Rwący potok kapitału

Ograniczona możliwość inwestycji na rynku nieruchomości biurowych, handlowych, logistycznych i hotelowych zachęciła inwestorów do wejścia na nowe terytorium, jakim jest branża mieszkaniowa. Popyt górujący nad podażą zapewnia graczom wysokie i pewne zyski, które w wystarczający sposób rekompensują ryzyko

Ceny nowych mieszkań
w Warszawie rosną nieprzerwanie od połowy 2003 roku, zaś roczna skala tego wzrostu wynosi nawet 15 proc. Lokale sprzedawane są na wczesnym etapie budowy. Zdarzają się także projekty, które znajdują nabywców jeszcze na etapie planowania! Stolica nie jest w tej kwestii wyjątkowa, bo podobne trendy można zaobserwować także w innych aglomeracjach Polski: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu, a na odpowiednio mniejszą skalę również w pozostałych miastach.
Oczywiście, nie ma ideałów i działalność na rynku mieszkaniowym ma także swoje minusy. Obecnie największą bolączką jest brak działek objętych planami zagospodarowania przestrzennego czy też wyposażonych w decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania (WZiZT), co pozwala deweloperowi oszacować ilość powierzchni mieszkaniowej, jaka może powstać na danym terenie. Pojawiające się na rynku działki z planem bądź WZiZT osiągją więc coraz wyższe ceny. Rosną również same koszty budowy - generalni wykonawcy chcą także skorzystać na hossie. Poza tym są zmuszeni do pokrywania coraz wyższych płac pracownikom budowlanym pozostającym w kraju.

Długa lista debiutantów
Jednak jak pokazuje rzeczywistosść, korzyści płynące z działalności w branży mieszkaniowej przeważają nad ryzykiem. Do Polski ściąga coraz więcej zagranicznych firm deweloperskich. Przodują w tej dziedzinie Hiszpanie i Izraelczycy. Nie brak jest również firm z Irlandii czy Wielkiej Brytanii. - Większość z tych firm przyjeżdża do nas z planami inwestycyjnymi na wiele lat - zauważa Magda Zakrzewska z firmy Knight Frank.
- Najczęstszym sposobem wejścia na rynek jest tworzenie spółki od podstaw. Druga ścieżka to zakładanie spółek typu joint-venture z polskim partnerem, tak jak zrobiła to hiszpańska Fadesa z Prokomem Investments. Trzecią opcją jest przejęcie istniejącej firmy ze znanym logo i ustaloną marką. Zdarza się to najrzadziej, bo nie ma firm na sprzedaż - mówi Artur Pietraszewski z firmy Reas Konsulting.
Kolejnym, coraz częściej obserwowanym zjawiskiem, jest realizacja projektów mieszkaniowych przez deweloperów, którzy dotychczas specjalizowali się w budownictwie komercyjnym. TK Development, Ghelamco czy Hines to tylko kilka przykładów firm idących w tym kierunku.

