Budynek jak wino

Czy lepiej mieszkać w wiekowej rezydencji czy w nowoczesnym budynku ze wszystkimi wygodami? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, komu je zadamy. To samo dotyczy firm. Nie każda spółka chce zajmować najwyższe piętro szklanego drapacza chmur. Niektóre wybierają mniejszą powierzchnię w pięknej lokalizacji, w starszych budynkach. Z punktu widzenia inwestorów, z reguły jest tak, że im bardziej budynek się zestarzał, tym jest mniej atrakcyjny jako inwestycja. Jak zwykle, od reguły są jednak wyjątki. - Obserwujemy, że wielu inwestujących w sektorze nieruchomości nie chce kupować budynków starszych niż dziesięcioletnie, a w niektórych przypadkach nawet pięcioletnie. Wiek bowiem wpływa na wartość takiego budynku. Jednak odpowiednio odrestaurowany budynek zabytkowy jest dla takich inwestorów interesujący - zapewnia James Chapman, szef działu rynków kapitałowych w Czechach i na Słowacji w Cushman & Wakefield. Jego zdaniem budynek zabytkowy to obiekt o znaczeniu historycznym - z punktu widzenia architektury lub pod innym względem - oraz usytuowany w bardzo dobrej lokalizacji.

Kłopotliwa powierzchnia piętra
W regionie Europy Środkowo-Wschodniej są miasta, w których jest dużo takich zabytkowych budynków - przykładami są Budapeszt i Praga - jednak w ostatnim czasie aktywność inwestycyjna wydaje się ograniczać do dwóch krajów: Polski i Czech. Niestety, Warszawa ma niewiele budynków interesujących z historycznego punktu widzenia, ponieważ miasto zostało zniszczone w czasie drugiej wojny światowej. Jednym z takich obiektów był hotel Victoria przy ulicy Jasnej 26. Na jego fundamentach odbudowano kamienicę, którą firma Mermaid Properties zamierza obecnie przekształcić w biurowiec. - Stare budynki starzeją się wolniej. Są także bardziej bezpieczne - nigdy się nie opatrzą - mówi Radosław Sieroń, partner w Mermaid Properties. Jego zdaniem, nowsze budynki wymagają pełnego remontu wewnątrz i na zewnątrz co około 15 lat. - O wiele łatwiej jest wymienić tylko okna co 15 lat niż całą elewację - uważa Radosław Sieroń. Jednak starsze budynki oznaczają też problemy. Choć najemcy doceniają wyjątkowy charakter takich obiektów, nie oznacza to, że są gotowi zrezygnować z wygody. Najczęściej, aby projekt mógł odnieść sukces, nie może mieścić powierzchni biurowej o standardzie niższym niż klasa A. W wielu przypadkach oznacza to, że często budynek musi zostać ?wybebeszony", zanim zostanie odbudowany, co niejednokrotnie wymaga zgody konserwatora zabytków. W przypadku Jasnej 26, konserwator udzielił zgody na wyburzenie większej części budynku pod warunkiem pozostawienia pewnych elementów oryginalnych, w tym elewacji. Zdaniem Radosława Sieronia, oczekiwania konserwatora nie spowodowały wzrostu kosztów projektu, a raczej ich ograniczenie. - Konserwator nie pozwolił nam użyć ładniejszego kamienia - wyjaśnia przedstawiciel Mermaid Properties. Jego zdaniem, takie budynki nadają miastu charakter. To one tworzą centrum, więc gdy dostają nowe życie, miasto zyskuje. Jednym z ograniczeń, w przypadku takich projektów, jest mniejsza powierzchnia każdej kondygnacji niż w nowych biurowcach. Duże firmy oczekują powierzchni między 1 a 5 tys. mkw. na jednym piętrze.
Maciej Zajdel, dyrektor zarządzający IVG Poland, wyjaśnia, że jego firma inwestuje głównie w centrum Warszawy i jest zainteresowana małymi, przytulnymi budynkami o powierzchni kilku tysięcy mkw. Mogą to być budynki zabytkowe. Podsumowując: IVG szuka prestiżowych budynków, które utrzymają wartość przez kolejnych kilka lat. Priorytetem są biurowce zapełnione dobrymi najemcami. Maciej Zajdel dodaje, że wiele zabytkowych budynków nie jest w stanie przyciągnąć najemców z powodu niskiej jakości powierzchni, lecz gdyby zostały zmodernizowane, znalezienie chętnych nie byłoby problemem. Komentując opinię, że budynki o niewielkiej powierzchni na każdej kondygnacji nie budzą zainteresowania wielu najemców, Maciej Zajdel odpowiada: - Większość nie lubi takich budynków, ale to nie znaczy, że nie ma dla nich najemców. Po modernizacji do wysokiego standardu, niektórzy nawet wolą takie obiekty. Liczba wysokiej jakości budynków jest o wiele niższa niż liczba potencjalnych chętnych - uważa dyrektor zarządzający IVG Poland. Zwraca on także uwagę na kwestię dostępności miejsc parkingowych, bowiem wiele budynków zabytkowych - tych sprzed ery motoryzacji - nie jest w stanie ich zapewnić. Ocenia on, że w Warszawie jest zaledwie od dziesięciu do dwudziestu odrestaurowanych biurowców.

