Byk walczy z niedzwiedziem

Ten rok w budownictwie nie należy do najłatwiejszych - dziś to już cliché. Kontrakty infrastrukturalne, uważane za jedne z najbardziej ryzykownych przedsięwzięć, dały się we znaki spółkom budowlanym. Wielu wykonawców utraciło płynność finansową, złożone zostały wnioski o upadłość, w tym takich budowlanych tuzów jak PBG. - Bezpośrednich przyczyn słabości giełdowych spółek budowlanych należy szukać w ofertach skalkulowanych istotnie poniżej kosztorysu inwestora oraz w dynamicznym wzroście cen materiałów budowlanych i usług w ostatnich dwóch latach. Zabrakło także rozwiązań systemowych takich, jak chociażby: symetryczne rozłożenie ryzyk kontraktowych między zamawiającego a wykonawcę, indeksacja wartości kontraktu o zmiany w kosztach budowy, czy też zabezpieczenie płatności między wykonawcami a podwykonawcami. Także procedura wyboru wykonawcy w przetargach publicznych oferującego najniższą cenę, często znacznie poniżej ofert konkurentów, budzi wątpliwości - wyjaśnia Adrian Kyrcz, analityk DM BZ WBK. Na jeszcze inne powody wskazuje Maciej Krokosiński, menedżer w Dziale Audytu Deloitte. - Jednym z kluczowych zjawisk, które wpływają na trudną sytuację w branży, są zatory płatnicze na linii inwestor - generalny wykonawca oraz generalny wykonawca - podwykonawca. Okres pomiędzy odbiorem prac przez inwestora a płatnością za fakturę wynosi obecnie ponad 4 miesiące. W konsekwencji, okres między zakupem materiałów niezbędnych do wykonania prac budowlanych a datą płatności za te prace wydłuża się do ponad 6 miesięcy. W tym czasie spółki muszą finansować się ze środków własnych lub źródeł zewnętrznych, a to generuje problemy z płynnością - komentuje Maciej Krokosiński.

Nie najlepiej radzą sobie także deweloperzy. WIG-Deweloperzy pikuje, jednak spółki na nim obecne nie ponoszą strat. Niemniej obecna sytuacja wpływa na wysokość marż. - Sprzedaż mieszkań największych giełdowych deweloperów spadła o około 15 proc. rok do roku w pierwszym półroczu, a spadki pogłębiły się w drugim kwartale w porównaniu z pierwszym. Wśród przyczyn należy wymienić niską podaż kredytów hipotecznych, wynikającą z nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego ograniczającej zdolność kredytową, niskie limity cen mieszkań kwalifikujących się do programu Rodzina na Swoim oraz oczekiwane spowolnienie gospodarcze i niepewną sytuację na rynku pracy - mówi Adrian Kyrcz. Dodatkowym czynnikiem, który ma wpływ na funkcjonowanie spółek w branży, jest wejście w życie Ustawy Deweloperskiej, która nakłada istotne ograniczenia w sposobie finansowania inwestycji przez deweloperów, co w przypadku spółek o relatywnie mało stabilnej sytuacji finansowej, może skutkować problemami z płynnością finansową. Poprawie sytuacji nie będzie sprzyjała także nadpodaż mieszkań, które trafiają właśnie na rynek, a których budowa rozpoczęta została na przełomie lat 2008/2009, czyli w ostatnich miesiącach mieszkaniowej prosperity. - Mimo że spółki nieruchomościowe nie cieszą się zainteresowaniem inwestorów, większość z nich nie ponosi strat, co wynika także z relatywnie wysokich marż, jakie uzyskiwane są na realizacji projektów deweloperskich. Niemniej jednak trudna sytuacja na rynku deweloperskim, zwłaszcza w przypadku nietrafionych projektów, może w przyszłości skutkować koniecznością odpisu ich wartości księgowej, co będzie wpływało na wyniki osiągane przez spółki w przyszłości - dodaje Maciej Krokosiński.

Pokonać niedzwiedzia
Giełdowa sinusoida dołuje jednych, a wynosi innych. Możemy zatem wyróżnić te przedsiębiorstwa, którym udało się uchronić od feralnych inwestycji. - Jest spora grupa firm, które racjonalnie podeszły do ryzykownych kontraktów budowlanych i po prostu nie angażowały się w taką działalność. Ponadto spółki, które posiadały zwykle wysokie saldo środków pieniężnych i były w stanie kontraktować swoje prace zaraz po podpisaniu umowy, uniknęły ryzyka zmian cen surowców i nie poniosły strat podczas realizacji kontraktów infrastrukturalnych - twierdzi Maciej Krokosiński. Jak podkreśla Adrian Kyrcz, w sektorach deweloperskim i budowlanym najlepiej radzą sobie spółki o mocnym bilansie i o niskim ryzyku niewypłacalności, dodatnich operacyjnych przepływach pieniężnych i/lub płacące dywidendę. - Pozyskanie nowego kredytu, czy też rolowanie istniejących zobowiązań wobec banków i obligatariuszy, stało się trudne z względu na usztywnienie sektora bankowego i inwestorów w finansowaniu spółek budowlanych i deweloperskich. Dlatego też najlepiej poradzą sobie firmy o relatywnie niskim zadłużeniu. Wśród tych pierwszych najlepiej na przyszłość rokują spółki nastawione na budownictwo dla sektora energetycznego. Wśród firm deweloperskich najlepiej poradzą sobie duże podmioty mogące pochwalić się wieloletnią współpracą z bankami - uzupełnia Adrian Kyrcz.

