Wykorzystać szansę

Nathan North, "Eurobuild CEE": Pozbyliście się Państwo Warszawskiego Centrum Finansowego. Czy sprzedaż tego biurowca to element strategii, czy po prostu znalazł się inwestor, który zaproponował dobrą cenę?

Bruno Ettenauer, CA Immo: Warszawskie Centrum Finansowe było naszym wspólnym przedsięwzięciem z Pramerica Real Estate Investors. Byliśmy zgodni co do tego, że jeśli pojawi się odpowiednia okazja, to sprzedamy ten budynek. Strategicznie jednak Warszawa wciąż będzie naszym głównym rynkiem. Polska ma zdrową gospodarkę i dobrej jakości infrastrukturę. Dlatego nie planujemy znacząco obniżać poziomu naszych aktywów w tym kraju. Od kilku lat osiągamy tu dobre wyniki, co daje nam pewność, że podobnie będzie również w przyszłości. Obrót nieruchomościami jest ważną częścią naszej działalności, ale odnosi się jedynie do 10-15 proc. naszego portfela. W przypadku Warszawskiego Centrum Finansowego zaoferowano nam uczciwą cenę, jak na spółkę joint venture, w której udziałowcy mają po 50 proc. To była komfortowa sytuacja - zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Po prostu wykorzystaliśmy szansę wynikającą z zainteresowania, jakie budzi dziś Warszawa wśród inwestorów. W ostatnich dziesięciu latach apetyt na transakcje tego typu był w pewnych okresach duży, a w innych mały. Zatem 210 mln euro, uzyskane w tej chwili, to całkiem niezła cena, jak na rynek, gdzie generalnie nie jest łatwo znaleźć nabywców.

Jakie macie Państwo plany odnośnie Poleczki Business Park? Czy również zamierzacie sprzedać swoje udziały w tym projekcie?

Projekt Poleczki, który realizujemy wspólnie z UBM (posiadamy 25 proc. udziałów w tej spółce), jest w tej chwili w trakcie budowy trzeciej fazy. Udało nam się osiągnąć wysoki wskaźnik wynajętych powierzchni w zakończonych już budynkach. Jeden z nich ukończono zaledwie kilka tygodni temu. W przypadku tego projektu nie chcemy zatrzymywać dla siebie 100 proc. wszystkiego po wsze czasy. W zeszłym roku sprzedaliśmy tam jedną działkę pod budowę hotelu. Nie ukrywamy, że również inne grunty mogą zostać sprzedane pod projekty uzupełniające ofertę Poleczki Business Park.

Przejęcie nieruchomości należących do Europolis pozwoliło firmie CA Immo znacząco rozszerzyć portfel w Polsce. Jakie są Państwa plany dotyczące tych budynków?

Rzeczywiście, dzięki zakupowi Europolis rozszerzyliśmy nasz portfel. Chcę podkreślić, że Polska jest naszym rynkiem podstawowym. Udało nam się stworzyć tutaj zespół, który z powodzeniem wynajmuje nieruchomości. Zamierzamy to kontynuować. Jednak zawsze trzeba pamiętać, że portfel nieruchomości powinien być na tyle silny, by pozwolił na utrzymanie dobrej pozycji na rynku. Jednocześnie powinna w nim panować odpowiednia równowaga. To oczywiście nie oznacza, że zapowiadam konkretne transakcje. Chcę tylko powiedzieć, że wezmę je pod uwagę, jeśli pojawi się okazja. Nasz portfel jest dość duży - a rozmiar i jakość mają znaczenie. Nie chcemy go drastycznie zmniejszać. Poza tym spora część naszego portfela to nieruchomości w Warszawie. Więc chcę jeszcze raz podkreślić - w średnio- i długookresowej perspektywie mamy zamiar tu pozostać.

Kolejne nieruchomości, które wystawiliście na sprzedaż, to dwa hotele Courtyard by Marriott w Pradze. Czy to oznacza wycofanie się z inwestycji w sektorze hotelowym?

