Magia akcesu? Nie tym razem

Pod koniec stycznia 2012 roku Chorwaci zdecydowali o przyszłości swojego kraju - 67 proc. z nich opowiedziało się w referendum za członkostwem w Unii Europejskiej. Ten położony nad Adriatykiem kraj formalnie stanie się członkiem Unii 1 lipca 2013 roku. Sięgnijmy na chwilę pamięcią do starych dobrych czasów. Blisko osiem lat temu (dziś wydaje się, że upłynęły całe wieki) do struktur unijnych przystąpiły państwa wyszehradzkie oraz bałtyckie, a trzy lata później Rumunia i Bułgaria. Był to czas boomu inwestycyjnego. Na rynkach obserwowano niespotykany dotąd w tych państwach gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Czy w Chorwacji będzie podobnie? Raczej nie, bo kraj ten wchodzi do struktur unijnych w zupełne innych okolicznościach.

Boomu nie będzie
Maruška Vizek, adiunkt w Instytucie Gospodarki w Zagrzebiu, jest przekonana, że boom inwestycyjny i idący za nim wzrost cen nieruchomości już się nie powtórzy. - Mamy inne czasy. Przystąpienie Polski, Czech i innych państw do UE w 2004 roku zbiegło się z boomem na rynku nieruchomości. W przypadku Chorwacji nie ma co liczyć na taki scenariusz, ponieważ obecnie ceny nieruchomości w skali globalnej spadają - zauważa Maruška Vizek.

Warto pamiętać, że globalny charakter boomu, który zbiegł się z pierwszą falą akcesji, sprawił, że ceny nieruchomości poszybowały wtedy także w Chorwacji. - Gdy Polska przystąpiła do Unii, pieniądze napływały w niesamowitym tempie, podobnie było wówczas w Chorwacji - przypomina Arn Willems, dyrektor generalny na Chorwację w Globe Trade Centre (GTC) - firmie deweloperskiej z siedzibą w Polsce, która działa w Chorwacji od wielu lat. Tym samym w Chorwacji wzrosty cen oraz duże inwestycje pojawiły się i zniknęły jeszcze przed jej akcesem. Dlatego jakikolwiek bodziec ,wynikający z wejścia do UE, będzie miał najpewniej nieznaczny wpływ na sytuację w nieruchomościach. - Chorwacki rynek był zliberalizowany już w 2009 roku. Wtedy zagranicznym inwestorom zezwolono na swobodny zakup nieruchomości. Ale od tego czasu nie doszło do wzrostu cen i nie należy go też oczekiwać w najbliższej przyszłości - przewiduje Maruška Vizek.

Wartość sentymentalna
Mimo to akcesja daje podstawy do optymizmu. Zdaniem Vedrany Likan, dyrektor generalnej Colliers International w Chorwacji ceny nieruchomości kształtowane są obecnie w oparciu o sentymenty i wartość historyczną. - Po przystąpieniu do UE każda prywatna osoba zobaczy prawdziwą, w odróżnieniu od emocjonalnej, wartość swojego majątku. Akcesja zmniejszy nieco ryzyko inwestycyjne. Trzeba też pamiętać, że nowy rząd rozpoczął prace nad stworzeniem pakietów motywacyjnych i szykuje reformę ram prawnych dla inwestorów - zauważa Vedrana Likan. Gdzie zagraniczni inwestorzy, planujący inwestycje w tym kraju, mają szukać okazji? Zdaniem Maruški Vizek pierwszą niszą, którą mogliby wypełnić deweloperzy i inwestorzy, jest sektor logistyczny. Powód? Chorwacja pod względem geopolitycznym zajmuje dogodne miejsce na skrzyżowaniu wielkich unijnych projektów korytarzy transportowych północ - południe i wschód - zachód. Logiczne będzie więc budowanie centrów logistycznych w tym kraju. - Na razie nie ma zapotrzebowania na kolejne centra handlowe, jako że nastąpiło przesycenie takimi projektami. Na pewno większe zapotrzebowanie jest na niszowe projekty mieszkalne, np. dla ludzi w podeszłym wieku lub niepełnosprawnych - dodaje Maruška Vizek. Zwraca jednak uwagę na to, że w Chorwacji znajduje się blisko 10 tys. niesprzedanych mieszkań. - Warto też pamiętać, że obywatele UE mogą kupować tutaj mieszkania, to nie znajdą nic po okazyjnej cenie - zauważa Maruška Vizek.

