Dokładniej i lepiej

Po ponad sześciu latach obowiązywania, ustawa o gospodarce nieruchomościami została po raz kolejny znowelizowana. Po raz pierwszy stało się to 1 stycznia 1999 roku, a zmiany dotyczyły kompetencji administracji publicznej w związku z pakietem ustaw wprowadzających jej reformę. Następną niewielką nowelę wprowadzono 15 lutego 2000 r. Ostatnia doczekała się prezydenckiego podpisu 7 czerwca 2004 r.

Parasol nad najemcami

Zgodnie z nowymi przepisami przy wydzierżawianiu, wynajmowaniu lub użyczaniu nieruchomości z zasobu Skarbu Państwa na okres do 3 lat, nie ma już obowiązku uzyskiwania na to zgody wojewody. Ważne zmiany dotyczą również tzw. pierwszeństwa przyznanego przez art. 34 ustawy m.in. najemcom mieszkań w nabywaniu nieruchomości Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego. Dotychczas uprzywilejowana pozycja najemcy odnosiła się wyłącznie do lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu, tak więc w praktyce zdarzały się przypadki sprzedaży całych budynków osobom trzecim, bez poszanowania pierwszeństwa przysługującego lokatorom. Nowe przepisy ustawy mają uniemożliwić tego rodzaju praktyki i lepiej chronić prawa najemców lokali mieszkalnych.

Znowelizowane przetargi

Autorzy nowelizacji zdecydowali się na poszerzenie katalogu podmiotów uprawnionych do nabywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Obecnie znaleźli się w nim ci, którzy z różnych powodów (najczęściej wynikających z przepisów prawa lub ustaleń planów miejscowych) mogą być wyłącznymi nabywcami. Chodzi więc o sytuacje, gdy zorganizowanie przetargu traci sens. Nowela uściśla również zasady wydawania zgody na dodatkowe zwolnienia z organizacji przetargów przy zbywaniu nieruchomości publicznych. Zgodnie z nowymi zapisami ustawy, jeżeli pierwszy przetarg, którego przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości, zakończył się wynikiem negatywnym, to w okresie nie krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, przeprowadza się drugi konkurs ofert. Tym razem cena wywoławcza może zostać obniżona, jednak nie bardziej niż o 50 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli drugi przetarg również zakończy się wynikiem negatywnym, wówczas nieruchomość może zostać sprzedana w drodze rokowań za cenę nie niższą niż 40 proc. jej wartości. Jednak musi to się stać w czasie nie krótszym niż 2 tygodnie, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy.

Rolne, nie budowlane

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza zmiany mające na celu ograniczenie dzielenia nieruchomości rolnych na działki rzekomo rolne, ale o wielkości i kształcie działek budowlanych. Celem tych działań jest przekształcenie gruntów w działki przeznaczone pod zabudowę. Po wprowadzeniu nowych przepisów powyższe postępowanie będzie utrudnione. Podział nieruchomości, położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na te cele), który powoduje wydzielenie działek mniejszych niż 0,3 ha, jest dopuszczalny jedynie w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Łączenie i podział

Nowym, ważnym elementem dla realizacji inwestycji publicznych jest wprowadzenie możliwości podziału nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Przyjęte rozwiązania mają ułatwić m.in. budowę nowych dróg. Nowe przepisy wyznaczają sposób ustalania opłat adiacenckich przy podziale nieruchomości oraz w przypadku gdy nastąpiło wydzielenie działek pod budowę dróg publicznych lub ich poszerzenie. Uściślają także zasady obliczania wartości tych gruntów. Dodatkowo nowe przepisy stwarzają możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości i ich ponownego podziału na nowe działki, ukształtowane w sposób zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Pozwala to uniknąć stosowania skomplikowanej procedury scaleniowej w sytuacjach, gdy właściciele wyrażają zgodę na takie działania. Warunkiem niezbędnym do skorzystania z opcji jest zobowiązanie się właścicieli do wzajemnego przeniesienia w drodze zamiany, praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek gruntu. Procedura ta będzie miała zastosowanie także do nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego. Podpisana przez prezydenta nowela rozszerzyła prawo pierwokupu przysługujące gminom. Teraz dotyczy ono wszystkich przypadków, w których dochodzi do obrotu prawem użytkowania wieczystego niezależnie od formy, w jakiej użytkowanie wieczyste powstało. Jednocześnie nowe przepisy skracają okres oczekiwania na podjęcie przez gminę decyzji o skorzystaniu z jej prawa pierwokupu z dotychczasowych 2 miesięcy do miesiąca.

Dla rzeczoznawców i dla zarządców

Istotną nowością są zapisy ustalające, jak długo może być wykorzystywany operat szacunkowy (a więc wycena nieruchomości) po dacie jego sporządzenia. W myśl nowych przepisów ma on ,ważność" 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że na rynku nieruchomości nastąpiły istotne zmiany. Operat szacunkowy może być także wykorzystywany po upływie tego terminu, ale po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Znowelizowana ustawa dużo uwagi poświęca zarządcom nieruchomości: uściśla definicję zarządzania nieruchomościami i wprowadza nowe rygory dotyczące umowy o zarządzanie, która powinna teraz wskazywać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Umowa ma także zawierać oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za ewentualne szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Zapisy te są bardzo istotne ze względu na powszechne używanie obok nazwy zarządzanie (zarządca) także nazwy administrowanie (administrator) w kontekście rzekomej odrębności działalności prowadzonej w tym zakresie.

Małgorzata Kacperska

Autorka jest partnerem w kancelarii prawnej Drzewiecki,

Tomaszek & Wspólnicy