Klient w podróży

Szlak dworcowy przetarło Centrum Handlowe Warszawa Wileńska, które powstało przy dworcu PKP w 2002 roku. W ślad za nimi poszły inne handlowe inwestycje - Galeria Krakowska (2006) i warszawskie Złote Tarasy (2007). Tradycję kontynuują: Neinver z Galerią Katowicką czy TriGranit Development z poznańskim City Center. Deweloperzy szybko zorientowali się, jakie korzyści płyną z dogodnych dworcowych lokalizacji i ruchu generowanego przez podróżnych. Jednak na skomplikowane i kosztowne inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną i handlową jednocześnie mogą pozwolić sobie tylko najwięksi inwestorzy. Co nie oznacza, że potencjału dworców nie dostrzegli mniejsi gracze. To głównie oni rozwijają sieci obiektów handlowych połączonych z funkcją komunikacyjną. Dekada Realty ma jeden, działający od roku, obiekt przy myślenickim dworcu PKS. Dwa kolejne oparte na podobnej zasadzie i zlokalizowane na dworcach zostaną otwarte w Nowym Targu (2013) i Brodnicy (2014). Z kolei firma Retail Concept pracuje nad obiektami pod szyldem Karuzela. Dwie znajdą się w Wodzisławiu Śląskim i Turku - przy dworcach PKS. Potencjał lokalizacyjny Olsztyna i Siedlec stara się natomiast wykorzystać Retail Provider. Niedawno plany budowy obiektu handlowego przy dworcu w Cieszynie ogłosiło Biuro Prawno-Finansowe Inwestor. Do wzięcia są także działki przy PKP i PKS w Zielonej Górze, Nowym Sączu i Lublinie, chociaż w tym ostatnim mieście plany na razie wstrzymano. W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę jest także firma TK Development, która na przełomie 2014/2015 roku otworzy przed klientami i podróżnymi drzwi do dużej inwestycji - Centrum Handlowego Nowy Rynek w Jeleniej Górze.

Magia lokalizacji
Działki przy, czy wręcz na dworcach PKS, są bardzo dobrze zlokalizowane. To silny magnes przyciągający inwestorów. Chociaż struktura właścicielska takich nieruchomości jest rozproszona, są one łakomym kąskiem dla deweloperów. W 1990 roku przedsiębiorstwo podzielono na 176 spółek, z czego część zlikwidowano bądź sprywatyzowano. - Właścicielami poszczególnych działek zostały samorządy, które albo pozostawiły grunty w zarządzanie spółkom miejskim/powiatowym, albo ogłosiły przetargi i poprzez prywatyzację wyłoniły nowych właścicieli - mówi Aleksander Walczak, prezes zarządu Dekady Realty. Obecnie, kiedy własny samochód wygrywa konkurencję z autobusem, większość spółek dworcowych stała się nierentowna, a baza i infrastruktura dworcowa - zbyt duże. Właściciele takich terenów chcą je sprzedać, na czym korzystają deweloperzy: bowiem w dalszym ciągu dworce są dobrym generatorem ruchu. - Działki, na których funkcjonują PKS-y, znajdują się zwykle w centrach miast, co automatycznie zwiększa ich wartość, nawet kilkakrotnie. Przy czym należy zauważyć, że w takich przypadkach konieczne jest utrzymanie funkcji dworcowej, co dla dewelopera jest poważnym obciążeniem. To wada i zaleta jednocześnie. Dostępność takich nieruchomości jest duża, ponieważ polska infrastruktura komunikacji samochodowej jest dobrze rozwinięta. W wielu przypadkach są to znaczne tereny do zabudowy i zagospodarowania na nowo. Ale też konkurencja jest spora i coraz więcej firm startuje w przetargach na zakup takich nieruchomości - dodaje Aleksander Walczak.
Potwierdza to Marceli Maćkiewicz, menedżer ds. wynajmu w firmie Retail Concept: - Przetargów jest sporo, niektóre spółki zgłaszają się same, aby opracować im analizę potencjału danej lokalizacji. Dotyczy to nawet większych miast - podkreśla Marceli Maćkiewicz. Jak dodaje, cena zakupu takiej nieruchomości jest wyższa od normalnej rynkowej stawki i dochodzi nawet do 400 zł za mkw., ale atutem jest lokalizacja. Poza tym władzom lokalnym zależy na utrzymaniu funkcji komunikacyjnej i odnowieniu dworców, które często znajdują się w opłakanym stanie. - Włodarze miasta są zadowoleni, że galeria powstaje w miejscu jeleniogórskiego dworca autobusowego. To naturalna droga pasażerów na starówkę, do centrum miasta. Na tym będą korzystać lokalni kupcy i restauratorzy. Biznes pozostanie w granicach miasta, a mieszkańcy i turyści zyskają jeszcze jeden powód, żeby nie wyjeżdżać - komentuje Jarosław Lipiński, szef działu rozwoju TK Development.

