Zewnetrzny, wewnetrzny - oto jest pytanie
W Polsce jest juz ponad sto centrów handlowych. Wiekszoscia zarzadzaja firmy powiazane z deweloperami. Niezalezni zarzadcy licza jednak na to, ze przejma czesc tego lukratywnego rynku
Wiekszosc polskich centrów handlowych zostala wybudowana przez zachodnich deweloperów. Po zakonczeniu budowy i rozpoczeciu dzialalnosci obiekty te sa bardzo czesto zarzadzane przez firmy stworzone i powiazane z deweloperami. Co ciekawe, nawet po sprzedazy nieruchomosci, zarzadca czesto pozostaje ten sam i dzieki temu deweloper wciaz moze czerpac korzysci ze swojego dziela. Na polskim rynku dzialaja obecnie m.in. Immochan, który zarzadza obiektami firmy Auchan, Cefic nadzorujacy centra swojego wlasciciela, grupy ERE. Metro Real Estate Management sprawuje kontrole m.in. nad galeriami M1, nalezacymi do Metro AG. Wedlug deweloperów samodzielne zarzadzanie wlasnymi nieruchomosciami przynosi sporo korzysci: mozna skoordynowac strategie marketingowa swoich obiektów, ujednolicic sposoby raportowania, a przede wszystkim caly czas trzymac reke na pulsie.
Przypadek SMC
W tej sytuacji mozna stwierdzic, ze na rynku zarzadzania centrami handlowymi praktycznie nie ma konkurencji. Czy w takim razie ,niezalezni" zarzadcy (a wiec nie powiazani z firmami deweloperskimi) maja komu oferowac swoje uslugi? Grzegorz Dudziak, dyrektor operacyjny Shoppingcenter Management Company zdecydowanie to potwierdza: - Obecnie w Polsce panuje sytuacja przejsciowa - mówi szef SMC. - Wierze jednak, ze rynek otwiera sie dla takich firm jak nasza: zaczynamy od zarzadzania pakietem kilku centrów sredniej wielkosci, czyli posiadajacych okolo 25 tys. mkw. Nasze plany przewiduja jednak, ze w ciagu dwóch lat portfolio SMC powiekszy sie do 12 takich obiektów. Shoppingceneter Management Company powstala w marcu br. Jest jednym z pierwszych niezaleznych zarzadców centrów handlowych w naszym kraju. Jego udzialowcami sa dwie firmy dzialajace na europejskim rynku nieruchomosci komercyjnych: Donaldsons z Wielkiej Brytanii i WPM z Holandii. Obie te spólki zarzadzaja w sumie 250 centrami handlowymi o powierzchni przekraczajacej 4,5 mln mkw. Polski oddzial SMC (firma o tej samej nazwie dziala tez w Pradze, skad swoim zasiegiem obejmuje Czechy, Slowacje i Wegry) zarzadza kraju piecioma obiektami handlowymi. Sarni Stok w Bielsku Bialej i Ogrody w Elblagu naleza do firmy Ahold. Sosnowiecka Plejada, Galeria Pomorska w Bydgoszczy i budynek Decathlonu przy warszawskim centrum handlowym Reduta zostaly wybudowane przez TK Development. We wszystkich tych centrach jest w sumie ok. 300 najemców, natomiast zarzadzane obiekty maja w sumie ok. 130 tys. mkw. - Zlecenia od Aholdu i TK Development sa wynikiem udanej wspólpracy wlascicieli naszej firmy z tymi dwoma deweloperami na rynkach Europy Zachodniej - informuje Grzegorz Dudziak.
Zewnetrzny nie taki zly
Powiazane z deweloperami firmy zarzadzajace jako jedna ze swoich zalet wymieniaja stosowanie takich samych sposobów dzialania we wszystkich nieruchomosciach. Jednak zarzadcy zewnetrzni równiez korzystaja z jednakowych metod we wszystkich nadzorowanych przez siebie centrach: sa jednolite procedury opracowywania budzetów, takie same sposoby raportowania. Odmienne dzialania marketingowe moga wynikac z tego, ze kazde centrum ma w swoim miescie nieco inna pozycje. - Struktura organizacyjna naszej firmy w zarzadzanych centrach jest zunifikowana: dyrektor, dwóch managerów i dwie asystentki. W przypadku zarzadzania centrum o duzej powierzchni firma musi dostosowac swoja strukture do wymagan i oczekiwan wlasciciela nieruchomosci - mówi Grzegorz Dudziak. Poza tym jego zdaniem, co potwierdzaja takze deweloperzy, outsourcingowe uslugi zarzadzania nieruchomoscia sa tansze od swiadczonych przez spólki nalezace do wlascicieli obiektów.
Licza na polskich deweloperów
W Europie jest 67 mln mkw. powierzchni handlowych, z tego na Polske przypada raptem 2,6 mln mkw. Stawia to nasz kraj na 19. miejscu pod wzgledem liczby mkw. na mieszkanca. Zarzadcy wierza wiec, ze beda powstawac kolejne centra i ktos bedzie musial o nie dbac. - Wielu polskich deweloperów nie ma doswiadczenia w zarzadzaniu obiektami handlowymi. Mysle wiec, ze bedziemy mogli liczyc na ich zlecenia - planuje Grzegorz Dudziak. Wydaje sie jednak, ze nawet niewielcy deweloperzy z krajowym rodowodem chca kontrolowac swoje centra. Trójmiejska grupa deweloperska Hossa niebawem otworzy swój pierwszy obiekt handlowy. Nieruchomosc bedzie zarzadzana przez firme Patronat, powolana do zycia przez Hosse przed kilkoma laty. Patronat zarzadza biurowcami (Atrium Gdanskie, Company House, Centrum Biurowe Hossa) oraz budynkami mieszkalnymi wybudowanymi przez Hosse. Teraz takze przejmie zarzad nad kompleksem Madison Park o powierzchni calkowitej okolo 33 tys. mkw. W jego sklad wchodza: Galeria Handlowa Madison, Centrum Biurowe Gnilna i Centrum Biurowe Heweliusz.
Rózne podejscia inwestorów
Deweloperzy niechetnie oddaja swoje obiekty w zarzad innym firmom. Jak natomiast jest w przypadku inwestorów? - Nasza strategia zaklada, ze sami zarzadzamy nalezacymi do nas obiektami - przyznaje Ib Bungaard z Foras Management Company. Jego firma zarzadza dwoma centrami w Warszawie: Targówkiem i Reduta oraz bytomska Plejda. - Samodzielne sprawowanie kontroli nad wlasna nieruchomoscia dodaje jej wartosci. Byc moze korzystanie z uslug zewnetrznej firmy byloby tansze. Jednak, gdy portfolio posiadanych nieruchomosci jest odpowiednio duze, oplaca sie nim zarzadzac samemu. Chocby po to, aby jak najszybciej reagowac na problemy powstajace w obiekcie. Tymczasem Heitman, który w br. kupil od grupy Casino i firmy Apsys 11 galerii handlowych w Polsce, nie chce ograniczac sie do jednego zarzadcy, ,odziedziczonego" po poprzednich wlascicielach. Pomimo tego, firma Apsys, która zarzadzala do tej pory tymi nieruchomosciami, pozostanie ich managerem jeszcze przez piec lat.
