Artystyczny nieład

Ulica Grzybowska wycierpiała wiele, zarówno ze strony okupantów, jak i planistów. Dziś stawia przed architektami bardzo ambitne zadania, stając się wylęgarnią nowoczesnych projektów

Grzybowska, położona prawie całkowicie  w stołecznym Centralnym Obszarze Biznesu, to ulica, której złożona i tragiczna historia stanowi  kwintesencję dziejów samej Warszawy.
Ulica Żelazna dzieli ją na zachodnią stronę przemysłową i wschodnią mieszkalną. Przed wojną była gęsto zabudowana, w czasie okupacji częściowo włączona do getta, w wyniku walk prawie całkowicie zniszczona. Nowe, komunistyczne władze Polski - zamiast odbudować Grzybowską taką, jaką była - zdecydowały się stworzyć ulicę od początku.

Koniec ery przemysłowej
W zachodniej części ul. Grzybowskiej, do ul. Karolkowej, zawsze dominowały budynki przemysłowe (jak obiekty Browarów Warszawskich) i tak też zostało po wojnie. Gdy na przełomie lat 80. i 90. XX wieku zmiany polityczne i ekonomiczne znów przetoczyły się przez Polskę, większość tych budynków popadła w ruinę - została porzucona lub okazała się zdekapitalizowana. Jednak to, co pozostało, stwarza szansę na nowoczesne inwestycje w centrum miasta. Jak wyjaśnia Olgierd Jagiełło, architekt i partner w studio JEMS Architekci: - Jest wiele gruntów, na których można budować, mimo, że wciąż jest to centrum Warszawy. Przez ostatnich parę lat ta część miasta przeszła prawdziwą transformację, przestała być tak industrialna, a to dzięki temu, że budynki, które pozostały, można łatwo wyburzać lub adaptować.

Czekając na zielone światło
Pracownia JEMS Architekci jest w tej chwili zaangażowana w trzy projekty we wschodniej części Grzybowskiej. Spółka wystąpiła o wydanie WZiZT dla wysokiego na 100 metrów, 28-piętrowego budynku mieszkaniowego na rogu ul. Żelaznej. Działka pod budowę została przyznana Żydowskiej Gminie Wyznaniowej w Warszawie jako rekompensata za inne nieruchomości, których restytucja okazała się niemożliwa.
Na podobną decyzję władz czekają plany JEMS dotyczące Browarów Warszawskich, w które zaangażowany jest hiszpański inwestor Grupo Prasa. Projekt inwestycji, który wciąż jeszcze znajduje się w fazie szkiców, zakłada stworzenie kilku nowych budynków mieszkalnych z ogrodami oraz przekształcenie na lofty jednego z niewielu przedwojennych obiektów w tej okolicy. Trzecie przedsięwzięcie to 40-piętrowy apartamentowiec na rogu ul. Waliców, który dzięki wysokości 140 metrów ma stać się najwyższym budynkiem mieszkalnym w Warszawie. Ten projekt wciąż oczekuje na inwestora. Warunki zabudowy już raz zostały przyznane, jednak właściciele sąsiednich działek zaprotestowali przeciwko tej decyzji, więc wniosek musi zostać złożony ponownie.
Kolejnym luksusowym apartamentowcem (w bardziej zaawansowanej fazie uzyskiwania pozwoleń) jest obiekt Irlandzkiej Grupy Deweloperskiej przy Grzybowskiej 78. Inwestor otrzymał już WZiZT, lecz wciąż czeka na pozwolenie na budowę, które powinno zostać udzielone w ciągu 12 miesięcy. Budowa tego obiektu - 82-metrowego i liczącego około 28 pięter - rozpocznie się więc prawdopodobnie w przyszłym roku i - zanim zostanie ukończona - minie kolejnych 18 miesięcy. W budynku o całkowitej powierzchni ok. 20 tys. mkw. powstanie 200-250 mieszkań o średnim metrażu 80 mkw. Stanie on naprzeciwko kompleksu Warsaw Hilton, w którego obrębie - oprócz ponad 300-pokojowego hotelu - znajdą się również 3 bloki mieszkalne z ok. 700 apartamentami i 4 tys. mkw. powierzchni komercyjnej.

