Katalog błędów

Kiedy przed trzema laty biurowiec Blue Point pojawił się na rynku wydawało się, że nie będzie miał większych problemów z zapełnieniem najemcami. Biurowiec klasy B, zlokalizowany na warszawskiej Pradze, dobrze skomunikowany z centrum miasta oferował 16,5 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Jednak mankamentem było to, że jego deweloper - firma Pezetel Development - nie miał doświadczenia w komercjalizacji takich obiektów. Choć żądany czynsz nie należał wtedy do najwyższych - 18-19 USD/mkw. - właściciel budynku miał problemy ze zdobyciem dużych najemców.

Duzi koło nosa

- Na karb niedoświadczenia dewelopera trzeba złożyć to, że nie udało się pozyskać kilku atrakcyjnych najemców. Na przykład redakcja ,Pulsu Biznesu" chciała wynająć tu ok. 2 tys. mkw. Negocjacje były daleko posunięte, jednak Pezetel był mało elastyczny - wspomina Katarzyna Cieplak z firmy Knight Frank Nieruchomości, która zajmowała się komercjalizacją tego obiektu. - Później spółki, które mogły stać się najemcami Blue Pointa, wynajęły biura w innych budynkach zlokalizowanych na Pradze, np. w Centrum Milenium. Podobnie ułożyły się negocjacje z Carrefourem, który w biurowcu Pezetel Development chciał wynająć 5,3 tys. mkw. Rozmowy trwały kilka miesięcy, podpisano nawet list intencyjny. Umowa miała obowiązywać przez siedem lat. Jednak z jej podpisania nic nie wyszło, a spór pomiędzy Carrefourem a Pezetel Development o pokrycie kosztów przygotowania powierzchni trafił do sądu.

63 = 70?

Dziś Blue Point jest wynajęty w ok. 60 proc. Wśród najemców są Wydawnictwo Bauer, bank Pekao S.A., Provident Polska, Prumerica Financial oraz Agros-Fortuna. Jednak od 19 listopada 2003 r. Pezetel Development jest w stanie upadłości. Sąd podjął taką decyzję na wniosek wierzyciela firmy, Banku Millennium. Syndyk, którym został Bogdan Dobkowski ma doprowadzić do spieniężenia majątku spółki i spłaty istniejących wierzytelności. W praktyce chodzi tu o sprzedaż biurowca Blue Point. - Budynek jest właśnie wyceniany przez rzeczoznawcę, a potem zostanie wystawiony na sprzedaż. Mam nadzieję, że do transakcji dojdzie jeszcze w pierwszej połowie 2004 r. - mówi Bogdan Dobkowski. Pieniądze ze sprzedaży w pierwszej kolejności zostaną przeznaczone na spłatę należności wobec Banku Millennium. Andrzej Jesionek, prezes Pezetel Development, nie jest zbyt rozmowny. Niechęć do komentowania zaistniałej sytuacji tłumaczy prowadzonymi z bankiem rozmowami na temat przyszłości spółki: - Moim zdaniem Pezetel Development nie powinien zostać postawiony w stan upadłości likwidacyjnej, tylko upadłości ugodowej. Bank Millennium wystąpił o upadłość, ponieważ z naszej umowy wynikało, że ma prawo to zrobić, gdy poziom wynajęcia nie osiągnie 70 proc. Nam udało się zapełnić budynek w 63 proc. - opowiada Andrzej Jesionek. - Zaskarżyłem już wszystkie decyzje sądu w tej sprawie. Moim zdaniem bank wystąpił o upadłość firmy ze względu na korzystne przepisy nowego prawa upadłościowego.

Dziwne zapisy

Syndyk nie chciał się wypowiadać na temat powodów, jakie doprowadziły do ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa. A że nie działo się w nim dobrze dowodzą np. dziwnie skonstruowane umowy najmu, które zawierają niecodzienne klauzule. Dotyczą one możliwości rozwiązania umowy najmu przez najemcę, w przypadku, gdy właściciel biurowca znajdzie się w stanie upadłości. Wszyscy agenci, z którymi rozmawialiśmy zgodnie twierdzili, że zawsze stosuje się zapisy dokładnie odwrotne, tzn. pozwalające właścicielowi rozwiązać umowę z przeżywającym finansowe trudności najemcą. Dlaczego właściciel umieścił takie klauzulew umowach? - Po rynku zawsze krążyły plotki na temat kondycji finansowej tego dewelopera. Być może właściciel Blue Pointa chciał w ten sposób zapewnić najemców, że nic nie ryzykują wynajmując powierzchnię w tym biurowcu - spekuluje pracownik dużej agencji nieruchomości, którego prosiliśmy o opinię na temat tej klauzuli. Jednak jego zdaniem istnieją inne, zwyczajowo stosowane zapisy zabezpieczające interesy najmującego.

Niskie dochody Domu Dochodowego

Innego rodzaju tarapaty dotyczą spółki Platan Group. Choć ta firma ma o wiele większe doświadczenie niż Pezetel Development, rynek spekuluje o jej kondycji finansowej. - Przeinwestowali - to najczęściej spotykana opinia na temat tego dewelopera. Główną nietrafioną inwestycją ma być warszawski biurowiec Dom Dochodowy o Trzech Frontach, którego trwająca cztery lata renowacja kosztowała firmę 18 mln USD. Zdaniem jednego z naszych rozmówców ,break even point" w tym budynku, czyli cena, jaką trzeba uzyskać za mkw., aby inwestycja się zbilansowała wynosi 30 USD/mkw. Tymczasem Platan Park żąda dziś 28 USD/mkw., a poziom wynajęcia wynosi 30 proc. - Wszystkie kredyty spłacamy na bieżąco, tak jak to wynika z umów z bankami - zapewnia Mateusz Polkowski z Platan Group. - Problemy, jeżeli się pojawiają, wynikają z opóźnień w płatnościach od najemców. Poziom wynajęcia budynków należących do Platan Group wygląda zadowalająco: Centrum Milenium jest wynajęte w 82 proc., Nautilus w 88 proc., 2000 Plaza wynajęta jest w całości. W Platan Park I najemcy zajmują 79 proc. powierzchni, w Platan Park II 50 proc. Jedynie Dom Dochodowy świeci pustkami. - Deweloper powinien sprzedawać swoje budynki i z pieniędzy za nie uzyskanych finansować dalszą działalność. Nie rozumiem dlaczego Platan Group trzyma swoje wynajęte obiekty tak długo - zastanawia się konsultant, który współpracował przez wiele lat z tą firmą. Jako inny możliwy powód kłopotów Platanu wskazuje przerost zatrudnienia: - Załatwienie każdej sprawy wymagało zaangażowania o wiele większej ilości osób niż u innych deweloperów.

Symptomy

Choć firma zaprzecza jakoby miała jakiekolwiek problemy, parę faktów jednak na to wskazuje. Z Platanu odeszło ostatnio kilka osób ze średniego personelu (lojalnie nie chcieli rozmawiać o swoim dawnym pracodawcy, choć przyznali, że przyczyną odejścia była niestabilna sytuacja firmy) oraz zmieniono członka zarządu: Wojciecha Kopija, szefa działu Project Management zastąpił Grzegorz Dąbrowski, dyrektor operacyjny i szef działu Property Management. Ta zmiana mogłaby potwierdzać nasze informacje, iż firma słabo kontrolowała niektóre swoje wydatki, np. związane z promocją. Dziś Platan bardziej restrykcyjnie podchodzi do kontaktów z agentami, częściej niż zwykle domaga się raportowania i rozliczania z działań marketingowych.