Trafione, zatopione

Które miasto nie chciałoby mieć luksusowych, nowoczesnych gmachów nad wodą, wokół których tętni życie? Wiele z nich z zazdrością spogląda na takie dzielnice biznesowe, jak londyńska Canary Wharf. Patrząc na zaniedbane tereny poprzemysłowe - np. dawne doki i porty - miasta marzą o prestiżu i przychodach, jakie mogłyby osiągnąć dzięki powstałym tam nowym dzielnicom. Warto jednak pamiętać, że realizacja Canary Wharf w Londynie wcale nie przebiegała gładko. Pierwszy deweloper projektu, Olympia and York Canary Wharf Limited ogłosił upadłość w maju 1992 roku. Co więcej, nawet dwadzieścia lat później wystarczy rzut oka na tę okolicę, by zdać sobie sprawę, że realizacja takich prestiżowych projektów jest niezwykle ciężka i kosztowna.

Dwie stolice, dwa projekty
Duna City to prawdopodobnie jeden z bardziej ambitnych projektów zagospodarowania terenów nadbrzeżnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Nad brzegami Dunaju na Węgrzech planowana jest nowa dzielnica Budapesztu. Całość ma zająć teren o powierzchni 32,5 ha. Ma tam powstać 160 tys. mkw. powierzchni biurowej przeznaczonej na siedziby władz i urzędów. Ale planowane są nie tylko biura. Całkowita powierzchnia użytkowa nowej dzielnicy to, według projektantów, 500 tys. mkw. Znaleźć się tam mają centra handlowe, a także mieszkania i hotele. Projekt zaplanowano na długości jednego kilometra nad brzegiem rzeki. Rozpoczęto już nawet budowę infrastruktury drogowej. Zabudowa nie obejdzie się jednak bez opóźnień. Problem polega bowiem na tym, że pod koniec 2011 roku jedna ze spółek zaangażowanych w projekt - Gropius Építőipar - postawiona została w stan likwidacji. Na placu boju pozostał drugi partner - spółka Quaestor. Jedyne, co dziś wydaje się pewne to to, że projektu nie uda się zakończyć przed upływem początkowo planowanego terminu, czyli 2018 roku. Przedstawiciel Duna City twierdzi, że realizacji nie zaniechano, lecz czasowo wstrzymano. Deweloper czeka bowiem na poprawę sytuacji gospodarczej. Czeska Praga - kolejna stolica i kolejne problemy. Tu planowana jest zabudowa Wyspy Rohanský. To również obszar poprzemysłowy, który władze miasta i deweloperzy starają się przywrócić do życia. Na razie sukcesów brak - w 2011 roku tereny wyspy służyły jedynie bezdomnym. Próby jej zagospodarowania ciągną się już od 2008 roku. Wtedy przetarg na zabudowę wygrała firma Sekyra Group. W 2011 roku miała rozpocząć wznoszenie projektu nazwanego Rohan Island. Na planach się jednak skończyło. - Obecnie prowadzona jest analiza wpływu inwestycji na środowisko. Następnie musimy uzyskać warunki zabudowy oraz wystąpić o pozwolenie na budowę. Jej rozpoczęcie przewidujemy pod koniec 2014 lub na początku 2015 roku - mówi Leoš Anderle, dyrektor ds. realizacji oraz partner w Sekyra Group. Grupa ma jednak powód, aby szybko rozpocząć realizację projektu - firma dzierżawi ten teren i od 2012 roku musi opłacać za niego czynsz w wysokości 190 koron za mkw. Obecnie 20-ha teren Wyspy Rohanský nie jest w rzeczywistości wyspą. Wiele lat temu zasypano bowiem odcinek Wełtawy, łącząc ten obszar ze stałym lądem. Władze Pragi podjęły jednak decyzję o ponownym odkopaniu kanału. W pierwszym etapie projektu ma tam powstać około 200 mieszkań oraz 16 tys. mkw. powierzchni biurowej. Koszt budowy szacowany jest na 1,5 mld koron (około 59 mln euro). Docelowo firma Sekyra zobowiązała się zainwestować w projekt około 12 mld koron (około 475 mln euro), włączając w to docelowy zakup wyspy za 1,7 mld koron (około 67 mln euro).

