euro/mkw. przy Calea Victoria i 60-120 euro/mkw. przy Boulevard Magheru.

 Rynek powierzchni magazynowych

Według firmy DTZ nowe inwestycje magazynowe są lokowane przede wszystkim na peryferiach miasta, przy głównych drogach wyjazdowych do Polesti (północ), Pitesti (zachód), Konstancji (wschód) oraz wzdłuż obwodnicy Bukaresztu.

Czynsze za obiekty magazynowe zaczynają się od 5 euro/mkw. i kończą na 7 euro/mkw. za najlepsze budynki w najlepszych lokalizacjach. Zarówno CB RE jak i DTZ przewidują, że stawki te nie ulegną zmianom, pomimo wzrostu popytu spowodowanego wzrostem gospodarczym i perspektywą przystąpienia Rumunii do UE.

 Rynek mieszkaniowy

Dominującą formą transakcji na rynku mieszkaniowym w tym roku będzie zakup mieszkań przed ich wybudowaniem, głównie na dużych osiedlach mieszkaniowych, które zostaną ukończone w 2007 roku. Cena za metr kwadratowy lokalu w takich kompleksach wynosi od 800-900 euro/mkw. do 1,3 tys. euro/mkw. Ceny lokali luksusowych wykazują tendencje wzrostowe. Na razie zaczynają się od 1,8 tys. – 2 tys. euro/mkw. i kończą na 2,5 tys. euro/mkw.

Pomimo tego, że w Bukareszcie wciąż brakuje dobrej jakości produktów inwestycyjnych, inwestorzy coraz częściej i chętniej odwiedzają to miasto. W 2005 roku lokalny rynek był świadkiem znacznego wzrostu liczby zawartych transakcji. Dane przygotowane przez CB RE mówią o ośmiu istotnych umowach dotyczących projektów biurowych. Do najważniejszych zaliczono: sprzedaż Oracle Tower Unice, Bucharest Business Park CA Immo oraz Pipera Centre Immofinanz. Ponadto dokonano jednej transakcji, której przedmiotem był obiekt handlowy – City Mall. Jego nowym właścicielem jest anonimowy inwestor.

Stopy kapitalizacji z umów zawieranych w II połowie 2004 roku wynosiły 12-12,5 proc. (na rynku biurowym). W związku z popytem, takie stawki w 2005 roku były już nieosiągalne – pod koniec zeszłego roku, stopy kapitalizacji najlepszych projektów biurowych wynosiły 8-8,5 proc. i wiele wskazuje na to, że w tym roku spadną do poziomu 7,5-8 proc., według firmy CB Richard Ellis.

Magda Konstantynowicz