Wady przekuć w zalety
Mimo że stolica Polski była zrównana z ziemią podczas wojny, zostało kilka perełek, więc deweloperzy mają co robić. Kilka lat temu Avestus Real Estate wyburzył większą część dawnej handlowej Hali Koszyki, po czym projekt utknął w martwym punkcie. Do planów przebudowy wraca nowy właściciel. Najnowsza informacja głosi, że obiekt trafił do portfela firmy Griffin Group. Na zlecenie nowego właściciela pracownia JEMS Architekci projektuje teraz centrum handlowe, które otoczone będzie przez obiekty biurowe. Położony również w śródmieściu Pasaż Lipińskiego był niegdyś kamienicą mieszkalną z ponad stuletnią historią. Po całkowitej przebudowie funkcjonuje jako budynek biurowo-handlowy o powierzchni najmu około 6 tys. mkw. Obiekt, który Reinhold Polska sprzedał Union Investment w 2010 roku (modernizację zakończono jeszcze w tym samym roku), jest obecnie wynajęty w ponad 50 proc. Właściciel budynku wierzy, że dzięki lokalizacji w samym centrum biznesowym Warszawy, obiekt będzie generował stabilne przepływy gotówki oraz atrakcyjny zysk. - Union Investment to firma inwestująca długoterminowo. Średni okres, przez jaki nie sprzedajemy budynków, wynosi od pięciu do ośmiu lat, a czasem nawet dłużej. Jednak wyjście z inwestycji zawsze stanowi jedną z opcji, jeżeli widzimy w tym możliwość utworzenia wartości dla inwestorów naszych funduszy nieruchomości - mówi Volker Noack, członek zarządu Union Investment Real Estate. Pod względem powierzchni na kondygnacji, Pasaż Lipińskiego jest podobny do wielu innych obiektów zabytkowych. Budynek oferuje biura o powierzchni od 60 mkw. do 560 mkw., a powierzchnia lokali handlowych wynosi od 60 mkw. do 570 mkw. Zdaniem przedstawicieli Union Investment, zwykle minimalna wielkość lokalu biurowego szukanego przez najemców wynosi około 250-300 mkw., jednak mniejsza powierzchnia biura nie stanowi dla nich problemu, a wręcz przeciwnie. - Jest wielu prestiżowych klientów, którzy potrzebują niewielkiej powierzchni biurowej, a nasz budynek jest jedynym, który może ją zaoferować - mówi Volker Noack. Najemcami, jakich może zainteresować wysokiej jakości powierzchnia biurowa w budynku, mogą być firmy z sektora finansowego, kancelarie prawne, firmy doradztwa podatkowego i firmy konsultingowe. Przedstawiciel Union Investment dodaje, że nie można generalizować, uznając, że każdy tego rodzaju projekt zachowuje wartość lepiej niż budynek nowoczesny.

