Kierunkowskaz inwestora

Indeks polskiego rynku nieruchomości? Jeszcze nie teraz.
Na razie przyjrzyjmy się EPRA/NAREIT Global Real Estate Index, wskaźnikowi, którym posługują się inwestorzy na całym świecie

Rynki nieruchomości, zwła-szcza zaś w USA, podlegają nieustannemu rozwojowi oraz procesowi globalizacji. Jest to niewątpliwie szansa dla inwestorów na korzystne zainwestowanie swojego kapitału bezpośrednio, a także pośrednio, poprzez zakup papierów wartościowych (akcji, instrumentów dłużnych) spółek zaangażowanych na rynku nieruchomości.
Podejmując swoje decyzje inwestorzy instytucjonalni kierują się m.in. wskaźnikami, a jednym z nich jest indeks rynku nieruchomości EPRA/NAREIT Global Real Estate Index. Jest to indeks ważony kapitałowo, bazujący na handlowych cenach akcji wszystkich wybranych spółek spełniających wymagania przynależności do tego indeksu. Skonstruowany jest tak, aby pokazać ogólne trendy panujące w tych firmach.

Indeks na wagę
Indeks EPRA/NAREIT jest wynikiem analizy następujących czynników: ceny papierów wartościowych spółek uwzględnionych w indeksie, wagi papierów (będącej ekwiwalentem ilości zwykłych akcji danego rodzaju wyemitowanych przez daną spółkę), współczynników dopasowania ,free float weight adjustment", kursów wymiany walutowej (w przypadku, gdy akcje emitowane są w walucie innej niż nominał indeksu). Ostatnim czynnikiem jest dzielnik, który koryguje wartość indeksu. Mowa tu o liczbie określającej cały emitowany kapitał akcyjny indeksu obliczony na datę bazową, czyli dzień, kiedy indeks zaczął być notowany. Korygowanie dzielnika następuje w momencie zmian
w składzie uczestników indeksu. Dzielnik skonstruowany jest tak, aby zmiany zachodzące w emitowanym kapitale akcyjnym indywidualnej spółki również nie ,zamazywały" realnej wartości indeksu. Indeks EPRA/NAREIT ma datę bazową ostatniego dnia grudnia 1999r. Wówczas jego wartość wynosiła 1000 punktów.

Indeks globalny
Omawiany indeks ma znaczenie globalne - ujęte są w nim spółki z całego świata. Ze względu na ich lokalizację, firmy te zostały podzielone na 3 grupy: Ameryka Północna, Europa i Azja. Dla każdej z nich liczone są odrębne indeksy.
We wszystkich wspomnianych grupach wyróżnione są kraje, z których spółki wchodzą w skład indeksu. Muszą to być firmy, których akcje są notowane na oficjalnych giełdach w kraju pochodzenia. Wiążą się z tym także finansowe standardy, np. wymóg, by większość przychodów z aktywów tej spółki pochodziła z działalności na rynku nieruchomości.

Indeks dopasowany
Analizując indeks EPRA/ NAREIT warto się również przyjrzeć opisanemu wyżej tzw. współczynnikowi dopasowania. Jest to wskaźnik wagowy wyliczany dla każdej spółki, który pokazuje ile zwykłych akcji danej spółki jest przeznaczonych do obrotu. Dzięki zastosowaniu współczynnika dopasowania w indeksie ukazany jest realny, dostępny do zakupu, kapitał rynkowy spółek. Gdyby zrezygnowano z tego czynnika akcje nie będące przedmiotem handlu mogłyby w większym lub mniejszym stopniu wykrzywiać prawdziwy obraz trendu panującego na rynku nieruchomości, którego to wyznacznikiem jest właśnie indeks EPRA/NAREIT. Tego typu wyliczenia są żmudne i obarczone dużym błędem, więc traktuje się je jako szacunkowe. W ostatecznej wersji zaokrągla się je do liczby, która wyraża procentowy stosunek akcji dostępnych na giełdzie do liczby wszystkich akcji wyemitowanych przez daną spółkę.

Polska za młoda na indeks
Jedynym indeksem opisującym polski rynek nieruchomości jest WIG - Budownictwo. Niestety, żadna z polskich spółek nie jest włączona do indeksu globalnego ani do europejskiego. Czy zatem indeks tworzony na wzór EPRA/NAREIT miałby szansę powstać również w Polsce? Aby tak się stało należałoby spełnić kilka warunków. Na początku należałoby się zastanowić, czy znalazłaby się wystarczająca liczba spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych zainteresowana inwestowaniem w budynki czy grunty. Po drugie wyniki finansowe takich firm (EBITDA) w odpowiedniej wysokości musiałyby być rezultatem inwestycji w nieruchomości. Do spełnienia pozostałyby również wymogi stawiane przez European Public Real Estate Association (EPRA), organizację non-profit promującą sektor nieruchomości w Europie. Jej członkami są firmy bezpośrednio inwestujące na rynku nieruchomości, banki inwestycyjne, fundusze emerytalne, a także firmy prawnicze, biura rachunkowe oraz szkoły ekonomiczne. (więcej o EPRA na str. 60)
Niestety, stosunkowo niski poziom rozwoju młodego polskiego rynku nieruchomości, w tym m.in. niedostatek kapitału uniemożliwiają publikowanie notowań indeksów typu EPRA/NAREIT. Na przykład w odróżnieniu do krajów zachodnich, polskie fundusze emerytalne nie mogą bezpośrednio inwestować na rynku nieruchomości. Mają jedynie możliwość obracać akcjami spółek działających na rynku nieruchomości i listami zastawnymi. Należy mieć jednak nadzieję, że efektem integracji z Unią Europejską będzie znaczący rozwój rynku nieruchomości, w tym stworzenie indeksów pomagających inwestorom podejmować trafne decyzje.

Paweł Talar i Wojciech Planeta
Autorzy są pracownikami Narodowego Banku Polskiego