Wschodzące gwiazdy?

Lubuskie nie należy do gospodarczej pierwszej ligi. Ale warto na to spojrzeć jak na, szklankę w połowie pełną" - jest tu sporo do zrobienia i zarobienia

Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra to dwie stolice (rządowa i samorządowa), a także główne ośrodki gospodarcze, województwa lubuskiego. Pod wieloma względami miasta są do siebie podobne - nawet w herbie regionu symbolizują je dwie identyczne gwiazdy. Do atutów lubuskiego należy bliskość zachodniej granicy, dobrze rozbudowana i utrzymana sieć drogowa, wykształcona i niedroga kadra, a także przychylność władz, które każdego inwestora witają z otwartymi ramionami.

Centra handlowe tuż za progiem
W obu lubuskich stolicach działają hipermarkety i niewielkie centra handlowe, te ostatnie wybudowane głównie przez lokalnych inwestorów. W Zielonej Górze zadomowiły się już trzy sieci spożywcze: Auchan, Tesco i Carrefour ze sklepami o średniej powierzchni sprzedaży ok. 8 tys. mkw. Galerie handlowe (m.in. Meteor, Grafit czy Ramzes) mieszczą się na 2-3 kondygnacjach, składają się przede wszystkim z butików i średnio zajmują powierzchnię ok. 3 tys. mkw. Gorzowianie natomiast korzystają z dwóch sklepów Tesco i kilku galerii handlowych (m.in. Panorama, Park 111, Galeria Młyńska) o metrażach zbliżonych do zielonogórskich. Jednak do obu lubuskich stolic zbliżają się już centra handlowe. Przed miesiącem irlandzka spółka Caelum dostała pozwolenie na budowę obiektu handlowo-rozrywkowego w Gorzowie. Rok temu pozwolenie na budowę centrum o nazwie Ferio w tej samej lokalizacji dostała spółka RTC Mysłowice należąca do Raiffeisen Evolution Project Development, jednak udziały w tej spółce (wraz z terenem i pozwoleniem na budowę) zostały sprzedane Irlandczykom.
Galeria Askana o powierzchni całkowitej 46 tys. mkw. będzie składać się z siedmiu połączonych budynków handlowo-usługowych, parkingu na ponad 500 pojazdów oraz wewnętrznego pasażu-ulicy pod szklanym dachem o powierzchni 3 tys. mkw. Obiekt powstaje na terenie dawnych zakładów mięsnych, które należały do Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Rolno-Przemysłowego. Otwarcie galerii zaplanowano na jesień 2007 roku. - Zakończyły się już prace rozbiórkowe prowadzone przez gorzowską firmę Interbud-West. Wchodzimy na plac budowy, gdy tylko zima odpuści - zapowiada Agnieszka Tomczak-Tuzińska, dyrektor marketingu firmy Caelum. Gdy oddawaliśmy ten numer ,Eurobuild Poland" do druku, nie był jeszcze znany generalny wykonawca projektu. Inwestycję wartą 120 mln zł prowadzi spółka deweloperska Ewaco. Pięciosalowe kino na 1,2 tys. miejsc otworzy Kinoplex, działać będą delikatesy Bomi (2,1 tys. mkw), ponadto w galerii znajdzie się miejsce dla ok. 100 sklepów oraz 10 kawiarń i restauracji. W planie komercjalizacji uwzględniono miejsce zarówno dla markowych firm sieciowych, jak i dla lokalnych przedsiębiorców.
Również w Zielonej Górze (także na gruzach PRL-owskiego molocha, Polskiej Wełny)  powstanie dwupoziomowe centrum handlowe o powierzchni całkowitej 48 tys. mkw. z 600 miejscami parkingowymi. - Focus Park będzie dysponować 30 tys. mkw. powierzchni pod wynajem. Skomercjalizowaliśmy już 60 proc. obiektu - mówi Agnieszka Drucis, dyrektor ds. marketingu i PR firmy Parkridge CE Retail. Kluczowymi najemcami zostaną supermarket Alma (2,2 tys. mkw) i sieć multipleksów Cinema City (2,3 tys. mkw). Pod koniec tego miesiąca planowane jest wmurowanie kamienia węgielnego pod tę wartą 43 mln euro inwestycję. Według zapewnień inwestora, Focus Park otworzy swe podwoje jesienią 2007 r., choć Parkridge nie wystąpił jeszcze o pozwolenie na budowę. Jednak architekt miejski Zielonej Góry, Halina Łowejko, zapewnia, że jeśli dokumentacja będzie kompletna i nie wystąpią nieprzewidziane okoliczności, wydanie pozwolenia zajmie magistratowi 2-3 tygodnie.