Spojrzenie w stronę Pragi
Czeska stolica jest o wiele bogatsza w tego rodzaju budynki. - W centrum Pragi nie można wznosić całkowicie nowych budynków. Można jedynie odbudować stary obiekt i zmodernizować go - przypomina Eduard Zehetner, prezes zarządu Immofinanz Group, który uważa, że pod tym względem Praga jest porównywalna zarówno z Wiedniem, jak i z Budapesztem. Obecnie firma realizuje projekt zabytkowej kamienicy pod adresem Jindřišská 16. Budynek, który uzyskał wstępną certyfikację LEED na poziomie Gold, ma mieścić 6,8 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz powierzchnie handlowe. Prace ruszyły w lutym, a oddanie do użytku budynku planowane jest na sierpień przyszłego roku. Cechą, która najbardziej go wyróżnia, jest - jak twierdzi Eduard Zehetner - lokalizacja. Ralph Bezjak, dyrektor ds. realizacji projektów komercyjnych w Immofinanz Group uważa, że nie jest prawdą, iż budynki zabytkowe wymagają mniej zabiegów konserwacyjnych niż nowsze, ponieważ wszystko zależy od jakości ich budowy. - Jeżeli zmodernizujemy stary budynek i porównamy go z nowo wybudowanym, możliwe jest osiągnięcie tego samego standardu, jednak jakość zawsze kosztuje - uważa Ralph Bezjak. Immofinanz znalazł już potencjalnego nabywcę, który jest zainteresowany przejęciem projektu, gdy tylko będzie w pełni wynajęty. - Transakcja ma wiązać się z niską stopą kapitalizacji, co oznacza dla nas wysoką cenę - mówi Eduard Zehetner. Innym podobnym projektem, nad którym firma pracuje, jest Jungmannova 15 - budynek biurowy na konstrukcji stalowej, wybudowany na początku XX wieku. W odróżnieniu od projektu Jindřišská 16, obiekt ma już podziemny garaż, co nieco ułatwia modernizację. Prace rozbiórkowe rozpoczęto ponad miesiąc temu. Zabytkowa elewacja ma zostać zachowana. Po zakończeniu prac, w obiekcie powinno znaleźć się około 7,6 tys. mkw. powierzchni.

Immofinanz nie jest jedyną firmą, która podkreśla znaczenie lokalizacji budynków zabytkowych. Zdeněk Havelka, prezes zarządu firmy Czech Property Investments Group, też wskazuje na ten aspekt. Czy jednak budynki zabytkowe zachowują wartość w dłuższej perspektywie? - Odpowiedź zależy od rodzaju budynku, jego konstrukcji, materiałów, lokalizacji i sposobu wykorzystania - mówi Zdeněk Havelka. Jego zdaniem starsze obiekty poza centrum miasta zdecydowanie różnią się pod względem wartości od budynku zabytkowego posiadającego pewną wartość historyczną oraz piękną architekturę, takiego jak na przykład budynek banku Živnostenska. - Uważam, że znalezienie odpowiedniej równowagi między starymi, historycznymi obszarami a nowym budownictwem jest zadaniem architektów i władz miejskich. W Czechach opinia publiczna i władze często sprzeciwiają się rozbiórkom zaniedbanych nieruchomości w centrach miast właśnie z powodu wartości danego obszaru. Czy jednak nie lepiej budować nowoczesne budynki, ułatwiające codzienne funkcjonowanie i przyczyniające się do powstania nowych dzielnic miast, niż utrzymywać wyludniające się tereny, które często przyciągają wandali, co skutkuje niższymi inwestycjami w remonty oraz zmniejszeniem potencjału rozwoju? - zastanawia się Zdeněk Havelka.

Budapeszteńskie kłopoty z finansowaniem
W innych częściach regionu inwestycje wydają się zamrożone. Nie chodzi o to, że w historycznych miastach i stolicach brak odpowiedniego produktu. Codic ma nadzieję zrealizować projekt centrum biurowego Margit Corner w Budapeszcie, który wiązać się będzie z renowacją XIX-wiecznego budynku szkoły. Na razie remont pozostaje w sferze planów, gdyż deweloper nie zdobył koniecznego finansowania. Tymczasem Tőzsdepalota Ingatlanforgalmazó, które miało przeprowadzić przebudowę budynku Tőzsdepalota w Budapeszcie (50 tys. mkw.), złożyło wniosek o ogłoszenie upadłości.

Wyjątkowy charakter dodaje pewnej wartości nieruchomości, jest jednak małe ?ale". - Określenie zasady wyceny prestiżu jest praktycznie niemożliwe. Fakt, że to wyjątkowość tworzy wartość, oznacza, iż każdy budynek należy rozpatrywać indywidualnie - mówi James Chapman z Cushman & Wakefield. Czy stare budynki zachowują wartość lepiej niż nowe? Odpowiedź brzmi: tak, ale... Wyjątkową cechą takich obiektów jest zwykle ich lokalizacja, lecz prawie wszyscy podkreślają, że jednym z najważniejszych aspektów jest jakość prac renowacyjnych.