Teraz Polska
Zagospodarowanie atrakcyjnie położonych nad wodą terenów nie jest łatwe także w Polsce, która otrzymuje lwią część unijnych funduszy inwestycyjnych. Co prawda, liczba planowanych projektów może budzić podziw, jednak postęp w ich realizacji nie jest o wiele szybszy w porównaniu z innymi miastami Europy Środkowo-Wschodniej. Jeden z najbardziej ambitnych projektów stanowi gdańskie Młode Miasto. Niedawno rozpoczęła się budowa ulicy Nowej Wałowej, która ma połączyć planowane Nowe Miasto z pozostałą częścią Gdańska. Kontrakt budowlany o wartości 58,5 mln zł powierzono firmie Budimex. Powinna ona zakończyć budowę drogi w 18 miesięcy. Zagospodarowaniem Nowego Miasta ma zaś zająć się Baltic Property Trust Optima (BPTO). Czy firma podpisała już umowy z deweloperami na budowę tego projektu? - Jeszcze nie. Trwają negocjacje z pewną grupą firm, lecz czekamy na zakończenie budowy drogi - przyznaje Ole Christian Vad, prezes zarządu BPTO. I dodaje, że realizacja projektu nie jest możliwa bez dostępu, jaki ma zapewnić ulica Nowa Wałowa. Sam projekt ma obejmować przebudowę terenu o powierzchni 23 ha (wcześniej należącego do Stoczni Gdańskiej). Firma BPTO informuje, że dokładna wielkość projektu wciąż nie jest znana. Już teraz wiadomo, że będzie on o wiele mniejszy niż początkowo planowane 750 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Plany zakładają budowę centrum handlowego, osiedla mieszkaniowego oraz biurowca. - Główny trzon projektu zatwierdzono już jakiś czas temu. Szczegółowy plan zamierzamy przedstawić w kwietniu tego roku - zapowiada Ole Christian Vad. Nowe Miasto to nie jedyny projekt, który ma zostać zrealizowany w Gdańsku. I niestety nie jedyny, który boryka się z problemami. Kłopoty pojawiły się bowiem także w przypadku zagospodarowania północnego krańca Wyspy Spichrzów. Miał się tym zająć Polnord. Koszty inwestycji, w ramach której planowano 25 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, 10 tys. powierzchni hotelowej oraz 10 tys. mkw. powierzchni handlowo-biurowej, szacowano na około 450 mln zł. W 2011 roku zatwierdzono nawet plan zagospodarowania. Niestety, ostatecznie Polnord zrezygnował z inwestycji. - Wycofaliśmy się z przyczyn ekonomicznych - wyjaśnia Agata Wiktorow-Sobczuk, specjalista ds. public relations w Polnord. Plany zagospodarowania południowej części wyspy nadal pozostają więc na papierze. Tymczasem rozpoczęła się tam budowa osiedla Chmielna firmy Inpro, lecz to nie jest już typowa nieruchomość nadbrzeżna. Polnord nie wycofuje się jednak z planów zagospodarowania terenów położonych tuż nad wodą. W czerwcu ubiegłego roku spółka podpisała umowę, na podstawie której ma uczestniczyć w realizacji warszawskiego projektu Port Praski firmy Elektrim. Port Praski obejmuje teren o powierzchni 36 ha. Docelowo może tam powstać około 500 tys. mkw. powierzchni użytkowej. Jak na te próby zagospodarowania terenów nadbrzeżnych zapatrują się specjaliści od nieruchomości? Mike Atwell, szef działu rynków kapitałowych Europy Środkowo-Wschodniej w agencji CBRE, dostrzega potencjał takich projektów. Jego zdaniem, Wisła to rzeka, która wciąż nie została zagospodarowana. - Zabudowa Portu Praskiego może okazać się w długiej perspektywie ekscytującym projektem - mówi z entuzjazmem.

