Cień Bieruta

Około 1,4 mld zł - tyle, zdaniem mecenas Krystyny Krzekotowskiej, wynosi szacunkowa wartość, na lata 2012-2014, pozwów związanych z tzw. dekretem Bieruta. Tymczasem miasto Warszawa, w ramach Wieloletniej Prognozy Finansowej 2012-2014, zarezerwowało na ten cel 426 mln zł. Sprawy te dotyczą często nieruchomości komercyjnych i stanowią utrapienie inwestorów, władz miasta i spadkobierców ubiegających się o zwrot swojej własności. W większości chodzi o kamienice odebrane ich właścicielom tuż po wojnie. Kwestie reprywatyzacyjne doprowadziły jednak do procesów o nieruchomości, na których zaplanowano obiekty takie, jak centrum handlowe Złote Tarasy, Stadion Narodowy czy Muzeum Sztuki Nowoczesnej (chodzi o działkę na placu Defilad). - W dzisiejszym stanie prawnym kwestia roszczeń reprywatyzacyjnych jest, była i będzie istotnym elementem procesu inwestycji na rynku nieruchomości. Wynika to z tego, że brak jest jakichkolwiek terminów ustawowo limitujących możliwość dochodzenia takich roszczeń. Stąd też, w zasadzie przy każdej inwestycji na rynku nieruchomości, dokonuje się analizy prawnej, aby ocenić ryzyka związane z istniejącymi lub potencjalnymi roszczeniami. Oczywiście ryzyko roszczeń reprywatyzacyjnych dotyczy jedynie nieruchomości, które są (lub były) własnością skarbu państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego - twierdzi Agata Jurek-Zbrojska, radca prawny w kancelarii Hogan Lovells.

Hotel z przeszłością
To głośna sprawa. Władze Warszawy podpisały decyzję o zwrocie hotelu Polonia Palace, zlokalizowanego w sercu stolicy przy Alejach Jerozolimskich, spadkobiercom przedwojennych właścicieli. W Wigilię, 24 grudnia 2012 roku, urzędnicy przypieczętowali dokumenty, z których wynika że nieruchomość ma trafić w ręce Marii Jolanty Lubomirskiej-Pierre, wnuczki Konstantego Przeździeckiego, inwestora i pierwszego właściciela warszawskiego hotelu. ­- Prezydent miasta stołecznego Warszawy był zobowiązany przepisami prawa do wydania decyzji w sprawie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego do gruntu, na którym stoi hotel Polonia Palace, w związku z wnioskiem z dnia 26 kwietnia 1948 roku - stwierdza Marcin Bajko, dyrektor Biura Gospodarki Nieruchomościami miasta stołecznego Warszawy.
Wróćmy jednak do początku. Hotel powstawał w latach 1909-1913 według projektu Józefa Holewińskiego i Juliusza Nagórskiego. Pierwotnie miał 160 pokoi, niektóre wyposażone były we własne łazienki. Polonia to jeden z pierwszych hoteli, które w roku 1945 wznowiły działalność. W tym samym roku, na mocy dekretu Bieruta, nieruchomość przeszła na własność gminy miasta stołecznego Warszawy. Utworzono spółkę miejską odpowiedzialną za zarządzanie siecią hoteli komunalnych - Przedsiębiorstwo Turystyczne Syrena (przekształcone w 1991 roku w Hotele Warszawskie Syrena). HW Syrena zarządzały siedmioma obiektami: MDM (na placu Konstytucji), Metropol przy Alejach Jerozolimskich, Warszawa, Saski, Syrena na Woli, Nowa Praga na Pradze-Północ oraz wspomniana Polonia. W 1997 roku spółkę Hotele Warszawskie Syrena sprywatyzowano. Nowym właścicielem została firma Bau Holding (powiązana z austriacką firmą Strabag i bankiem Raiffeisen). Spółka sprzedała Syrenę i Nową Pragę oraz zamknęła hotele: Saski i Warszawa. Natomiast sytuacja