Plusy i minusy
Lokalizacja jest ciekawa, ale także wymagająca. Deweloper musi bowiem ponieść dodatkowe koszty związane z budową części dworcowej, a później dochodzą jeszcze kwestie zarządzania zarówno galerią, jak i strefą komunikacyjną. - Bardzo ważne jest, aby uruchomić funkcję dworcową, ale w kształcie odpowiednio dopasowanym do konkretnej lokalizacji. Chodzi o właściwe wyważenie powierzchni dworca do liczby pasażerów - tak, aby inwestycja nie była zbyt kosztowna. Ważny jest także układ między deweloperem a administratorem dworca. My stosujemy rozwiązanie, w którym to deweloper jest właścicielem całości obiektu. Budujemy galerie handlowe zintegrowane z budynkiem dworca (z poczekalnią, kasami, a także wiatami i stanowiskami postojowymi). PKS jest dla nas najemcą i jednocześnie zarządcą, administratorem strefy komunikacyjnej. My przygotowujemy infrastrukturę pod klucz i oddajemy ją spółce w zarządzanie. To jest umowa wieloletnia - dodaje Aleksander Walczak.

Nieco inaczej do inwestycji podchodzi Retail Concept. - Komercjalizujemy dwa obiekty przy dworcach: w Wodzisławiu Śląskim i Turku. Na działce w Wodzisławiu Śląskim obecnie wyburzyliśmy budynek dworca. Na tym miejscu powstanie Karuzela Wodzisław Śląski. W przyszłości przewidujemy około 100 mkw. wydzielonych na poczekalnię z kasami i salonik prasowy. Przy budynku powstaną natomiast cztery przystanki autobusowe. Część dworcowa będzie zintegrowana z częścią handlową - znajdą się pod tym samym dachem. Operatorem będzie lokalne przedsiębiorstwo transportowe. Poczekalnia, ulokowana w budynku, będzie działała na zasadach najmu. Nie nastawiamy się na zyski z czynszu za lokal, ale na inne profity - głównie większą odwiedzalność - mówi Marceli Maćkiewicz. TK Development działa na analogicznie większą skalę. W Jeleniej Górze powstanie Centrum Handlowe Nowy Rynek z 56 tys. mkw. powierzchni całkowitej, w tym z 24 tys. mkw. powierzchni najmu. Dworzec PKS będzie działał na zasadzie ?stop & go", a jego poczekalnię zastąpi powierzchnia centrum handlowego. - Chcemy korzystać z centralnej lokalizacji, najlepszej z możliwych w tym mieście oraz dodatkowego ruchu pieszego, który tworzy funkcja komunikacyjna - podkreśla Jarosław Lipiński. - Jesteśmy w o tyle dobrej sytuacji, że jest to główny i jedyny dworzec PKS w Jeleniej Górze. Obsługuje on trasy przelotowe, ale także komunikację lokalną - dodaje. Do wspomnianych już plusów należy generowanie ruchu. Chociaż myślenicka Dekada nie monitoruje liczby klientów odwiedzających obiekt, to po roku działalności widać już, czy klienci go zaakceptowali. - Jesteśmy bardzo zadowoleni z tego projektu. Parking, który, wydawałoby się, dopasowaliśmy odpowiednio do wielkości inwestycji, jest za mały. Szacujemy, że przepływ klientów w Dekadzie Myślenice to około 3-4 tys. osób dziennie. Ten argument poparty dobrymi wynikami finansowymi najemców pozwala nam myśleć o rozbudowie tego obiektu. Rozmawiamy z właścicielami sąsiednich nieruchomości - od kupna tych terenów zależą nasze dalsze plany. Obecnie centrum ma 3,5 tys. mkw. najmu, a gdyby wszystko się powiodło, obiekt mógłby być dwukrotnie większy - mówi Aleksander Walczak. Z kolei Marceli Maćkiewicz podkreśla, że funkcja komunikacyjna podnosi szacunki dotyczące zasięgu obiektu zarówno w Wodzisławiu Śląskim, jak i w Turku. - Wodzisław jest punktem docelowym dla mieszkańców okolicznych miejscowości i liczymy, że dzięki temu przepływ klientów w samym centrum będzie większy. Spodziewamy się, że w tym przypadku zasięg to około 150 tys. osób w ciągu 20 min. jazdy samochodem - dodaje Marceli Maćkiewicz. O większej liczbie można mówić w przypadku większego miasta. Takie dane przytacza deweloper CH Nowy Rynek. - Dworzec jest wkomponowany w galerię handlową, a wszyscy, którzy przyjadą, będą musieli przejść przez pasaż galerii. Jest to naturalny ruch, który dla tej lokalizacji wynosi około 3 mln pasażerów rocznie. Jeśli dodamy do tego przepływ klientów z samego centrum handlowego, to może on znacznie przekroczyć parametry typowe dla tej wielkości miast. Jelenia Góra ma około 85 tys. mieszkańców, a spodziewamy się, że odwiedzalność będzie podobna do notowanej przez galerię w mieście 200-tysięcznym. Za tym przemawia także ruch turystyczny. W latach ubiegłych obłożenie miejsc noclegowych wyniosło 4,8 mln osób, zaś liczba turystów Karkonoskiego Parku Narodowego sięgnęła 2 mln rocznie - podsumowuje Jarosław Lipiński.

