Przykręcą kurek

- Panuje przekonanie, że wprowadzenie tych nowych regulacji spowoduje podwyższenie kosztów pozyskiwania kapitału przez banki - mówi Grzegorz Trawiński, dyrektor banku Eurohypo w Polsce. W efekcie może przyczynić się do ograniczania przez nie udzielania kredytów, w tym również związanych z rynkiem nieruchomości. Jak podkreśla Grzegorz Trawiński, zgodnie z nowymi regulacjami Bazylea III banki będą musiały utrzymać kapitał podstawowy (tzw. core Tier 1) na poziomie co najmniej 4,5 proc. swoich aktywów (po uwzględnieniu ryzyka związanego z wartością tych aktywów). Będzie to poziom o 2,5 proc. wyższy niż do tej pory. Co więcej, banki w Unii Europejskiej będą również musiały utrzymywać tzw. kapitałowy bufor bezpieczeństwa w wysokości 2,5 proc. aktywów oraz kapitał sięgający od 0 do 2,5 proc. aktywów w zależności od koniunktury w gospodarce. Są to wymagania wyższe od obecnych. Zmiany te będą wprowadzane stopniowo do 2019 roku.

Na długi termin
Agnieszka Domaradzka, wiceprezes zarządu Banku Nordea zwraca uwagę, że długoterminowy charakter kredytów na finansowanie nieruchomości nakłada na bank obowiązek zapewnienia również długoterminowego finansowania, którego źródłem są głównie długoterminowe oszczędności klientów banku. Jednak w polskim systemie bankowym kredyty przeważają nad depozytami, a różnica jest uzupełniana środkami z rynków zagranicznych. - Brakuje nam w kraju długoterminowego pieniądza. Nie możemy liczyć w takim stopniu, jak w poprzednich latach, na matki zagranicznych banków działających w Polsce, które oferowały spółkom-córkom linie kredytowe i w ten sposób wspierały ich akcję kredytową - mówi Agnieszka Domaradzka. Innymi słowy - kredyty, zwłaszcza hipoteczne, były finansowane pieniądzem z zagranicy. Obecnie dostępność funduszy na rynku maleje.

Agnieszka Domaradzka przewiduje, że banki europejskie i polskie będą więc konkurowały o długoterminowe fundusze na rynku międzynarodowym, gdzie pożyczkodawcy uzależniają cenę pieniądza od pozycji finansowej i wiarygodności kredytowej instytucji. Zyskowne i właściwie skapitalizowane banki o zdrowym portfelu kredytowym uzyskają tańsze finansowanie. Wydaje się, że wprowadzenie zaostrzonych norm płynności spowoduje wzrost kosztu finansowania działalności kredytowej.

Zasady Bazylei III wymuszają dostosowanie skali działalności instytucji finansowej do wysokości kapitału po to, aby w przyszłości system bankowy był bardziej bezpieczny. Jeśli bank o niskim kapitale nie przyciągnie inwestorów gotowych zakupić nowe akcje albo nie zwiększy kapitału poprzez np. zatrzymanie zysku, jeśli taki generuje - będzie musiał bez wątpienia ograniczyć akcję kredytową.

Uwzględniając to, możemy spodziewać się ograniczenia dostępności długoterminowych kredytów związanych z rynkiem nieruchomości w Polsce. Banki będą zainteresowane finansowaniem mniej ryzykownych nieruchomości komercyjnych, tzn. dobrze zlokalizowanych, zapewniających odpowiedni zysk z umów najmu z silnymi podmiotami. Jak dotychczas, ważny będzie też odpowiedni udział własny dewelopera, czyli wskaźnik LtV (kwota kredytu do wartości nieruchomości) czy LtC (kwota kredytu do kosztów inwestycji).
Pobierane przez bank przy udzielaniu kredytów związanych z nieruchomościami marże będą wyższe. Kredyty na ten cel pochłaniają bowiem sporo kapitału i rośnie koszt ich refinansowania (płynność długoterminowa).

Środki dla najlepszych
Grzegorz Trawiński zwraca uwagę, że w najbliższej perspektywie duży wpływ na skłonność banków do finansowania projektów na rynku nieruchomości będzie miała decyzja Unii Europejskiej o podwyższeniu tzw. adekwatności kapitałowej banków (czyli wzmocnieniu kapitałowym). Banki będą musiały dostosować się do tych wymogów do 30 czerwca 2012 roku. - Ponieważ wiele dużych banków europejskich nie spełnia ciągle tego wymogu, można oczekiwać, że zaangażowanie banków w finansowanie projektów budowlanych będzie selektywne i ograniczone. Nie oznacza to oczywiście, że projekty o najlepszych perspektywach nie znajdą źródeł finansowania - wyjaśnia Grzegorz Trawiński. Dodaje jednocześnie, że kondycja banków w Polsce jest dobra. Mimo to nowe wymogi określane jako Bazylea III mogą spowodować, że będą one kredytowały przede wszystkim te inwestycje na rynku nieruchomości, które są obarczone najmniejszym ryzykiem. Chodzi przykładowo o obiekty, które stwarzają szansę na pozyskanie najemców. Pieniądze zapewne uzyskają też znani na rynku deweloperzy realizujący projekty mieszkaniowe, na które znajdą się nabywcy. Trudniej będzie o kredyt mniejszym firmom działającym na rynku nieruchomości i realizującym przedsięwzięcia, które zostaną ocenione przez banki, jako bardziej ryzykowne - podsumowuje dyrektor.

