Stopy nam maleją

Spadek stóp kapitalizacji z inwestycji w nieruchomości biurowe, handlowe i magazynowe w 2005 r. nie był domeną tylko polskiego rynku. Podobny trend wystąpił w większości krajów Europy Centralnej oraz ,starej" Unii Europejskiej i będzie kontynuowany również w tym roku

Spadki stóp kapitalizacji i inne zjawiska rynkowe zostały przedstawione przez autorów raportu ,European Investment" z firmy CB Richard Ellis, który miał swoją premierę podczas targów nieruchomości MIPIM w Cannes. Opracowanie, poświęcone przede wszystkim podsumowaniu 2005 roku, zawiera także prognozy na nadchodzące miesiące.

Ogromny apetyt
Spadek stóp był podyktowany dużym popytem na najlepsze nieruchomości w najlepszych lokalizacjach przy jednoczesnym ich niedoborze. Skutek był widoczny w postaci zainteresowania inwestorów mniejszymi miastami oraz poważną analizą możliwości ulokowania środków na rynku mieszkaniowym, hotelowym oraz projektów wielofunkcyjnych, jak również na tzw. rynkach wschodzących wschodniej części kontynentu.
O ile wyraźna tendencja spadkowa stóp rozpoczęła się w 2004 roku i była prognozowana na 2005 rok, o tyle jej stopień na terenie Europy Centralnej zaskoczył większość analityków. Według raportu CB Richard Ellis średnie stopy kapitalizacji z najlepszych obiektów biurowych i handlowych tego regionu pod koniec zeszłego roku wynosiły odpowiednio 7 proc. i 7,5 proc., zaś  z magazynowych od 8 proc. w Pradze do 15 proc. w Moskwie. W krajach 15-tki nieruchomości biurowe i handlowe były kupowane przy stopach w wysokości ok. 5,25 proc., a w przypadku obiektów magazynowo-przemysłowych nieco poniżej 7,5 proc. - Bez wątpienia w nadchodzących miesiącach będziemy świadkami transakcji, których stopy kapitalizacji zbliżą się do poziomu stawek zachodnioeuropejskich - uważa Cory Hrncirik, szef Działu Badań Europy Centralnej i Wschodniej CB Richard Ellis. Zdaniem Hrncirika największe szanse na zrównanie stóp kapitalizacji występują w przypadku sprzedaży najlepszych budynków biurowych. Jego opinię zdaje się potwierdzać kupno warszawskiego biurowca Metropolitan - z informacji ,Eurobuildu" wynika, że stopa kapitalizacji przy tej transakcji była sporo niższa niż 6 proc.

Zwrot ku hotelom i innym projektom
W Europie Zachodniej 45 proc. wartości wszystkich transakcji, szacowanych w sumie na 141,7 mld euro, dotyczyło nieruchomości biurowych. Dokładnie taki sam odsetek zanotowano na rynkach Centralnej i Wschodniej Europy, z tym że wartość wszystkich inwestycji 2005 roku wyniosła w tej części kontynentu zdecydowanie mniej - zaledwie 5,8 mld euro.
Inwestycje w obiekty handlowe uplasowały się na drugim miejscu stanowiąc na Zachodzie 27 proc., zaś w Centrum i na Wschodzie Europy 41 proc., przy czym zainteresowanie tego typu nieruchomościami wzrosło w porównaniu z 2004 rokiem.
8 proc. wartości wszystkich umów w tzw. ,starej Unii" obejmowało nieruchomości magazynowo-przemysłowe. Na wschodzących rynkach odsetek ten wyniósł ok. 6 proc. i w przeważającej części dotyczył umów zawieranych w Polsce, Czechach i na Węgrzech. Transakcji byłoby z pewnością więcej, gdyby nie brak budynków na sprzedaż.
Pozostałe sektory (hotelowy i projektów wielofunkcyjnych) są z roku na rok coraz bardziej interesujące dla inwestorów, czego dowodem jest rosnąca wartość tego typu transakcji. W krajach 15-tki ich odsetek wynosił 20 proc., zaś w Europie Centralnej i Wschodniej ok. 11 proc. ogólnej wartości transakcji. Wiele wskazuje na to, że tendencja ta utrzyma się również w tym roku.