Nie wszystko złoto...
Jednak, jak to zwykle bywa, i w tym przypadku kij ma dwa końce. Bardzo dobra lokalizacja zapewniająca przepływ klientów... Właśnie, czy na pewno klientów, których oczekiwałby deweloper? - Profil podróżnego, który korzysta z usług PKS, nie pokrywa się z profilem typowego klienta galerii handlowych. Taka osoba robi zakupy impulsywnie, często w pośpiechu, w stresie. Wybiera najczęściej gazety, jakieś drobne produkty spożywcze. Obecność funkcji komunikacyjnej na pewno nie sprzyja robieniu zakupów odzieżowych, dlatego trzeba bardzo uważać przy układaniu oferty najemców w takich obiektach - komentuje Renata Kusznierska, dyrektor działu handlowego i property management Savills. W przypadkach galerii z dworcem, ta kwestia wymaga szczególnej troski i w dużej mierze może decydować o powodzeniu inwestycji. - Ruch na dworcach różni się od typowego ruchu w centrum handlowym. W przypadku dworców, odwiedzający to najczęściej ludzie w drodze do pracy lub wracający z pracy, którzy szukają podstawowych produktów, więc robienie dużych zakupów w supermarkecie nie jest dla nich wygodne. Chyba, że jest to sklep z wyodrębnioną strefą szybkich zakupów, gdzie można bez kolejki nabyć: gazety, chipsy, colę, kanapki, itp. Dlatego tam najlepiej sprawdzają się strefy serwisowe: kawiarnie, restauracje, fast foody, kioski, fryzjer, kosmetyczka. Natomiast oferta powinna być z półki średniej i niskiej, chyba że lokalizacja jest na tyle silna i dobrze skomunikowana, iż udźwignie dodatkowo, powtarzam - dodatkowo, funkcję dworcową. Często jednak bywa tak, że ruch generowany przez podróżnych nie przekłada się na koszyk zakupowy - dodaje Renata Kusznierska. Dobrym wyjściem z sytuacji są więc centra typu convenience, niezbyt duże, z propozycją tańszych i wygodniejszych zakupów. Inne rozwiązanie znalazła firma TK Development, organizując na parterze część usługową. - Centrum Handlowe Nowy Rynek będzie pozycjonowane jako obiekt modowy. Dzięki rozmieszczeniu parkingów na dachu obiektu, poziom +1 stał się typowo modowy. Natomiast na parterze znajdzie się strefa usługowa, supermarket i sklepy sprzedające obuwie i akcesoria. Dla klienta, czekającego na autobus chcemy stworzyć strefę gastronomiczną tuż przy dworcu, gdzie pasażerowie będą mogli napić się kawy lub coś zjeść - mówi Jarosław Lipiński. Renata Kusznierska zwraca także uwagę na rozwiązania czysto logistyczne. - Nie należy utrudniać klientom/podróżnym dostępu do dworca. To może ich tylko zdenerwować. Ważne jest, aby połączenie tych dwóch obiektów było płynne i nieskomplikowane. Ogromne centrum handlowe w głównej osi komunikacyjnej może tylko odstraszyć klienta, zwłaszcza gdy ten jest spóźniony i musi przemierzyć długie pasaże, aby dotrzeć do dworca - przestrzega. Inaczej sprawę widzi deweloper Nowego Rynku. - Galeria jest umiejscowiona idealnie nie tylko z powodu dworca. Działka znajduje się na końcu ulicy handlowej prowadzącej do starówki, która znajduje się w odległości kilkudziesięciu metrów. To naturalne, że klienci będą przechodzić przez zadaszony pasaż galerii handlowej, aby dojść do stanowisk autobusowych. Dzięki temu warunki i komfort podróżowania ulegną zdecydowanej poprawie, a pasażerowie wsiadający i wysiadający z autobusów zyskają bezpośredni dostęp do obiektu handlowego - podkreśla Jarosław Lipiński.

Najlepszym wyjściem jest zatem traktowanie funkcji komunikacyjnej jako dodatkowej. - Hasło ?dworzec PKS" samo w sobie nie gwarantuje sukcesu i może być zwodnicze. Zawsze głównym czynnikiem oceny potencjału planowanego obiektu jest lokalizacja analizowana wielokrotnie z różnych stron oraz określenie możliwości zakupowych klientów w danym mieście. W Polsce mamy wiele dworców, ale nie każdy nadaje się do tego, żeby powstał przy nim obiekt handlowy. Nawet w Warszawie nie wszystkie są atrakcyjne, mimo że ruch pasażerski wydaje się być duży - podsumowuje Renata Kusznierska.