Szybciej, ale czy łatwiej?
Obowiązująca w Polsce ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 1920 roku jest jednym z najdłużej obowiązujących aktów prawnych w naszym kraju. Według jej przepisów transakcje zakupu nieruchomości i udziałów w spółkach, będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce są dozwolone, ale wymagają uzyskania zezwolenia przed ich zawarciem. W latach 1990-2002 mister spraw wewnętrznych wydał blisko 20 tysięcy zezwoleń i nieco ponad 2 tysiące decyzji odmownych. Konieczność zmiany ustawy pojawiła się w związku z ubieganiem się Polski o członkostwo w Unii Europejskiej. Również wiele lat funkcjonowania ustawy w niezmienionej formie w warunkach wolnorynkowych w Polsce sprawiło, iż nowelizacja tego aktu wydaje się ze wszech miar pożądana.
Idzie nowe
Obecny kształt projektu nowelizacji jest efektem wypełnienia przez Polskę postanowień traktatu akcesyjnego. W rządowym uzasadnieniu projektu czytamy, że nowelizacja ma na celu przyspieszanie procesu wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Aby ten cel został osiągnięty, m.in. minister obrony narodowej minister rolnictwa (w trakcie procesu uzyskiwania zezwolenia MSW) nie muszą już wydawać decyzji, zostawiono im jedynie prawo sprzeciwu w terminie 14 dni (maksymalnie 2 miesięcy). Projekt doprecyzowuje też pewne definicje np. definicje spółki handlowej. Pełna swoboda nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce nastąpi dopiero po 2009 r. Taka decyzja spowodowana była obawami o wykup ziemi w Polsce. Nie zauważono jednak wzmożonego zainteresowania gruntami na terenie naszego kraju.
Holdingom trudniej...
Nowelizacja ustawy zakłada kontrolę państwa nad nabywaniem udziałów lub akcji spółek holdingowych, które kontrolują spółki będące właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości na terenie Polski. Struktura holdingów jest jak wiadomo popularna i staje się coraz częściej wykorzystywana w polskiej rzeczywistości gospodarczej. Obecna ustawa nie reguluje przypadków nabycia przez zagranicznego inwestora akcji lub udziałów w spółce-matce, która bezpośrednio nie posiada nieruchomości, ale właścicielami nieruchomości są spółki-córki. Znowelizowany artykuł 3e stanowi, iż zgody ministra wymagać będzie każda czynność prawna, w wyniku której spółka, będąca właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym) nieruchomości na terenie Polski, stanie się spółką kontrolowaną. Wchodzi tu zatem w grę kontrola wszelkich ruchów w strukturze kapitałowej, których skutkiem będzie nabycie pakietów kontrolnych w spółkach holdingowych posiadających udziały w spółkach - właścicielach nieruchomości. Nowela wprowadza pojęcie ,drugiego domu", którym jest nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjną, która jednak nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Będą to więc wszelkiego rodzaju domki letniskowe itp. Nabycie drugiego domu przez cudzoziemca będzie wymagało zezwolenia ministra. Nabycie drugiego domu 1 maja 2004 r. do 30 kwietnia 2009 r. nie będzie wymagało zezwolenia w dwu przypadkach. Jeśli cudzoziemiec-nabywca jest obywatelem kraju EEA (czyli Europejskiego Obszaru Gospodarczego, do którego należą kraje UE oraz Szwajcaria, Norwegia, Islandia i Lichtenstein) i legalnie zamieszkuje na terenie Polski co najmniej od czterech lat. Drugim wyjątkiem będzie nabycie takiej nieruchomości w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych. Nabywcy drugiego domu spoza EEA nadal będą musieli uzyskać zezwolenie.
...emigrantom łatwiej
Ustawa po nowelizacji ma ułatwić nabywanie nieruchomości przez osoby pochodzenia polskiego lub narodowości polskiej, małżonkom Polaków oraz osobom posiadającym zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się w Polsce. Efektem liberalizacji przepisów jest zniesienie konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Czyli jeśli cudzoziemiec ma już mieszkanie to będzie mógł nabyć np. garaż lub miejsce postojowe bez konieczności uzyskiwania zezwolenia. Bój Polski w Brukseli zaowocował jednym z najdłuższych okresów przejściowych wynoszącym 12 lat na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych, oraz 5 lat, jeśli chodzi o drugi dom (patrz wyżej). Projekt zmian wymienia listę województw, w których nabycie nieruchomości rolnej nie będzie wymagało zezwolenia. Są to m. in. woj. dolnośląskie, warmińsko-mazurkie i inne (pełna lista w projekcie noweli do ustawy). Odstępstwa od surowych ograniczeń są wynikiem apeli przedstawicieli UE, którzy przestrzegali Polskę przed tym, że tak restrykcyjne podejście do kwestii transakcji nieruchomościowych w Polsce spowoduje jedynie opóźnienie integracji gospodarczej Polski z krajami Unii. Oczywiście nabywców gruntów rolnych, tak polskich jak i zagranicznych, obowiązują postanowienia ustawy o ustroju rolnym, wg której każdy, kto chce nabyć w Polsce gospodarstwo rolne musi mieć wykształcenie rolnicze (za takie Ustawa o ustroju rolnym uważa także wykształcenie średnie i wyższe) lub praktykę jako rolnik a także mieszkać stale na terenie takiego gospodarstwa. Dodatkowo Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości rolnych. Przedłużono okresy ważności zezwoleń na nabycie nieruchomości z jednego roku do 2 lat, oraz promesy do 1 roku.
Konsekwencje
Wydaje się, że wskutek pokrótce omówionej tutaj nowelizacji Polska będzie jedynie odstraszała inwestorów, jako rynek zbyt reglamentowany. Projekt rządowy przekonuje czytającego, że przedmiotowa nowelizacja zwiększy naszą atrakcyjność jako rynku otwartego. Możemy być pewni, że czas zweryfikuje te opinie. Na razie nie zauważa się ożywienia inwestycji w Polsce i zachodzi obawa, że nowelizacja przyjęta w obecnym kształcie spowoduje, iż Polska stanie się inwestycyjnie mniej atrakcyjna dla obcego kapitału.
Anna Antczak
CMS Cameron McKenna
