Możliwość (jeszcze) nie wykorzystana

Działające w Polsce towarzystwa emerytalne nie mogą lokować pieniędzy w funduszach inwestycyjnych nieruchomości - to główna przyczyna, dla której na polskim rynku brak tego rodzaju oferty. Inne to według naszych rozmówców specyficzna filozofia inwestowania większości polskich inwestorów oraz nieufność do nowych produktów finansowych.

Na początku tego roku rynek nieruchomości z dużym zainteresowaniem obserwował próbę utworzenia przez Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych Skarbiec pierwszego w Polsce funduszu inwestującego w nieruchomości. Skarbiec Nieruchomości, bo tak nazywał się fundusz, zdołał zgromadzić 20 mln zł - o 10 mln zł mniej, niż wynosiła bariera opłacalności przedsięwzięcia. Przedstawiciele Skarbca upatrują przyczyn porażki przede wszystkim w ogólnej recesji. Wpływ miał mieć również nie najlepszy okres, w jakim ogłoszono subskrypcję na certyfikaty inwestycyjne Skarbca Nieruchomości - inwestorzy zainwestowali bowiem znaczne środki pod koniec 2001 roku, uciekając przed wprowadzanym podatkiem od odsetek z oszczędności bankowych. Inne przyczyny, o których mówi się nieoficjalnie to:

• błąd w doborze klientów - propozycja Skarbca Nieruchomości została skierowana do inwestorów indywidualnych

• nieatrakcyjny program inwestycyjny - aż ok. 30 proc. środków miało być przeznaczone na zakup działek w największych miastach Polski, maks. 20 proc. w budownictwo mieszkaniowe (inwestycje w te sektory uważane są za przynoszące niepewne zyski) oraz niewielkie biurowce wysokiej klasy, maks. 30 proc. w papiery wartościowe (w tym w akcje spółek działających na rynku nieruchomości)

• nieefektywna kampania promocyjna, która wykazała brak znajomości zasad rynku nieruchomości.

Nieruchomości na przyszłość
Czy porażka pionierów zniechęciła innych do stworzenia funduszu inwestującego w nieruchomości? Prezes TFI CA IB tłumaczy, że jego towarzystwo ma inne cele: - Koncentrujemy się na nowych produktach, m.in. na fun-duszu private equity, który będzie inwestował w akcje spółek niepublicznych - informuje Grzegorz Świetlik. - To atrakcyjniejsze i łatwiejsze przedsięwzięcie. Nie znaczy to, że zrezygnujemy z funduszu nieruchomości. Prawdopodobnie powstanie on w przyszłym roku we współpracy z firmą działającą na rynku nieruchomości, agencją lub deweloperem. Będziemy korzystać z ich pomocy np. przy wycenie nieruchomości.
Zdaniem G. Świetlika, klientów dla zamkniętych specjalistycznych funduszy inwestycyjnych należy szukać wśród inwestorów instytucjonalnych: - Zaczniemy od zbadania ich oczekiwań i możliwości. Kiedy będziemy mieć podpisane listy intencyjne z czterema lub pięcioma takimi inwestorami, możemy ruszyć z kampanią promocyjną dla klientów indywidualnych - twierdzi prezes CA IB.

Marzenie o funduszach emerytalnych
Specjaliści zgadzają się, że fundusze emerytalne są wymarzonym inwestorem funduszy nieruchomościowych. Ich strategia inwestycyjna odpowiada filozofii lokowania środków w nieruchomościach - bezpiecznie i na wiele lat. Połączenie interesów jest jednak niemożliwe. Prawo zabrania obecnie towarzystwom emerytalnym inwestowania w specjalistyczne fundusze zamknięte.
- Dla funduszu emerytalnego ulokowanie pieniędzy w nieruchomościach jest bardzo atrakcyjną opcją. Z pewnością chętnie byśmy z niej skorzystali, szczególnie przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, przed spadkiem stóp procentowych - mówi Jarosław Jamka, dyrektor Departamentu Inwestycyjnego ING Nationale Nederlanden Polska Powszechne Towarzystwo Emerytalne. - Myślę, że cały rynek funduszy emerytalnych z zainteresowaniem patrzyłby na taką możliwość.
Być może to, co obecnie pozostaje w sferze pragnień, stanie się wkrótce rzeczywistością. Strategia rządu przewiduje poszerzenie możliwości inwestycyjnych funduszy emerytalnych. Istnieje kilka projektów zmian regulacji prawnych, w których mowa o wprowadzeniu takiej opcji. Grzegorz Świetlik oczekuje, że zmiany w prawie pozwalające funduszom emerytalnym inwestować pośrednio w nieruchomości mogłyby wejść w życie od 1 stycznia przyszłego roku.

Konserwatywny inwestor
Gdyby jednak nie doszło do zmiany ustawy, czy fundusze inwestujące w nieruchomości będą powstawać na polskim rynku? Trudno dać jednoznaczną odpowiedź. Zdaniem Andrzeja Chełchowskiego z kancelarii prawnej Miller Canfield oraz Grzegorza Świetlika z CA IB, w Polsce wciąż przeważa typ inwestora, który liczy na stosunkowo szybki zysk, który woli inwestować w znajome i sprawdzone instrumenty rynku pieniężnego:
- Wierzę, że gdy sytuacja ekonomiczna się poprawi, wzrośnie również optymizm inwestorów i chętniej ulokują oni swoje pieniądze np. na 10 lat - mówi G. Świetlik. Tymczasem transakcje inwestycyjne na polskim rynku nieruchomości będą zawierane przez zagraniczne fundusze, takie jak niemiecki Deutsche Grundbesitz czy austriacki CA Immo AG.