Inne sektory? Zdaniem Mariusza Kozłowskiego, członka zarządu GTC na największe oblężenie musi przygotować się rynek biurowy. Zwiększy się bowiem popyt na działalność związaną z UE, a tymczasem rynek ten jest w Zagrzebiu wciąż słabo rozwinięty. GTC, które dopiero co ukończyło dwa centra handlowe w Chorwacji - Avenue Mall Zagreb oraz Avenue Mall Osijek - zarzuca tego typu projekty. - Rynek handlowy jest przesycony. Spodziewamy się większego popytu na powierzchnie biurowe. I tutaj upatrujemy szanse dla inwestorów takich jak my - mówi Mariusz Kozłowski. Dodaje też, że niewiele dzieje się w budownictwie turystycznym i dlatego przed tym sektorem rysują się dobre perspektywy. Odzwierciedleniem tej sytuacji są - obejmujące cały kraj - projekty GTC, w których mieści się m.in. budowa kompleksu biurowców w Zagrzebiu oraz ośrodka golfowego z apartamentami. Na ten drugi GTC uzyskało już wszystkie pozwolenia. Ośrodek ma powstać nad morzem w miejscowości Pula. Maruška Vizek z Instytutu Gospodarki podziela opinię, że to właśnie nadmorskie działki najbardziej interesują zagranicznych inwestorów. Dodaje jednak, że ich ceny są zbliżone do tych w Hiszpanii czy Grecji i wyższe niż w Portugalii. Mimo iż Chorwacja ma potencjał jako miejsce wyjazdów wakacyjnych, to jej infrastruktura turystyczna wciąż jest słabo rozwinięta. W kraju, w którym dochody z turystyki stanowią jedną trzecią PKB, taka sytuacja stwarza olbrzymią szansę dla zagranicznych inwestorów. Jednak, zdaniem Maruški Vizek, kiepski stan obiektów turystycznych to nie przypadek. - Oczywiście może wydawać się dziwne, że jest tak mało inwestycji w branżę turystyczną, ale przyczyna takiego stanu staje się jasna, gdy poznamy powody. W przypadku takich projektów samorząd pobiera opłatę za infrastrukturę, a jest ona wyższa niż w innych państwach. I to zniechęca wielu inwestorów - tłumaczy Maruška Vizek.

Utonąć w papierach
Biurokracja oraz ogólna zawiłość procesu inwestycji są najczęściej wymieniane przez zagraniczne firmy jako największe problemy, z którymi muszą się borykać. Kupno ziemi i otrzymanie wszystkich zezwoleń na budowę ośrodka golfowego zajęło GTC około siedmiu lat. IKEA, która planuje wejść na chorwacki rynek od początku lat 90., zakupiła w 2008 roku działkę pod budowę magazynu i centrum handlowego na wschodnich krańcach Zagrzebia - wciąż czeka na ostateczne pozwolenia. Igor Štefanac, manager ds. PR na Europę Południowo-Wschodnią w IKEA, mówi: - Chcemy wprowadzić na ten rynek nowy format. Będziemy jedyni, jest to więc dla nas duża szansa. Po drodze zmierzyliśmy się z pewnego rodzaju, powiedzmy, wyzwaniami, ale teraz wszystko zmierza w dobrym kierunku. Mamy nadzieję, że wkrótce otrzymamy wszystkie wymagane pozwolenia. Gdy IKEA otrzyma wszelkie niezbędne dokumenty, będzie mogła otworzyć swój magazyn w ciągu 12 miesięcy, a centrum handlowe - sześć miesięcy później. - Od chwili zakupu działki doświadczamy wielu trudności. Nasze działania wydają się daremne w zetknięciu z przepisami i powolną pracą urzędników - skarży się Igor Štefanac. Arn Willems wypowiada się w podobnym tonie: - Praca w tym kraju to wyzwanie. Jeśli pojawi się jakiś problem, jego rozwiązanie może trwać w nieskończoność. Władze są krótkowzroczne, a kompetencje urzędników mogłyby być wyższe. Z drugiej strony, powolne tempo wydawania decyzji i biurokracja nie są przecież czymś niespotykanym nawet w Zachodniej Europie - zauważa Arn Willems.

Wzmożona współpraca
Igor Štefanac uważa mimo wszystko, że akcesja Chorwacji będzie miała pozytywny wpływ na kraj. - W 2008 roku członkostwo było w fazie negocjacji, więc rząd wprowadzał wiele związanych z tym ustaw, ale proces ten oraz poznanie mechanizmów jego wdrażania stworzyły pewne problemy. Rozmawialiśmy z rządem oraz innymi odpowiednimi organami, i teraz projekt posuwa się do przodu - mówi Igor Štefanac. Chorwacki rząd wyznaczył w zeszłym roku koordynatora inwestycji, który nadzorował i załatwiał wszelkie sporne sprawy związane z projektem. Zdaniem Igora Štefanaca jest to bardzo ważne na etapie, gdy wiele przepisów ulegało zmianie. Ponadto niedawno rząd wdrożył zupełnie nowatorską internetową platformę wydawania pozwoleń. - Chorwaci zdają sobie sprawę z problemów, jakim muszą stawić czoła inwestorzy. Odpowiedzią jest więc kompleksowa reforma - uważa Vedrana Likan. Arn Willems z GTC zgadza się, że uzyskiwanie pozwoleń staje się coraz łatwiejsze, ale dodaje też, że największym i przeciągającym się problemem pozostają tytuły własności. Maruška Vizek wyjaśnia: - W czasach byłej Jugosławii księgi wieczyste nie były dobrze prowadzone. Jedna działka może mieć nawet 15 właścicieli, którzy biją się o nią w sądzie. Tak więc uporządkowanie kwestii własności jest bardzo potrzebne, by zachęcać inwestorów do kolejnych projektów.

Podsumowując: wydaje się, że jedyne podobieństwo między wcześniejszymi akcesami do UE a przystąpieniem do niej Chorwacji leży w konieczności dostosowania i zreformowania ustawodawstwa. Tak, by rynek nieruchomości był bardziej przyjazny inwestorom. Skoro wiele takich reform już trwa, to może najsilniejszy będzie czynnik psychologiczny, zarówno w kraju, jak i za granicą. - Dlaczego pozostajemy optymistami? - pyta Vedrana Likan z Colliers. - Z powodu czynnika psychologicznego. Nie tylko będziemy czuli, że jesteśmy częścią Europy, ale w końcu będziemy działać w jej ramach - mówi. Dla Mariusza Kozłowskiego z GTC postrzeganie ryzyka już się zmieniło. I to może być bardziej korzystne niż sama akcesja.