Eurobuild, dodając do grona nagród Eurobuild Awards nową kategorię, ma na celu mobilizowanie firm. - Chcemy nagrodzić przedsiębiorstwa, które nie tylko nie poddały się spadkowym trendom, ale poradziły sobie, nadal rozwijają działalność i wchodzą na nowe rynki - mówi Katarzyna Matejuk, odpowiedzialna z ramienia firmy Eurobuild za organizację grudniowej Gali Eurobuild Awards 2012. Wyróżnienia zostaną przyznane w dwóch kategoriach: najlepsza spółka budowlana zakwalifikowana do indeksu WIG-Budownictwo oraz najlepsza spółka z indeksu WIG-Deweloperzy. Analitycy, zajmujący się rynkiem budowlanym i deweloperskim, ocenią firmy na podstawie ankiety zawierającej takie składowe, jak: jakość wyników finansowych za trzy pierwsze kwartały 2012 roku, bilans spółek i ich odporność na ryzyko zaburzenia płynności finansowej, szukanie źródeł przychodów, nowe kontrakty, nowe zakresy działalności, perspektywy na przyszłość, stopień przygotowania na spowolnienie gospodarcze, pozycja rynkowa danego gracza, duże fuzje, udane wejście w nowy segment rynkowy, polityka dywidendowa, zachowanie kursu akcji w okresie styczeń-wrzesień 2012. Eksperci będą mogli wyróżnić trzy firmy i przyznać im odpowiednio 1, 2 lub 3 punkty w zależności od tego, która - ich zdaniem - najlepiej poradziła sobie w panujących warunkach rynkowych. Zwycięzców poznamy podczas Gali Eurobuild 2012, która odbędzie się 6 grudnia w warszawskim hotelu Hilton.

Będzie lepiej... kiedyś
Analitycy są zgodni - obecna sytuacja nie skończy się szybko i pociągnie na dno najsłabszych graczy. Zdaniem Macieja Krokosińskiego, problemy, które dziś obserwujemy, wynikają z decyzji podjętych znacznie wcześniej. - Kłopoty spółek to wynik decyzji podjętych w latach 2009-2011, kiedy to firmy podejmowały się realizacji kontraktów infrastrukturalnych. W owym czasie agresywnie podpisywano umowy, przy założeniu bardzo niskich marż i niewielkim marginesie błędu dla wzrostu cen surowców bądź innych zdarzeń losowych. W konsekwencji, szczególnie spółki finansowane w dużym stopniu ze źródeł zewnętrznych zostały narażone na ryzyko niewypłacalności - mówi Maciej Krokosiński. Ponadto portfel zamówień związanych ze środkami unijnymi znacznie się skurczy, a sektor czeka konsolidacja. Co dalej? - Pierwszych pozytywnych efektów spodziewam się nie wcześniej niż w roku 2013. W przypadku spółek deweloperskich oczekuję, że w związku ze słabnącą dynamiką wzrostu PKB w drugiej połowie roku i niepewną sytuacją na rynku pracy, wolumeny sprzedaży mieszkań w kolejnych miesiącach spadną w porównaniu z pierwszą połową roku. Sprzedaż może zostać pobudzona przez obniżki cen lokali. Taki ruch wpłynąłby jednak negatywnie na marże deweloperów - podsumowuje Adrian Kyrcz. Nieco bardziej sceptyczny jest Maciej Krokosiński, który nie przewiduje, aby najbliższe dwa lata przyniosły zdecydowane polepszenie nastrojów w branży budowlanej. - Lata 2013-2014 nie będą przełomowe dla branży budowlanej. Wiele spółek czeka walka o przetrwanie, a sam rynek - konsolidacja po upadku najsłabszych podmiotów. Na sytuację w branży w znacznym stopniu wpłynie także fakt rozstrzygnięcia przetargów na kontrakty budowlane w sektorze energetycznym. Istotnym czynnikiem będzie także informacja dotycząca wysokości środków z nowego budżetu Unii Europejskiej przeznaczonych na projekty infrastrukturalne - dodaje.

Nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło ­- polskie przysłowie może towarzyszyć uczestnikom rynku budowlanego w Polsce. Wskazanie pozytywnych przykładów, przez przyznanie nagród Eurobuild Awards dla najlepszych spółek budowlanych i deweloperskich notowanych na giełdzie, to sposób na podniesienie morale całego sektora.