Także Agnieszka Domaradzka, wiceprezes zarządu Banku Nordea zwraca uwagę, że obecnie polskie banki w porównaniu z europejskimi instytucjami finansowymi posiadają solidną bazę kapitałową, zapewniającą wypłacalność. Jednakże wprowadzenie wszystkich wymogów związanych z Bazyleą III (musi to nastąpić do 2019 roku) będzie oznaczało także dla banków działających w Polsce wzrost zapotrzebowania na kapitał. Agnieszka Domaradzka podkreśla, że kredyty na finansowanie nieruchomości obciążają kapitały banku w stopniu wyższym niż inne transakcje, które mogłyby być zrealizowane w ramach wykorzystania tej samej kwoty kapitału. Powstaje więc dylemat, który każdy bank w ramach własnej polityki musi rozwiązać - w jakie transakcje angażować się, aby jak najefektywniej gospodarować kapitałem i osiągać rentowność oczekiwaną przez właściciela. Przykładowo, celem grupy Nordea jest zapewnienie 15-proc. zwrotu z zainwestowanego kapitału (ROE). Obecnie ten współczynnik jest na poziomie 11 proc.

Soren Rodian Olsen, starszy konsultant ds. inwestycji z Grupy Rynków Kapitałowych agencji Cushman & Wakefield jest przekonany, że regulacje Bazylea III będą mieć dalekosiężny wpływ na instytucje finansowe i procedury kredytowe, ale w Polsce może być on mniejszy niż na innych rynkach. Wynika to z faktu, że większość inwestycji deweloperskich finansują banki, a największe z nich cieszą się bardzo wysokimi ratingami. - Obecnie banki preferują finansowanie swoich dotychczasowych klientów, w tym deweloperów, którzy mogą pochwalić się sukcesami inwestycyjnymi i możliwościami realizacji projektów. Ponadto chętniej udzielają kredytów na budowę w złotych ze względu na zatrudnianie lokalnych podwykonawców oraz koszt i dostęp do finansowania w euro - mówi Soren Rodian Olsen. Podkreśla, że niektóre instytucje finansowe działające w Polsce na pewno odczują wpływ zaleceń i polityki ich spółek macierzystych, które prawdopodobnie będą musiały stawić czoła większym wyzwaniom związanym z wymogami kapitałowymi.

Dostosowanie do rekomendacji
Natomiast Marcin Tryba, menedżer ds. finansów w ING Banku Śląskim podkreśla, że jego bank nie przewiduje dodatkowych zmian w polityce udzielania kredytów związanych z nieruchomościami w związku Bazyleą III. - Już teraz obserwujemy dostosowanie się banków do rekomendacji S II odnośnie zaostrzenia polityki udzielania kredytów w walutach obcych. Banki, których portfele w walutach obcych są znaczące, musiały przebudować oferty. ING Bank już wcześniej spełnił te wymagania - mówi Marcin Tryba.

Z kolei Tomasz Raczyński, dyrektor Departamentu Integracji Ryzyka i Oceny Modeli w Banku BPH uważa, że zmiany wprowadzane przez Bazyleę III nie powinny mieć bezpośredniego wpływu na kredyty związane z rynkiem nieruchomości oferowane przez banki w Polsce. Wynika to m.in. z faktu, że większość banków utrzymuje obecnie wskaźniki kapitałowe znacznie powyżej poziomów minimalnych wskazywanych przez Bazyleę III. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego średni współczynnik wypłacalności sektora bankowego na koniec listopada 2011 roku wyniósł około 13 proc., podczas gdy minimalny poziom wymagany przez Bazyleę III wyniesie (po stopniowym wzroście) 10,5 proc. w 2019 roku (z uwzględnieniem tzw. capital conservation buffer).

Nie znaczy to, że nie nastąpią zmiany. - Większy wpływ na ofertę kredytów dotyczących nieruchomości będą miały działania Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) niewynikające bezpośrednio z Bazylei III - podkreśla Tomasz Raczyński. Zwraca m.in. uwagę, że wzrośnie poziom wymaganego kapitału, jaki banki utrzymują na pokrycie potencjalnych strat związanych z kredytami walutowymi. Uchwała KNF wchodzi w życie 30 czerwca 2012 roku.

Yann Guen
wiceprezes zarządu Mayland Real Estate

Banki dokładnie analizują sytuację
Obecnie większość banków stosuje ostrzejsze kryteria przy udzielaniu kredytów dla deweloperów niż jeszcze kilka miesięcy temu. W przypadku ubiegania się o finansowanie zarówno projektów mieszkaniowych, jak i komercyjnych (np. centrów handlowych) banki dokładnie sprawdzają kondycję finansową firm deweloperskich. Analizują zatem, jak deweloper spłacał poprzednie kredyty, czy wywiązuje się z bieżących zobowiązań, sprawdzają również sprawozdania finansowe. Ponadto banki oczekują odpowiedniego wkładu własnego firmy deweloperskiej w realizację jej konkretnego projektu. Co prawda, nie ma żadnych reguł określających wysokość takiego wkładu. Jednak w praktyce, w przypadku budowy obiektu komercyjnego banki oczekują, że wkład własny dewelopera będzie wynosił około 35 proc. wartości projektu. W przypadku negocjowania kredytów na centra handlowe, banki oczekują również od deweloperów przedstawienia danych, że mają zagwarantowanych najemców powierzchni handlowych, które dopiero powstaną. Praktycznie w czasie rozmów o przyznanie kredytu bank oczekuje zapewnienia, że deweloper pozyskał już najemców na około 60 proc. powierzchni. Moim zdaniem, większość banków zaostrzyła kryteria przy udzielaniu kredytów dla deweloperów, ponieważ musi dostosować się do wymagań określanych jako Bazylea III - zobowiązujących je do zwiększenia kapitałów własnych. Spodziewam się, że po spełnieniu wymogów Bazylea III banki powrócą do poprzednich, bardziej liberalnych kryteriów przy udzielaniu kredytów na projekty deweloperów.