W tej chwili koncentrujemy się na biurach, ale nadal jesteśmy aktywni na rynkach hoteli i logistyki. Inwestujemy też w grunty przeznaczone pod zabudowę. Jednak hotele nie są w centrum naszych zainteresowań, o ile nie stanowią części dużego, wielofunkcyjnego kompleksu tak, jak w przypadku Berlina. Dlatego, jeśli znajdą się kupcy na nasze hotele, to je sprzedamy. Naszą strategią jest pozbywanie się aktywów niespełniających pewnych kryteriów, np. niebędących częścią dużych, wielofunkcyjnych projektów - tak jest właśnie w przypadku naszych hoteli w Pradze i Plzen - po to, by móc skoncentrować się na biurach. Chodzi o to, by między poszczególnymi funkcjami zachodziła korzystna dla nich interakcja. Jeśli jej nie ma, wolimy skoncentrować się na sektorze, w którym mamy większy udział rynkowy.

Transakcji sprzedaży nieruchomości z portfela CA Immo ciąg dalszy: pod młotek poszło kilka gruntów w Berlinie. Czy te transakcje są elementem restrukturyzacji aktywów?

W latach 2007-2008 zakupiliśmy w Berlinie sporo gruntów nieobjętych planami zagospodarowania. Kolejnym krokiem było ich uzyskanie i zagospodarowywanie tych terenów. Na szczęście cały ten proces przebiegał dość sprawnie. Z drugiej strony, w chwili uzyskania planów zagospodarowania wartość gruntu rośnie - i to jest dobry moment, żeby go sprzedać. Poza tym, w wielu przypadkach, sprzedaż terenów innemu deweloperowi pozwoliła na skrócenie procesu jego zabudowy z dziesięciu do około siedmiu lat. Ludzie nie chcą mieszkać i pracować na terenach, gdzie prowadzi się długotrwałe roboty budowlane. Tak zrobiliśmy we Frankfurcie i Düsseldorfie. Włączanie innych deweloperów w projekty o dużej skali jest zawsze pomocne.

Jaka jest strategia CA Immo na najbliższe lata? Na jakich sektorach będziecie się skupiać?

Biorąc pod uwagę bieżącą sytuację kapitałową, będziemy - mówiąc szczerze - koncentrowali się na działaniach, które można zakończyć w krótkim czasie. Mamy silny model biznesowy związany z realizacją projektów, ale zawsze uwzględnia on zaistniałą sytuację rynkową. Obecnie oznacza to, że jesteśmy zainteresowani projektami, które jeszcze przed rozpoczęciem budowy mają zapewnione 40 proc. najemców. Mówiąc wprost - nie interesują nas inwestycje spekulacyjne. Zainwestowaliśmy ponad 4 mld euro w już istniejące nieruchomości. Zakup Europolis był dużą inwestycją i dlatego będziemy musieli pozbyć się kilku nieruchomości. W pierwszym kwartale 2009 roku pozyskaliśmy kredyt budowlany w wysokości 270 mln euro, dzięki czemu zbudowaliśmy Tower 185 we Frankfurcie. To wszystko pomaga firmie zdobyć zaufanie. Zarządzanie aktywami i wynajem to kolejna płaszczyzna, na której nasza firma odnosi sukcesy.

Na jakich obszarach geograficznych zamierzacie Państwo się koncentrować?

Jesteśmy środkowoeuropejską firmą nieruchomościową, dlatego też skupiamy się na Polsce, Czechach, Węgrzech, Słowacji, Austrii, Niemczech i Rumunii. W tych krajach znajduje się 95 proc. naszych inwestycji. Inne lokalizacje to Serbia, Chorwacja, Bułgaria i Słowenia.

W jaki sposób zamierzacie Państwo finansować przyszłe projekty?

Możliwość pokazania, że w przeszłości odnosiliśmy sukcesy, powoduje, iż banki mają do nas zaufanie. Mówiąc wprost - nie mamy problemów z uzyskiwaniem kredytów.

Ćwierćwiecze CA Immo
1987 - założenie firmy CA Immobilien Anlagen 1988 - wejście firmy na Giełdę Papierów Wartościowych w Wiedniu
1999 - początek ekspansji na rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Powstaje pierwsza inwestycja biurowa na Węgrzech
2005 - zakup Warszawskiego Centrum Finansowego (50 tys. mkw. powierzchni użytkowej) wspólnie z TMW Pramerica Immobilien (jako spółka joint venture 50:50) za 92,5 mln euro
2010/2011 - przejęcie 100 proc. akcji w Europolis za 272 mln euro
2012 - sprzedaż Warszawskiego Centrum Finansowego za 210 mln euro Obecnie firma posiada nieruchomości liczące 2,6 mln mkw. Ich szacowana wartość to 5,354 mld euro (stan na wrzesień 2012).