Wspólpraca. Regeneracja

Budowanie nieruchomosci handlowych nie kojarzy sie z dzialalnoscia, która powinny sie zajmowac instytucje publiczne. Wiekszosc deweloperów wolalaby dzialac w oddaleniu od wladz lokalnych lub centralnych. Zmienia sie jednak ksztalt i lokalizacja centrów handlowych. Wraz z tym pojawia sie koniecznosc coraz blizszej wspólpracy miedzy partnerami publicznymi i prywatnymi

Na poczatku wrzesnia tego roku otwarto w Birmingham w Wielkiej Brytanii nowatorskie centrum handlowe. Wynajeto w nim 95 proc. ze 110 tys. mkw. powierzchni. Wyjatkowosc centrum handlowego Bullring, bo tak zostalo nazwane, nie polega tylko na tym, ze przyciagnelo do miasta szescdziesiat cztery nowe firmy handlowe. Stalo sie ono takze centralnym elementem szeroko zakrojonego planu regeneracji serca miasta, w ramach którego zamieniono ponury i zdominowany przez samochody krajobraz miejski w przeznaczone dla ruchu pieszego centrum handlu i rozrywki.

Wspólpraca, nie konkurencja

- Rada Birmingham zaproponowala nam stworzenie Birmingham Alliance - opowiada Bob De Barr, dyrektor ds. rozwoju w firmie Land Securities, zajmujacej sie obiektami komercyjnymi oraz uslugami zwiazanymi z nieruchomosciami. Jest to jedna z trzech londynskich firm, które w 1999 r. polaczyly sily w celu realizacji centrum Bullring i wspóluczestniczyly w zapewnieniu finansowania projektu kosztujacego 800 mln GDP. Pozostale dwie firmy to Hammerson, zajmujaca sie inwestycjami i budowa nieruchomosci, oraz Henderson Global Investors, miedzynarodowa spólka specjalizujaca sie w zarzadzaniu inwestycjami. Choc wladze miasta nie maja udzialów finansowych w projekcie Bullring, zas ich uczestnictwo w partnerstwie publiczno - prywatnym nie mialo charakteru formalnego ani prawnego, to ich wsparcie mialo decydujace znaczenie: - Pomocne bylo to, ze liczba naszych kontaktów z miastem byla ograniczona do niezbednego minimum - mówi Bob De Barr. Dzieki temu Birmingham Alliance nie musial przedzierac sie przez biurokratyczny gaszcz przed rozpoczeciem budowy. Wladze byly w równym stopniu zainteresowane realizacja projektu. Sukces projektu Bullring byl tak wielki, ze trzy firmy tworzace Birmingham Alliance maja znów pracowac razem. Tym razem, wraz z firma Morley Fund Management, stworza Bristol Alliance. W Broadmead, dzielnicy tego miasta wybuduja wraz z wladzami wielofunkcyjny obiekt handlowy o wartosci 500 mln GDP.

Doswiadczenie warszawskie

- Spólka joint venture zalozona przez Warszawe i ING Real Estate jest bez watpienia partnerstwem publiczno - prywatnym - mówi o projekcie Zlote Tarasy Jan van Hensbergen, prezes holenderskiego dewelopera ING Real Estate Development. Obiekt, w którym na 60 tys. mkw. pomieszcza sie sklepy, restauracje, biura i kina ma zostac otwarty w centrum Warszawy wiosna 2005 roku. W konsorcjum Holendrów z wladzami miasta, strona publiczna niewiele ryzykuje, poniewaz ma mozliwosc wyjscia ze spólki, jesli zyski nie osiagna minimalnego poziomu okreslonego na podstawie wartosci gruntu. - Jesli jednak przekrocza one okreslony pulap - uscisla Jan van Hensbergen - pierwsza ich czesc przypadnie stronie prywatnej, która ponosi cale ryzyko finansowe. Dopiero nadwyzka zostanie podzielona. Jego zdaniem budowa obiektów handlowych nie jest zbyt skomplikowana i nie ma potrzeby wspólpracy w ramach PPP. Jednak inaczej jest w przypadku Zlotych Tarasów. Jest on zlokalizowany sie w centrum miasta, gdzie trzeba rozwiazac problemy zwiazane z ruchem ulicznym, transportem oraz infrastruktura. W takim wypadku wspólpraca strony prywatnej i publicznej stanowi dodatkowa wartosc. Na pytanie o ewentualne trudnosci wystepujace w czasie wspólpracy w ramach tego partnerstwa, van Hensbergen odpowiada: - Choc w formalnej organizacji typu joint venture strona publiczna dziala tak jak strona prywatna, wciaz sa to wladze miasta i przez wiekszosc czasu jako takie wystepuja. W przypadku oficjalnych procedur nic sie nie zmienia. W pewnym sensie sprawy nawet sie komplikuja, poniewaz obecnosc miasta obliguje nas do wyjatkowo starannego przestrzegania wszystkich przepisów prawnych.

PPP gdzie indziej

Doswiadczenia ING Real Estate w partnerstwach publiczno - prywatnym w innych czesciach Europy róznia sie zarówno od doswiadczen tej firmy w Polsce, jak i od projektu Bullring w Birmingham. Na przyklad w Holandii wladze miasta o wiele chetniej przyjmuja postawe kontrolujaca, daleko wykraczajaca poza ostrozne zaangazowanie warszawskich wladz w projekt Zlote Tarasy, czy pelne wsparcia podejscie w Birmingham. - W Holandii mialem do czynienia z projektami partnerstwa publiczno - prywatnego, w których strona publiczna posiadala piecdziesiecioprocentowy udzial w spólce joint venture. Oznaczalo to, ze ponosila pelne ryzyko w trakcie realizacji projektu i byla tak-ze odpowiedzialna finansowo. Jest to rzadkosc, poniewaz w wiekszosci przypadków strona publiczna nie chce tak gleboko wchodzic w prywatne interesy. Wiekszosc spólek PPP joint venture opiera sie albo na ograniczeniu ryzyka, albo na zabezpieczeniu pozycji strony publicznej - mówi Jan van Hensbergen.

Krok we wlasciwym kierunku

W Polsce inwestycje w obiekty handlowe realizowane poprzez partnerstwo publiczno - prywatne beda w mozliwej do przewidzenia przyszlosci nalezaly do rzadkosci. Choc Zlote Tarasy sa powaznym projektem w centrum Warszawy, nie aspiruja do miana ,regeneratora" polskiej stolicy. Tymczasem projekt Bullring postrzegany jest wlasnie jako katalizator dlugoterminowego procesu odmladzania centrum miasta. - W Warszawie nie ma prawdziwej struktury handlowej: brakuje glównej czesci miasta. Nie sadze, by problem ten udalo nam sie rozwiazac przy pomocy projektu Zlote Tarasy. Robimy jednak pierwszy krok we wlasciwa strone - uwaza Jan van Hensbergen, przewidujac, ze po oddaniu Zlotych Tarasów budowa obiektów handlowych nabierze tempa. Glównie na linii wschód - zachód.