Wciąż nowe pomysły
Niepowodzenia przy zagospodarowywaniu terenów położonych nad wodą nie zrażają jednak kolejnych miast i deweloperów. Do takiego projektu już szykuje się nadbałtycka Gdynia. To właśnie tam Stocznia Nauta postanowiła sprzedać część swoich nieruchomości. Teoretycznie może powstać na nich nowa dzielnica biznesowa. Firma wystąpiła o zmianę planu zagospodarowania, jednak po wstępnych rozmowach z potencjalnymi inwestorami, w listopadzie zeszłego roku zwróciła do władz z wnioskiem o kolejne zmiany. Teren o powierzchni 8,5 ha ma zostać podzielony na dwa obszary: na jednym mogłoby powstać centrum handlowe o powierzchni 35 tys. mkw. Miasto już zapowiedziało, że zatwierdzi nowy plan. Powinien zostać uchwalony w lipcu. Póki co, przedstawiciele Stoczni Nauta nie chcą zdradzić, kim są potencjalni inwestorzy. Wiceprezes firmy, Paweł Matwiejko-Demusiak przyznaje, że są to zarówno inwestorzy zainteresowani zakupem pojedynczych działek, jak i rozważający zakup całego projektu. Z powodu proponowanych zmian w planie zagospodarowania, Nauta postanowiła dać sobie trochę więcej czasu i obecnie zamierza zakończyć negocjacje z inwestorami w czerwcu, czyli tuż przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania. Tymczasem na rynku pojawił się konkurent - Polski Holding Nieruchomości (PHN). Firma niedawno zadebiutowała na warszawskim parkiecie i także zapowiedziała zabudowę terenów położonych nad wodą. Chodzi o projekt Port Rybacki, położony nieopodal nieruchomości należących do Nauty. W planach jest budowa biurowców i mieszkań. - To oznacza, że dwie duże działki mają zostać sprzedane jedocześnie. Oczywiście to nie jest komfortowa sytuacja. Jednak te dwa projekty mają nieco odmienny profil - przyznaje Paweł Matwiejko-Demusiak. Nauta zwróciła się nawet do PHN z zapytaniem o możliwości współpracy i koordynacji obu projektów. Czy coś z tego będzie? Wciąż nie wiadomo. Anna Dużyńska, dyrektor działu projektów komercyjnych Grupy PHN jest entuzjastycznie nastawiona wobec sąsiadujących ze sobą projektów. - Zagospodarowanie sąsiedniej działki zwykle zwiększa wartość otaczających ją gruntów - mówi. - Niedawno zrealizowany budynek Sea Towers, jak również planowany hotel Marriott i park biurowy pomogą w rewitalizacji tego obszaru i, jak sądzimy, zwiększą wartość naszego projektu - dodaje. Wspomniany kompleks biurowo-hotelowy to projekt o powierzchni 90 tys. mkw. planowany przez SwedeCenter pod nazwą Gdynia Waterfront. W pierwszej fazie projektu, której budowa ma ruszyć w drugim kwartale tego roku, powstanie 25 tys. mkw. powierzchni. Sam PHN ma do zagospodarowania działkę o powierzchni 10,13 ha. To tereny należące do spółki Dalmor, działającej niegdyś w sektorze rybołówstwa i przetwórstwa rybnego. W 2011 roku firma została włączona do Grupy PHN. - Obecny plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia nam realizację około 120 tys. mkw. luksusowych mieszkań oraz około 70 tys. mkw. powierzchni biurowych i handlowych. Do tego dochodzi także marina dla jachtów - mówi Anna Dużyńska. W wyborze potencjalnych partnerów do spółki joint venture, którą chce powołać PHN została wybrana firma doradcza Cushman & Wakefield. Grupa PHN ma wnieść do spółki grunt, natomiast partner - kapitał. Rozpoczęcie negocjacji z potencjalnymi inwestorami zaplanowano na marzec. Jest szansa, że prace nad projektem handlowym będą mogły ruszyć w trzecim kwartale 2014 roku, a nad pierwszą fazą budynków biurowych - w 2015 roku. Zagospodarowanie całego terenu powinno potrwać około 10 lat. - Tereny poprzemysłowe wymagają rewitalizacji. Dlatego realizacja tak dużej inwestycji to długotrwały proces - wyjaśnia Anna Dużyńska.