Irlandczycy w ofensywie
Kto kupuje i sprzedaje nieruchomości? Zakupami są zainteresowani przede wszystkim inwestorzy instytucjonalni i prywatni, którzy wzmocnili swoją pozycję w Europie Zachodniej. Po stronie sprzedających dominują natomiast firmy nieruchomościowe, np. deweloperzy.
Najwięcej ,zakupów" w krajach 15-tki, bo za 13 mld euro, zrobili w zeszłym roku Amerykanie. Inwestorzy z USA sprzedali jednocześnie nieruchomości o wartości 8 mld euro. Na drugim miejscu znaleźli się Irlandczycy z kwotą ok. 7 mld euro, przy czym grupa ta sprzedała aktywa o znacznie mniejszej wartości (1,8 mld euro) zajmując tym samym pierwszą pozycję w rankingu inwestorów netto. Mocną pozycję zachowali inwestorzy niemieccy z kwotą netto ponad 4 mld euro (15,8 mld brutto). Nieruchomości kupowali również Brytyjczycy, Norwegowie oraz Holendrzy. - Inwestorzy ci nadal będą bardzo aktywni, ale nie oznacza to jednak, że wprowadzą zmiany do ogólnego rankingu. W 2006 roku do gry wejdą nowi gracze spoza Europy, np. Australijczycy czy inwestorzy z Bliskiego Wschodu, którzy mogą zmienić zestawienie - twierdzi Cory Hrncirik z CB Richard Ellis.
W Europie Centralnej i Wschodniej 89 proc. wartości wszystkich inwestycji (5,162 mld euro) dotyczyło transakcji zawartych przez inwestorów zagranicznych. Grupa ta została zdominowana przez inwestorów niemieckich (1,26 mld euro) i austriackich (1,044 mld euro). Dopiero na trzecim miejscu z kwotą 638 mln euro znaleźli się Amerykanie, a za nimi Irlandczycy (522 mln euro). 10 proc. wartości rynku należało w zeszłym roku do inwestorów z Czech i Polski, którzy zainwestowali w sumie 580 mln euro. Według Cory\'ego Hrncirika Niemcy i Austriacy będą dominować na rynkach inwestycyjnych Centralnej i Wschodniej Europy przez kilka najbliższych lat. - Będziemy mieli również do czynienia ze wzrostem aktywności lokalnych inwestorów - informuje przedstawiciel firmy CB Richard Ellis. - Na dojrzalszych rynkach to oni ,grają pierwsze skrzypce", bo lepiej znają lokalny rynek, posiadając na miejscu kadrę są w stanie szybciej podejmować decyzje i ich koszty działalności są z reguły niższe.

Niemiecki czynnik
Pomimo kilku niepokojących sygnałów, analitycy z firmy CB Richard Ellis są zdania, że w tym roku europejski rynek inwestycyjny powinien rozwijać się równie dynamicznie. Znaczna liczba inwestorów zarezerwowała na kupno nieruchomości spore kwoty i pieniądze te muszą zostać wydane. Zarządcy funduszy, choć mają środki, nie są często w stanie znaleźć nieruchomości o odpowiednim standardzie, w związku z tym będą brali na celownik także inne produkty.
Te prognozy, miłe dla uszu właścicieli budynków, są równoważone informacjami o rosnących kosztach pozyskiwania kapitału. Efekty tego trendu można już było zauważyć podczas kilku przetargów, w których inwestorzy byli zmuszeni do zrewidowania wysokości swoich ofert. Niemniej jednak zyski oferowane przez rynek nieruchomości są wciąż wyższe niż koszty pożyczek, więc te ostatnie musiałyby znacznie pójść w górę, by wyraźnie zaznaczyć swoją obecność na rynku.
Zdaniem autorów raportu bardziej widoczny wpływ na rynek inwestycyjny w całej Europie może mieć duży odpływ inwestorów z niemieckich otwartych funduszy inwestycyjnych (ponad 7 mld euro wycofano z tych funduszy tylko w grudniu i styczniu). By przywrócić płynność finansową, fundusze te będą zmuszone pozbyć się pewnej liczby nieruchomości. Wydaje się jednak, że duży popyt na nieruchomości będzie w stanie wchłonąć dodatkową podaż.

Magda Konstantynowicz