Chcą kawałek tortu
Nowe firmy z zagranicy, zadomowieni w Polsce deweloperzy, którzy rozpoczynają działalność w branży mieszkaniowej, to jeszcze nie wszyscy debiutanci. Niemniej ważną grupą są inwestorzy - zarówno instytucjonalni jak i prywatni. Ich działalność świadczy nie tylko o atrakcyjnych stopach zwrotu, ale również o dojrzewaniu polskiego rynku mieszkaniowego.
Do grona inwestorów zalicza się m.in. amerykański Heitman obecny w Polsce od 1995 roku, ale znany przede wszystkim kupowania obiektów komercyjnych. Jeszcze w 2004 roku Heitman - w imieniu zarządzanego przez siebie funduszu Heitman Central European Property Partners II - zawarł umowę joint-venture z izraelskim deweloperem, firmą Engel General Developers na realizację projektów mieszkaniowych o wartości 240 mln euro w Czechach, Polsce i na Węgrzech. Widocznym efektem tej współpracy jest m.in. osiedle Leśna Polana w podwarszawskich Ząbkach.
Innym przykładem jest Lehman Brothers Real Estate Partners. Inwestor rozpoczął współpracę z deweloperem Angel Investment z siedzibą w Londynie. Jego polski oddział, Angel Poland Holding, realizuje w Krakowie i innych miastach szereg projektów mieszkaniowych. - Wiele funduszy jest zainteresowanych wejściem na tutejszy rynek, więc Lehman Brothers nie są jedyną firmą inwestycyjną, z którą współpracujemy - mówi Shachar Samuel, udziałowiec firmy Angel Investment. - Do grona tego należą również inni inwestorzy prywatni i instytucjonalni, których nazw nie mogę ujawniać.
Najświeższym przykładem z tej samej serii - choć nieco inaczej skonstruowanym - jest pojawienie się w Polsce firmy Pirelli Real Estate. Włosi kupili 75 proc. udziałów w Pekao Development (reszta pozostała w portfelu banku Pekao) tworząc spółkę Pirelli Pekao Real Estate i w dość wyraźny sposób zaakcentując swoją obecność nad Wisłą.
- Na polskim rynku będziemy inwestować środki własne, jak i inwestorów z nami współpracujących, m.in. Morgan Stanley czy Merril Lynch, dla których lokalny rynek jest zbyt mały by działać w pojedynkę - mówi Olivier de Poulpiquet, dyrektor generalny ds. inwestycji i zarządzania aktywami firmy Pirelli Real Estate.
Zgodnie ze strategią firmy Pirelli Real Estate, której mózgiem jest dyrektor wykonawczy Carlo Puri Negri, do Polski popłyną środki od tzw. ,opportunity investors", a więc tych, którzy akceptują wyższy poziom ryzyka inwestycyjnego. - Nie obawiamy się  załamania popytu, niemniej wciąż niezbyt jasne są procedury związane z przygotowaniem inwestycji czy uzyskiwaniem niezbędnych decyzji administracyjnych - wyjaśnia Olivier de Poulpiquet.

Polacy też walczą
Obok inwestorów z zagranicy o swój kawałek tortu walczą również fundusze zarejestrowane w Polsce zarządzane przez Arkę, Skarbca i BPH. Wszystkie z nich postawiły na mieszkaniówkę, np. Arka zainwestowała w projekt mieszniowy firmy Salwator w Krakowie czy Skarbiec z Prokomem Investments w Wilanowie. Wspólnych przedsięwzięć z deweloperami ma być jeszcze więcej.
- Obecnie na rynku nie ma problemu z kapitałem, brakuje raczej projektów, w który możnaby go zainwestować - podkreśla Kazimierz Kirejczyk z firmy Reas Konsulting. - Zwiększony napływ środków obserwujemy od maja 2004 roku. Dalszy rozwój tego trendu będzie zależał od kondycji gospodarczej. Jeżeli Polska będzie podążać we właściwym kierunku, to pieniędzy będzie coraz więcej.

Droższy, ale bardziej elastyczny
Rwący i bardzo ciężki do oszacowania strumień kapitału inwestycyjnego nie jest jedynym źródłem finansowania projektów mieszkaniowych. Inwestorzy współzawodniczą w tej chwili z coraz szerszą i dostępniejszą ofertą banków. - Finansowanie od inwestorów jest droższe, ale jednocześnie łatwiejsze do zdobycia. Natomiast banki dają 80-85 proc. środków, a resztę i tak trzeba zdobyć i za nią zapłacić - mówi Shachar Samuel, reprezentujący Angel Investment.
Specjaliści z firmy Reas Konsulting są zgodni co do faktu, że fundusze są bardziej elastyczne, ale ich zdaniem i tak deweloperzy wolą korzystać z kredytów. - Na rynku bankowym panuje ostra konkurencja. Banki chętnie współpracują z deweloperami, bo w ten sposób chcą dotrzeć również do klientów indywidualnych kupujących mieszkania w danym projekcie i upiec dwie pieczenie na jednym ogniu - zauważa Kazimierz Kirejczyk.

Magda Konstantynowicz