Sztuka wyceny centrów handlowych, a wycena budynków biurowych

"Wycena jest sztuką, nie tylko czystą nauką" to powiedzenie jest dobrze znane osobom wyceniającym budynki. Zdaniem Małgorzaty Żółtowskiej  z Jones Lang LaSalle wycena centrów handlowych to jeszcze osobna kategoria, bo wymaga od rzeczoznawców znacznie większego zaangażowania, niż wycena biurowców.

Czystą teorią jest stwierdzenie, iż wycena centrów handlowych powinna być łatwiejsza niż wycena biurowców. Specyfika centrów handlowych polega bowiem na tym, że rzeczoznawcy mają do czynienia z większą liczbą najemców, niż w budynkach biurowych. Ponadto muszą brać pod uwagę obroty uzyskiwane w centrum oraz wpływ konkurencyjnych centrów handlowych. - W przypadku centrum handlowego trzeba dokładniej przyjrzeć się poszczególnym najemcom, ponieważ osiągają oni bardzo zróżnicowane wyniki - mówi Małgorzata Żółtowska z JLL. - To również kwestie m.in. rozwoju konkurencji na tak niestabilnym rynku czy dodatkowego zysku uzależnionego od wielkości obrotu. Te czynniki nie są brane pod uwagę w przypadku wyceny obiektu biurowego.

Raczej nie nauka
- W zasadzie można się zgodzić z takim poglądem, bo im więcej konkretnych danych, tym łatwiejsza staje się wycena - mówi Robert Mayhew z DTZ. - Tymczasem z portfolio transakcji inwestycyjnych zawartych dotychczas na rynku handlowym nie dostarcza takich informacji. Zatem wycena staje się bardziej kwestią subiektywnej opinii lub "sztuką", nie zaś "nauką".
Mayhew dodaje także, że dotychczas przeprowadzono niewiele transakcji, z których wiele zostało w ogóle utajnionych, a informacje o innych dotyczyły tylko  zysku początkowego: - Szereg ważnych czynników zostaje w ten sposób ukrytych - twierdzi Robert Mayhew.

Zawsze była, zawsze będzie sztuką
Zdaniem Jerzego Dobrowolskiego z Cushman & Wakefield Healey & Baker, rozwiązanie tej kwestii jest proste.
- Na rozwiniętych rynkach wycena zawsze była i będzie bardziej "sztuką". To dotyczy również Polski - informuje J. Dobrowolski. - Kiedy zabieram się za wycenę danej nieruchomości, podchodzę do tego jak artysta. Na rynku tak złożonym, niepłynnym i niejednolitym, jak rynek nieruchomości, nie da się stosować skomplikowanych statystycznych metod oceny. I jest tak niezależnie od tego, czy chodzi o wycenę biurowca czy centrum handlowego trzeciej generacji. Programy komputerowe, z których korzysta się przy wycenie, są tylko podrzędnym narzędziem do przedstawiania liczb, które należy traktować subiektywnie.
Czy oznacza to, że dwie osoby prowadzące wycenę tego samego budynku, mogą otrzymać całkowicie różne wyniki? - Nie - zaprzecza Jerzy Dobrowolski. - Jeżeli to profesjonaliści, to otrzymają podobne wyniki, ponieważ przy wycenie będą się kierowali takimi samymi standardami i będą mieć podobne doświadczenie.