Na wysoki połysk
Budynków biurowych na wynajem w Lubuskiem nie buduje się wcale. Nowe, niewielkie powierzchnie biurowe powstają albo przy centrach handlowych, albo są udostępniane przez firmy, które posiadają nadwyżki metrażu we własnych siedzibach. Wśród istniejących biurowców królują obiekty z lat 70. i 80., należące niegdyś do dużych państwowych przedsiębiorstw. Budynki przeszły zazwyczaj gruntowną modernizację, ale ich standard - w porównaniu z centrami biurowymi większych polskich miast - trudno określić nawet jako średni. Stawki czynszu dla tego typu powierzchni w obu lubuskich stolicach kształtują się na poziomie 12-15 zł/mkw. (plus media). - W umowach zastrzegamy sobie prawo do corocznych waloryzacji stawek, ale od 3-4 lat z tego nie korzystamy - informuje Jerzy Strzelczyk, dyrektor biura zarządzania majątkiem zielonogórskiego Zastalu, niegdyś światowego potentata w produkcji wagonów. W swoim ośmiopiętrowym biurowcu spółka zajmuje obecnie dwie kondygnacje, resztę (1,7 tys. mkw. powierzchni biurowej) wynajmuje. W podobnej sytuacji znalazły się gorzowskie Zakłady Włókien Chemicznych Stilon, które przeznaczyły na wynajem cały swój siedmiopiętrowy biurowiec (2,4 tys. mkw.).
Najnowsze gorzowskie powierzchnie biurowe (po ok. 1 tys. mkw.) znajdują się w dwóch centrach handlowych oddanych do użytku na przełomie 1999 i 2000 roku - Park 111 i Kaskada. Jedynym typowym nowoczesnym obiektem biurowym w Lubuskiem jest gorzowski wieżowiec znany powszechnie jako Watral Center. Lokalny przedsiębiorca Ryszard Watral kupił od miasta niszczejącą budowę akademika AWF i w 1999 roku otworzył 12-kondygnacyjny obiekt o powierzchni całkowitej 15 tys. mkw. Najemcy mają do dyspozycji podziemny parking (1,1 tys. mkw.), dwie kolejne kondygnacje przeznaczono na działalność handlową (5 tys. mkw.), pozostałe powierzchnie zajmują biura. W 2002 roku obiekt kupiła spółka JDI z kapitałem amerykańskim, która przemianowała biurowiec na Atlantic. O spółce wiadomo tyle, że nie ma w Polsce innych nieruchomości. - Stawka netto najmu za metr kwadratowy to 25 zł plus media - informuje Jacek Oraczewski, zarządca Atlanticu.
Średni poziom wynajęcia w gorzowskich biurowcach to 50 proc. Niższa podaż w Zielonej Górze powoduje, że tego typu powierzchnie są obłożone w dużo większym stopniu - 90-95 proc. W obu miastach jest mnóstwo wolnych lokali w niższych i mniejszych budynkach - bez trudu można znaleźć biuro w kamienicy za 10-15 zł/mkw.