prawna hotelu Polonia Palace jest zawikłana i niejasna. Z walki o ten obiekt nie rezygnuje obecny właściciel oraz zarządca, czyli Hotele Warszawskie Syrena (HW Syrena). Inwestor wydał w latach 2001-2004 na remont obiektu około 30 mln euro. Tymczasem spadkobiercy pierwszego właściciela hotelu chcą odzyskać Polonię i od wielu lat sądzą się z miastem o zwrot nieruchomości. Jej wartość wycenia się obecnie na 100 mln euro. Przez jakiś czas Maria Jolanta Lubomirska-Pierre była wpisana do księgi wieczystej jako właściciel (miało to miejsce w 2010 roku). - Latem ubiegłego roku sąd cywilny zlikwidował prawomocnym wyrokiem wyodrębnioną dla budynku hotelu Polonia Palace księgę wieczystą, w której jako właściciel budynku wpisana była pani Lubomirska. Obecnie nie ma ona prawa figurować w księdze wieczystej. Właścicielem hotelu Polonia Palace są nadal Hotele Warszawskie Syrena, co wynika z aktualnego stanu księgi wieczystej - podkreśla Krzysztof Szadurski, prezes zarządu Hoteli Warszawskich Syrena. - Pani Lubomirska nie funkcjonuje w księdze jako właściciel, ale tylko ze względów formalnych. Sąd pierwszej instancji założył księgę wieczystą, a sąd drugiej instancji uznał, że zaświadczenie wydane przez urząd nie spełnia pewnych wymogów. Od tego wyroku się nie odwoływaliśmy. Zamknięcie księgi wieczystej prowadzonej dla odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej związane było z uchybieniami formalnymi. Nie jest wykluczone, że ponownie wystąpimy o założenie księgi wieczystej dla budynku Hotelu Polonia Palace. Zamknięcie księgi wieczystej nie odbiera Jolancie Lubomirskiej prawa do Hotelu Polonia Palace jako odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej - ripostuje Adam Starczewski, radca prawny reprezentujący Jolantę Lubomirską-Pierre. Obecnie toczą się liczne procesy między stronami. - Jeden z nich dotyczy wykreślenia z ksiąg wieczystych prawa wieczystego użytkowania ustanowionego na rzecz HW Syrena oraz wykreślenia hipotek, które znajdują się na prawie wieczystego użytkowania, oraz własności budynku. W tej kwestii złożyliśmy skargę kasacyjną, którą rozpatrzy Sąd Najwyższy - dodaje Adam Starczewski. Decyzja władz Warszawy z 24 grudnia 2012 roku, korzystna dla spadkobierców hotelu, otwiera przed nimi możliwość dalszego dochodzenia swoich praw. Spółka HW Syrena jest natomiast otwarta na dialog, ale nie zamierza rezygnować z obrony swoich interesów. - Ratusz podpisał nieprawomocną decyzję o przyznaniu pani Lubomirskiej prawa użytkowania wieczystego, od której Hotele Warszawskie Syrena odwołały się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Jesteśmy otwarci na rozwiązania polubowne, ale jednocześnie prowadzimy szereg postępowań administracyjnych i sądowych mających na celu ochronę praw Hoteli Warszawskich Syrena. Kto będzie mógł domagać się odszkodowania i za co, okaże się dopiero po prawomocnym zakończeniu tych postępowań. Postępowania są ze sobą powiązane i znajdują się na różnych etapach, dlatego bardzo trudno jest przewidzieć, kiedy prawomocnie się zakończą - ucina prezes HW Syrena. Dodaje także, że funkcjonowanie obiektu nie jest w żaden sposób zagrożone. - Roszczenia restytucyjne nie mają żadnego wpływu na działalność hotelową Hoteli Warszawskich Syrena, a przychody z tej działalności będą