Życie na prowincji

W Brnie trwa zaś budowa kompleksu biurowego CTOffice - po ukończeniu drugiego etapu jego powierzchnia najmu wzrośnie do 18,6 tys. mkw. Tymczasem w Ostrawie ruszyć mają prace nad drugim etapem projektu biurowego IQ Ostrava. Jego pierwsza faza została wynajęta przez firmę z sektora IT - Tieto (około 22,5 tys. mkw.).

Gdzie dwóch się bije...
Założona w 1998 roku firma CTP początkowo działała jako deweloper magazynowy, by z biegiem czasu rozszerzyć działalność na sektor biurowy. Do tej pory zrealizowała 23 centra logistyczno-produkcyjne CTPark w Czechach, których łączna powierzchnia to 1,9 mln mkw. Opierając się na tej platformie, CTP rozpoczęła swój pierwszy duży projekt biurowy w Brnie - Spielberk Office Centre liczący 90 tys. mkw. powierzchni biurowej i wielofunkcyjnej klasy A. W lecie 2012 roku spółka ukończyła pierwszą fazę swojego pierwszego dużego projektu biurowego w Ostrawie - IQ Ostrava, oferującego łącznie 22,5 tys. mkw. Paul Deverell, dyrektor w CTP, wyjaśnia, że rozpoczęcie przez firmę realizacji regionalnych projektów biurowych wynikało z intensywnej konkurencji na praskim rynku biurowym w owym czasie, jak również wczesnego dostrzeżenia ogromnego potencjału innych miast: - Działalność na rynku biurowym w Brnie rozpoczęliśmy około ośmiu lat temu. Między deweloperami w Pradze trwała zaciekła wojna, ale wielu z nich bało się wyjść poza stolicę. Gdy zastanowiliśmy się nad potencjałem innych miast - tych, w których działają znane uczelnie i które posiadają dobrze rozwiniętą infrastrukturę, zrozumieliśmy, że właśnie tam firmy będą chciały zakładać swoje centra outsourcingowe, administracyjne oraz badawczo-rozwojowe. W miarę jak Praga stawała się coraz droższa, uznaliśmy również, że deweloperzy zaczną przyglądać się drugorzędnym lokalizacjom, więc musieliśmy szybko w nich zaistnieć - wspomina Paul Deverell. Jakość oraz dostępność siły roboczej stanowiła kolejny kluczowy dla CTP czynnik. - Brno i Ostrawa dysponują wykwalifikowaną siłą roboczą. Jednym z pierwszych dużych najemców w Brnie była Lufthansa. Jej call center, które działa w naszym Spielberk Office Centre, regularnie rośnie, a firma oferująca rozwiązania antywirusowe i zapewniające bezpieczeństwo w sieci - AVG - w 2011 roku wynajęła 9 tys. mkw. Praga nadal jest droższa pod względem kosztów zatrudnienia, a dziś w innych miastach można znaleźć dużo doświadczonych i wykwalifikowanych pracowników - mówi przedstawiciel CTP. Jego zdaniem, działając w takich miastach, trzeba utworzyć niszę, skoczyć na głęboką wodę i być pierwszym na scenie. - Dziesięć lat temu ludzie prawdopodobnie myśleli, że jesteśmy niespełna rozumu. Gdy wszyscy bili się o stolicę, my postanowiliśmy postąpić inaczej. Wierząc w rynek, postawiliśmy spekulacyjnie budynek w Brnie - opowiada szef CTP. Najemcy z sektora biur, inaczej niż w przypadku magazynów, chcą zobaczyć i poczuć budynek, zanim podpiszą umowę najmu. Oznacza to większy udział inwestycji spekulacyjnych. A za takimi z kolei nie przepadają banki, choć finanse nie wydają się dużym problemem dla CTP. - Współpracujemy z dziewięcioma różnymi bankami, wykorzystujemy zróżnicowaną strukturę dla poszczególnych projektów. Osiągnęliśmy masę krytyczną - nasze całkowite przychody w 2012 roku wyniosły 112 mln euro, co oznacza wzrost o 10 proc. w stosunku do poprzedzającego roku. Zdobyliśmy renomę oraz różnorodną grupę około 380 najemców. W IQ Ostrava umowa najmu podpisana przez Tieto pomogła nam w uzyskaniu dobrych warunków finansowania. Tymczasem w przypadku biurowca Tower B w kompleksie Spielberk w Brnie musieliśmy sięgnąć do własnej kieszeni, ponieważ w przypadku projektów spekulacyjnych banki oczekują wyższego poziomu kapitału własnego - wyjaśnia Paul Deverell.

Atmosfera Google
Skoro firma przetarła szlak na rynkach biurowych Brna i Ostrawy, czy to znaczy, że analizuje potencjał innych mniejszych miast? CTP nie daje jednoznacznej odpowiedzi. - Są miasta, w których nie podjęlibyśmy się budowy, ponieważ taki ośrodek musi mieć określoną liczbę mieszkańców, wyższą uczelnię oraz dobrą infrastrukturę. Zasadnicze znaczenie ma także to, w jaki sposób miasta zachęcają i wspierają rozwój - mówi Paul Deverell. I choć CTP zdaje sobie sprawę, że Ostrawa i Brno nie będą rozwijały się w takim tempie, jak w latach 2004-2007, to przynajmniej na razie nie ma podstaw do ich opuszczenia. - W Brnie panuje pewnego rodzaju "atmosfera Google". Swoje biura otwierają tam duże firmy technologiczne takie, jak AVG, SAP czy Logica. Ale nie tylko. Oprócz centrów telefonicznej obsługi klienta i centrów finansowych, są tu laboratoria i miejsce dla firm zajmujących się tworzeniem nowych produktów. Poziom kwalifikacji i znajomości języków obcych w mieście jest bardzo wysoki. Pod tym względem Brno wciąż jest numerem jeden - podsumowuje Paul Deverell.