Świadectwo niedojrzałości

Obecnie obowiązujące świadectwa, mimo że jeszcze się nie upowszechniły, już wkrótce stracą na znaczeniu. Wszystko za sprawą kolejnej unijnej dyrektywy - 2010/31/UE. Rewolucja w przepisach nastąpi najprawdopodobniej już na początku 2013 roku. Celem ustawy, której projekt jest obecnie przygotowywany, będzie udoskonalenie istniejącego systemu oceny energetycznej budynków. Nowe prawo ma uwzględnić doświadczenie zdobyte po blisko trzyletnim okresie funkcjonowania obecnych przepisów, ale też wprowadzi nowe wymogi. Od końca grudnia 2020 roku wszystkie nowo powstające budynki mają charakteryzować się niemal zerowym zużyciem energii. Co więcej - budynki użyteczności publicznej wymóg ten muszą spełnić do końca 2018 roku. A to nie wszystko. Przygotowywana ustawa nałoży na właścicieli nieruchomości nowe obowiązki. Ustawodawca będzie musiał bowiem zapewnić kontrolę świadectw oraz wprowadzi obowiązek egzekwowania ich przekazania w przypadku sprzedaży budynku lub jego części. - Celem wprowadzenia obowiązkowych świadectw energetycznych jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie oraz poprawa świadomości społecznej w tym zakresie. Powinny one jednak mieć bardziej czytelną formę, która pozwoliłaby nabywcom mieszkań na potraktowanie świadectwa jako istotnego czynnika przy wyborze lokalu - zauważa Mariusz Kania, prezes zarządu Metrohouse & Partnerzy. Zauważa jednak, że pojawia się sporo zastrzeżeń do jakości już obowiązujących na rynku świadectw. - Warto, aby klient, decydując się na wydatek kilkuset złotych, otrzymywał rzetelne opracowanie. Tu potrzebna jest więc wzmożona kontrola nad podmiotami wydającymi świadectwa energetyczne - mówi Mariusz Kania. Wiele wskazuje na to, że nowe przepisy wprowadzą te postulaty w życie. Każdy przepis będzie teraz zagwarantowany sankcją. Zostanie także wprowadzony nowy, bardziej czytelny system oceny budynków (być może podobny do tego używanego przy sprzęcie AGD), pojawi się też obowiązek zamieszczania informacji dotyczących efektywności energetycznej budynków w reklamach. W przypadku budynków zajmowanych przez władze publiczne informacje o efektywności energetycznej budynku mają pojawić się w widocznym miejscu.

Nowe przepisy oznaczają również zmiany na rynku pracy. Dyrektywa nakazuje bowiem wydanie rozporządzenia, w którym zawarte będą szczegółowe regulacje dotyczące doskonalenia kwalifikacji osób uprawnionych do sporządzania świadectw. Co więcej, osoby takie będą musiały posiadać obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

Świadectwa będą ważne przez 10 lat. Mogą jednak stracić ważność wcześniej - np. po stwierdzeniu oczywistych i rażących błędów w nich zawartych. Ten przepis ma na celu wyeliminowanie tanich świadectw, które można uzyskać np. przez internet, co dziś niestety jest praktykowane.

Nowością ma być też centralna baza danych, która zawierać będzie wykaz osób uprawnionych do wydawania świadectw oraz rejestr budynków zajmowanych przez władze publiczne, uwzględniający charakterystykę tych obiektów.

Zielono-szara rzeczywistość
A jak jest dziś? Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej, zapisane w dyrektywie 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację prawa budowlanego już w styczniu 2009 roku. Okazało się jednak, że już rok później Parlament Europejski wydał kolejną dyrektywę. Mimo to obowiązujące już przepisy miały przynieść rewolucję na rynku nieruchomości. Na pierwotnym rynku mieszkaniowym świadectwa energetyczne już się upowszechniły. Poza nawiasem znalazł się natomiast obrót nieruchomościami na rynku wtórnym. W założeniu, każda sprzedawana nieruchomość powinna posiadać aktualne świadectwo energetyczne. Tymczasem na rynku wtórnym standardowym zapisem w akcie notarialnym stało się oświadczenie, że nabywca przyjmuje do wiadomości, że lokal nie posiada takiego świadectwa. I tyle. Dokument ten w żaden sposób nie wpłynął na obrót nieruchomościami.

- Aby była możliwość uzyskania świadectwa energetycznego dla mieszkania, wcześniej taki dokument powinien posiadać cały budynek. Tymczasem ani spółdzielnie, ani wspólnoty nie spieszą się z uzyskiwaniem świadectw. Powodem są koszty. Zdarzyło nam się dosłownie kilka przypadków, kiedy sprzedający na rynku wtórnym posiadał świadectwo - przyznaje Jerzy Węglarz z Home Broker. Nie zmienia to jednak litery prawa. - Zgodnie z nowelizacją ustawy o Prawie Budowlanym i Gospodarce Przestrzennej, pośrednik nieruchomości ma obowiązek posługiwania się świadectwem energetycznym i powinien je pozyskać od swoich klientów - zauważa Marcin Piotrowski, wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Jak widać, przepisy sobie, a rzeczywistość sobie. By realizować skutecznie postanowienia ustawy, powinna ona przewidywać sankcje. Jednak ustawodawca popełnił tu niedopatrzenie. W obecnie obowiązujących przepisach nie wykazano, co może grozić w razie nieposiadania takiego dokumentu. Ponadto, brak jakiejkolwiek kampanii uświadamiających wagę świadectw energetycznych doprowadził do sytuacji, w której praktycznie nikogo nie interesuje ten dokument. - W przypadku mieszkań z rynku wtórnego sporadycznie zdarza się, aby kupujący zażądał świadectwa energetycznego od drugiej strony transakcji - przyznaje Mariusz Kania. Jego zdaniem, efekt jest taki, że na rynku wtórnym świadectwa energetyczne są wprawdzie wymagane, ale za ich brak nie grożą żadne sankcje. - W praktyce, notariusz powiadamia jedynie strony transakcji, że kupujący może zażądać takiego certyfikatu, ale kupującym nie zależy na jego otrzymaniu. A przecież dwa mieszkania o podobnych parametrach, wybudowane w różnych technologiach, mogą znacząco różnić się zapotrzebowaniem na energię - mówi Mariusz Kania. Również z doświadczeń pośredników firmy Emmerson wynika, że kupujący zazwyczaj nie pytają o certyfikaty: niewielu nabywców o nich wie lub uważają je za coś mało istotnego.

Szansa na zmiany?
Inne zdanie na ten temat ma wiceprezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości. - Wydaje się, że nasze społeczeństwo jest gotowe na zmiany. Ma świadomość, iż w trosce o własną przyszłość, należy wydać na budowę domu więcej, by spełniał on wszystkie najlepsze normy energetyczne. Ludzie wiedzą, że to się po prostu opłaca - uważa Marcin Piotrowski. Jego zdaniem, zmiany w podejściu do świadectw energetycznych muszą dokonać się też w środowisku bankowym. Instytucje te przy udzielaniu kredytów hipotecznych powinny brać pod uwagę charakterystykę energetyczną budynku. - Dla banków zachodnich inwestor, który buduje budynki pasywne czy wysoko energooszczędne jest bardziej pożądany. Jego zdolność kredytowa w przyszłości będzie znacznie wyższa. Banki powinny stronić od budynków, które zużywają wiele energii, bo z perspektywy czasu, rosnące jej ceny mogą właścicielom tego typu obiektów bardzo uszczuplić portfele - zauważa Marcin Piotrowski.