Kara umowna czy wynagrodzenie

Warunki panujące na rynku zmuszają właścicieli budynków do tworzenia coraz bardziej atrakcyjnych ofert najmu. Część z tych rozwiązań sprawia nie lada kłopot przy próbach ich ujęcia w ramy obowiązujących przepisów podatkowych. Dobrym przykładem, który pojawił się ostatnio na rynku, jest tzw. wykup umów najmu

Klasyczną metodą pozyskiwania najemców jest powierzenie tych czynności pośrednikom. Zaliczanie ich wynagrodzenia do kosztów uzyskania przychodów nie jest kwestionowane przez urzędy skarbowe nawet wówczas, gdy pośrednikom nie udało się doprowadzić do podpisania żadnej umowy z najemcą. Wydatki te bowiem właściciel budynku ponosi w sposób racjonalny i uzasadniony - w celu osiągnięcia przychodów.
Pozyskiwanie najemców poprzez tzw. wykup (wykup ich umów najmu) od dotychczasowych wynajmujących jest metodą powszechną w obrocie międzynarodowym. W Polsce mieliśmy z nią do czynienia znacznie rzadziej.

Pieniądze za najemcę
Do wykupu umowy najmu dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy najemca potrzebuje większej powierzchni biurowej lub też biura o wyższym standardzie. Wówczas - w zamian za otrzymanie zgody na wykup - właściciel budynku, do którego ,wprowadzi" się najemca, zobowiązany jest do wypłacenia wynagrodzenia poprzedniemu wynajmującemu.
Suma wypłacona dotychczasowemu wynajmującemu powinna być traktowana jako wynagrodzenie za zgodę na rozwiązanie umowy najmu oraz zrzeczenie się wszelkich roszczeń wobec najemcy. Kwota ta nie powinna więc być brana pod uwagę jako odszkodowanie (kara umowna) z tytułu odstąpienia lub niewykonania umowy, lecz swoista opłata. Nowy wynajmujący powinien zaś swój wydatek w całości traktować jako koszt uzyskania przychodów - ale rozpoznany w momencie otrzymania pierwszej opłaty za czynsz od ,wykupionego" najemcy.

Niejednolite stanowisko władz skarbowych
Przedstawione argumenty pozwalają nowemu wynajmującemu zaliczyć wydatek na wykup umowy najmu do kosztów uzyskania przychodów. Przyjęcie innego rozumowania sugerowałoby, że jedna z przedstawionych metod poszukiwania najemców (tj. pozyskiwanie ich za pośrednictwem agentów) jest wyraźnie preferowana przez prawo podatkowe. Co więcej - stanowiłoby nieuzasadnioną ingerencję prawa podatkowego w ponoszenie przez przedsiębiorców wydatków w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą.
Wprawdzie powyższa analiza znajduje swoje ekonomiczne uzasadnienie, to jednak znamy przypadki odmowy traktowania wynagrodzenia za wykup najemcy jako kosztu uzyskania przychodów. Władze skarbowe argumentują, że jest ono faktycznie karą umowną, nie związaną w żaden sposób z uzyskaniem przychodów. Znana nam jest jednak szczególna sytuacja, w której dały się one jednak przekonać do słuszności kapitalizacji powyższego wydatku do wartości inwestycji (budynku). Spodziewamy się więc, że w przyszłości władze skarbowe będą prezentowały bardziej jednolite i korzystne dla przedsiębiorców stanowisko.

Kłopoty z VAT
Płacenie wynagrodzenia za wykup umowy najmu może w przyszłości powodować wątpliwości co do podatku od towarów i usług (VAT). W obecnym stanie prawnym uiszczenie tego zobowiązania nie powinno podlegać VAT. Jednakże zmieni się to po 1 maja 2004 roku, kiedy polskie przepisy o VAT powinny zostać zharmonizowane z odpowiednimi dyrektywami europejskimi. Wówczas powyższe wynagrodzenie zostanie najprawdopodobniej opodatkowane. Dlatego też możliwość odliczenia naliczonego VATu stanie pod znakiem zapytania ze względu na wątpliwości dotyczące traktowania całego wynagrodzenia jako kosztu uzyskania przychodów.
Kolejny raz okazuje się więc, że prawo podatkowe nie nadąża za zmieniającą się rzeczywistością gospodarczą, a do wszystkich aspektów podatkowych umów najmu należy podchodzić w sposób indywidualny. Najważniejsze jest jednak, by umowy były tworzone i zmieniane po gruntownej analizie wszystkich aspektów finansowych.

Piotr Wieliński i Łukasz Ziołek
Autorzy są doradcami podatkowymi w Real Estate Services Group, Ernst&Young