Na pniu
Mieszkań w Zielonej Górze brakuje. Rynek pierwotny jest mało dynamiczny - jedynie sporadycznie powstają pojedyncze kilkupiętrowe bloki, w których lokale sprzedają się na pniu, np. obiekt z 30 mieszkaniami budowany przez spółdzielnię Zacisze został w styczniu tego roku wyprzedany w ciągu godziny. - Metr kwadratowy kosztował ok. 2,3 tys. zł brutto. To o 100 zł więcej, niż w bloku sprzedanym we wrześniu ubiegłego roku - informuje Andrzej Nyćkowiak, wiceprezes Zacisza. Inni lokalni deweloperzy wyceniają swoje powierzchnie na 1,8-2,7 tys. zł netto. Największym lokalnym inwestorem jest Komunalne Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które w ubiegłym roku oddało do użytku 230 mieszkań, co stanowi ok. 30 proc. wszystkich nowych lokali. 
Duży popyt na mieszkania powoduje, że także rynek wtórny przeżywa prawdziwe oblężenie. Oferty sprzedaży znikają z agencji błyskawicznie, a te najlepsze można dostać wyłącznie ,spod lady". Według danych Lubuskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w ubiegłym roku ceny za mkw. wzrosły o 30 proc. i obecnie wynoszą średnio 2 tys. zł. Jak widać, wartość używanego lokum dogania - a w niektórych przypadkach nawet przewyższa - cenę nowego mieszkania.
Rynek wtórny w Gorzowie wygląda niemal identycznie. - Cena mkw. mieszkania o dobrym standardzie w nowym (do 5 lat) bloku sięga 2,5 tys. zł, w starszym, z płyty - 2 tys. - mówi Ewa Jusiel-Bujnowska, właściciel gorzowskiego biura AD Drągowski. Nowych inwestycji jest w Gorzowie zdecydowanie więcej, niż w Zielonej Górze, choć tu także powstają pojedyncze budynki, przeważnie na terenie już istniejących osiedli. Trzech największych gorzowskich deweloperów (Rajbud, Budnex i Efekt) w zeszłym roku oddało do użytku łącznie 340 lokali, a w roku bieżącym liczba ta może osiągnąć 500.
Zdaniem Jolanty Hermy, naczelnika Wydziału Administracji Budowlanej gorzowskiego magistratu, podaż jest niewielka, bo lokalni deweloperzy nie dysponują kapitałem wystarczającym do dużych inwestycji - środki pozyskane ze sprzedaży mieszkań z jednego bloku są od razu inwestowane w kolejny budynek.
Także w Zielonej Górze nie ma wystarczająco zasobnych inwestorów, na dodatek dochodzi problem położenia miasta - powierzchnię Winnego Grodu w 46 proc. zajmują lasy, które także otaczają miasto ze wszystkich stron. Ponieważ większość polan jest już zagospodarowana, każda większa budowa wymagałaby dużych nakładów związanych z odlesianiem. 

Bezpieczne strefy
W Lubuskiem brakuje nowoczesnych nieruchomości magazynowo-logistycznych przeznaczonych na wynajem. Firmy albo budują obiekty na własny użytek, albo wynajmują powierzchnie w istniejących bazach, mieszczących się przeważnie na terenach dużych zakładów.
Nowy gorzowski przemysł koncentruje się przede wszystkim w Kostrzyńsko-Słubickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej, która działa od 1997 roku i obejmuje lokalizacje w ośmiu miastach Lubuskiego (i siedmiu w dwóch innych regionach - Wielkopolskim i Zachodniopomorskim). Łączna powierzchnia KSSSE to ponad 800 ha, z czego do wzięcia pozostało jeszcze ok. 350 ha. Strefa oferuje inwestorom nie tylko uzbrojone grunty, ale i ulgi podatkowe. - Łącznie wydaliśmy ponad 100 zezwoleń na dzialalność, w tym roku już 4, w całym ubiegłym - 24. Normalną działalność gospodarczą prowadzą już 32 firmy - wylicza Artur Rosiak, specjalista ds. marketingu i promocji KSSSE. Łączny koszt inwestycji w strefie szacuje się na ponad 1 mld zł, a do największych inwestorów należą koncern papierniczy ICT Poland i chorwacka Podravka (Podstrefa Kostrzyn), a także Inter Groclin Auto (Nowa Sól) oraz Volkswagen Polska (Poznań).
Na innych zasadach funkcjonuje zielonogórska Strefa Aktywności Gospodarczej, istniejąca od ponad roku i obejmująca 75 ha gruntu. Strefa ma doskonałą lokalizację - leży w rozwidleniu drogi krajowej nr 3 (przyszłej autostrady A-3) i północnej obwodnicy miasta. Uzbrojony i podzielony na działki teren miasto wydzierżawiło błyskawicznie 10 firmom wyłonionym w przetargach. Największym klientem stała się lokalna spółka Stelmet, która na 30 ha zbudowała zakład produkcji elementów architektury ogrodowej. Teren okazał się tak atrakcyjny, że władze Zielonej Góry prowadzą wstępne rozmowy z Dyrekcją Lasów Państwowych o wylesieniu przyległych terenów, by poszerzyć strefę. Jednak 27 marca rada miejska odrzuciła magistracki projekt powiększenia Strefy Aktywności Gospodarczej o 200 ha, więc miasto nie będzie mogło na razie wystąpić o dotacje unijne (kwota rzędu 100 mln euro) na zakup i uzbrojenie terenu.

Tomasz Cudowski