W górę!
Głównym problemem społecznym podczas budowania wieżowców to niezadowolenie i protesty okolicznych mieszkańców. Ponieważ dla rejonu Grzybowskiej nie stworzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zdobycie pozwolenia na tego typu przedsięwzięcia jest prawdziwą drogą przez mękę. Jednak istotną zaletą ul. Grzybowskiej jest fakt, że wysokie budynki już w okolicy istnieją - jako pierwszy przy tej ulicy powstał Kolmex, a całkiem niedaleko znajdują się Warsaw Trade Tower i apartamentowiec Łucka City. Według polskiego prawa jest to okoliczność, która ułatwia pozyskiwanie pozwoleń na budowę kolejnych budynków tego typu.
Powodem, dla którego tak wiele wieżowców powstaje przy Grzybowskiej, jest - zdaniem Olgierda Jagiełło - duża opłacalność tych inwestycji dla deweloperów: - Cena ziemi jest bardzo wysoka, stąd potrzeba budowania w sporym zagęszczeniu. To z kolei wiąże się z budowaniem wieżowców, które architektom i inżynierom przysparzają problemów technicznych.
Wśród najpoważniejszych Olgierd Jagiełło wymienia konieczność zapewnienia właściwej cyrkulacji powietrza w budynkach (w tych najwyższych otwieranie okien może stanowić problem), a także odpowiedniego ciśnienia wody i skutecznych zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Północ-południe
Historia wschodniej części ul. Grzybowskiej - zaczynającej się od zbiegu z ul. Królewską, w kierunku ul. Żelaznej - znacznie różni się od zachodniej. Po wojnie państwo rozpoczęło tu budowę 16-piętrowych bloków. Dziś możliwość ich wyburzenia jest ograniczona, ponieważ budynki wciąż są zamieszkane, jednak układ tej dzielnicy może okazać się dla architektów atrakcyjny. - Oczywiście, głupotą było wybudowanie takiego osiedla mieszkaniowego w centrum miasta, lecz ówczesne środki nie wystarczyły na wprowadzenie gęstej zabudowy i pozostawiono wiele wolnej przestrzeni. To stwarza wspaniałą okazję dla architektów - uważa Grzegorz Stiasny, architekt i partner w firmie ARE, pracowni, która projektuje nowy 14-piętrowy blok mieszkalny we wschodniej części Grzybowskiej
Stare bloki stoją w odstępach przynajmniej 100-metrowych, pozostawiając sporo zieleni i wolnego miejsca na budowę. Mimo wszystko budynki wciąż wprowadzają wrażenie nieładu. Zbudowane na osi północ-południe (aby zapewnić mieszkańcom jak najwięcej światła słonecznego) stoją bokiem do ul. Grzybowskiej, pozbawiając ją tym samym tradycyjnego wizerunku ulicy z frontami domów. Kolejny problem tej ulicy - jak zauważa Grzegorz Stiasny - to fakt, że przez lata inwestycje prowadzone były jedynie po północnej stronie ulicy. Dzięki temu nowoczesna, północna część kontrastuje z południową, dla której czas zatrzymał się w epoce komunistycznej.

Artystyczny nieład
Jednak brak ładu przestrzennego Grzegorz Stiasny uważa raczej za szczęśliwy zbieg okoliczności, niż za przeszkodę. - Grzybowska wygląda bardzo chaotycznie - wiele warstw historii, planowania i błędów. Bardzo trudno będzie to uporządkować - uważa architekt. Dodaje jednak: - Ta ulica jest wyzwaniem dla deweloperów - pamiętajmy, że kiedyś była pustynią, drogą przejazdową przez osiedle. Teraz staje się prawdziwą miejską przestrzenią.
Grzegorz Stiasny chciałby uniknąć monotonii i jednorodności zabudowy, a takie zagrożenie niesie ze sobą plan zabudowy - jego wpływ na otoczenie możemy obserwować obecnie w Wilanowie: - Myślę, że ludzie pragną większego wyboru i urozmaicenia, a architekt nic nie może zrobić z takim planem, oprócz jego przestrzegania.

Inna niż wszystkie
Większość nowych inwestycji przy ul. Grzybowskiej to budynki mieszkaniowe. Stanowi to oczywiście odbicie obecnych tendencji na rynku nieruchomości. Duża liczba inwestycji mieszkaniowych w biznesowym centrum miasta czyni Grzybowską niezwykłą - nowe osiedla powstają zwykle na przedmieściach. Grzegorz Stiasny z ARE uważa, że to dodatkowy punkt dla Grzybowskiej: -  Dzięki inwestycjom mieszkaniowym w Centralnym Obszarze Biznesu Warszawa nie będzie wyludniać się w weekendy.Piotr Czarnecki, architekt z JEMS, mówi: - Chcielibyśmy, aby ul. Grzybowska i tereny wokół niej ożyły i stały się na powrót częścią centrum miasta, gęsto zabudowaną punktami usługowymi dla mieszkańców i ludzi tutaj pracujących. Niestety, obecnie jest to niemożliwe - ulica została zbyt zniszczona.
Grzegorz Stiasny zgadza się z ostatnią uwagą, lecz ma radykalnie nowoczesną wizję przyszłości ulicy: - Lubię duże budynki, bo zmieniają twarz miasta, odmładzają je. Warszawa nie powinna być rekonstruowana - to i tak niemożliwe, bo przed wojną była po prostu innym miastem. Stolica musi patrzeć w przyszłość.
W tej chwili ul. Grzybowska przykuwa uwagę inwestorów, ale pomimo - a może właśnie z powodu - swojej historii i nieco chaotycznej natury, silnie  działa na wyobraźnię również warszawski architektów.

Nathan North