Planowanie długofalowe
Wydaje się, że najlepiej do zagospodarowania terenów nadbrzeżnych przygotował się Szczecin. Miasto opracowało i wdrożyło czterdziestoletni plan rozwoju i nazwało się miastem pływających ogrodów, jednak do dziś większość terenów nadbrzeżnych pozostaje niezagospodarowana. Choć pojawiają się już pierwsze próby takich inwestycji - nad brzegiem Odry został zrealizowany projekt biurowy Lastadia (to inwestycja spółki SGI Baltis). Powierzchnia najmu obiektu to ponad 11 tys. mkw. Miasto buduje też marinę na Wyspie Grodzkiej - termin jej ukończenia to sierpień tego roku. Wtedy Szczecin spodziewa się około 3 mln turystów przybywających na finał Operacji Żagiel (Tall Ships Race). Projektem, o którym warto wspomnieć, jest także Odra Park - park biurowy o powierzchni 30 tys. mkw., w którym znajdzie się także hotel Holiday Inn Express. Deweloper BCG Szczecin, należący do hiszpańskiego inwestora Flestrom, uzyskał już pozwolenie na jego budowę. Pierwszy etap ma zostać ukończony w 2015 roku, a ostatni - w 2017. Miasto ma też nadzieję na pozyskanie funduszy unijnych na budowę niezbędnej infrastruktury w rejonie, który kiedyś był zajmowany przez dawne obiekty portowe. Następnie zamierza ściągnąć kapitał prywatny, który miałby mu pomóc w zagospodarowaniu tego obszaru. - Szczecińskie tereny nadbrzeżne są dziś zaniedbane. Ale we współpracy z partnerami prywatnymi mogą zdecydowanie zmienić swoje oblicze. Mamy ogólny plan zagospodarowania, pozwalający na lokowanie w tym miejscu kapitału prywatnego. Chcemy być przygotowani i w ciągu jednego lub dwóch lat opracować atrakcyjną ofertę - wyjaśnia Mieszko Czarnecki, były dyrektor działu pomocy dla inwestorów i biznesu we władzach Szczecina, od niedawna dyrektor regionalny agencji Colliers International na Szczecin.

Bydgoszcz także zajmuje się zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych. Do tej pory powstała marina na Wyspie Młyńskiej, jednak inne projekty takie, jak Nordic Haven przy ulicy Grottgera stoją w miejscu. W 18-kondygnacyjnym budynku ma znaleźć się 129 mieszkań o powierzchni od 32 do 282 mkw. Lokalne media początkowo informowały, że prace rozpoczną się w 2012 roku. Dziś firma nie jest w stanie powiedzieć, kiedy dokładnie rozpocznie się budowa. To nie jedyny projekt w tym mieście, o którym jest cicho. Projekt Stara Farbiarnia, polegający na przebudowie nadbrzeżnej farbiarni w oferujący 100 pokoi hotel Hilton, miał zostać zrealizowany w 2012 roku. Do dziś nie wiadomo, co dalej. Skąd wynika ta niemoc? Dlaczego tak atrakcyjnych terenów nie udaje się zagospodarować? Mike Atwell z CBRE przyznaje, że duże projekty zagospodarowania terenów nadbrzeżnych są zazwyczaj bardzo skomplikowane. - Sukces sprowadza się do zapewnienia odpowiedniego połączenia różnych elementów komercyjnych, rekreacyjnych i mieszkaniowych. Połączenie to musi opierać się na charakterystyce lokalnego rynku oraz zapotrzebowaniu na poszczególne części projektów - wyjaśnia Mike Atwell. Jego zdaniem, problemem w zagospodarowywaniu takich terenów może być koszt budowy niezbędnej infrastruktury. Trudności wynikają też z obecnego spowolnienia w światowej gospodarce. Ponadto dochodzi załamanie na rynku mieszkaniowym, które powstrzymuje deweloperów od wchodzenia w ten sektor. A ponieważ projekty nadbrzeżne zwykle zawierają duży udział powierzchni mieszkalnych, ważne jest, by ten sektor odpowiednio działał. Jak pokazują przykłady, żaden z tych czynników nie jest w stanie sprawić, by miasta pożegnały się z marzeniami o rewitalizacji zaniedbanych terenów nadbrzeżnych. Być może pewnego dnia one się spełnią.