nadal trafiać do spółki - wyjaśnia Krzysztof Szadurski. Jak zaznaczył, liczy na dobrą wolę w rozwiązaniu problemu. - Przez kilka lat próbowaliśmy polubownie załatwić sprawę i oczywiście nadal widzimy taką możliwość, ale obecnie, ze względu na rozbieżność stanowisk, jest to niemożliwe - mówi przedstawiciel Jolanty Lubomirskiej-Pierre. I dodaje, że w jego przekonaniu cała sprawa jest wynikiem błędnej oceny ryzyka inwestycyjnego ze strony austriackich spółek. - HW Syrena miały wiedzę o tym, że wobec nieruchomości zgłaszane są roszczenia. Gabriele Lubomirska wnosiła o nieprywatyzowanie spółki HW Syrena. Zgodnie z dokumentami, które posiadamy, roszczenia zostały zgłoszone w 1991 roku i zostały zamiecione pod dywan. Miasto pisemnie informowało HW Syrena w kwietniu 1992 roku o roszczeniach zgłoszonych przez Gabrielę Lubomirską - twierdzi Adam Starczewski. Z informacji uzyskanych w urzędzie miasta wynika, że pełnomocnicy inwestora, który nabył udziały w spółce Hotele Warszawskie Syrena, przed zakupem akcji zapoznali się z aktami własnościowymi i wiedzieli o toczącym się postępowaniu w sprawie nieruchomości oraz zgłoszeniu przez spadkobierczynię pretensji do zwrotu nieruchomości. - Roszczenia do gruntów zabudowanych budynkiem hotelu Polonia odżyły po decyzji o wyeliminowaniu orzeczeń administracyjnych z lat 1951 i 1945 o odmowie przyznania dotychczasowemu właścicielowi hipotecznemu prawa użytkowania wieczystego do tych nieruchomości - uzupełnia Marcin Bajko.

Z historią w tle
Walka o odzyskanie mienia, chociaż bardzo trudna, bywa opłacalna. Przekonali się o tym spadkobiercy rodziny Czetwertyńskich i Przeździeckich, założycieli Hotelu Europejskiego na Krakowskim Przedmieściu. Ich reprezentant - Hotel Europejski Spółka Akcyjna (HESA) - rozpoczął starania o zwrot obiektu w 1991 roku. Ostatecznie budynek, prawomocną decyzją Naczelnego Sądu Administracyjnego, powrócił w 2003 roku do spadkobierców dawnych właścicieli. Batalię o hotel przegrała wówczas spółka Orbis. Obecnie Vera Michalski-Hoffmann (większościowy udziałowiec Hotelu Europejskiego) oraz spadkobiercy rodzin założycielskich hotelu, zamierzają przeprowadzić renowację obiektu. Jej koszty szacowane są na 65 mln euro. Odnowiony budynek ma zostać oddany do użytku w 2015 roku.
Sprawa dekretu Bieruta dotyczy również 10 ha gruntów, na których częściowo stoi Stadion Narodowy. Potomkowie Arpada Chowańczaka i Aurelii Czarnowskiej - dawnych właścicieli - domagają się sprawiedliwości. Nieruchomość, zakupioną w 1920 roku, odebrano im w 1945 roku na rzecz skarbu państwa. W 2009 roku ówczesny minister infrastruktury nie uznał roszczeń i przeznaczył teren pod budowę stadionu. W zeszłym roku Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jednak, że nie miał on racji i postąpił wbrew prawu. Przyznał rację spadkobiercom. - Orzeczenie to nie jest dotychczas prawomocne. Z informacji posiadanych przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami miasta stołecznego Warszawy wynika, że jedna ze stron (Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej - przyp. red.) wniosła skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przedmiotem postępowania są orzeczenia o odmowie przyznania dotychczasowym właścicielom prawa użytkowania wieczystego - tłumaczy Marcin Bajko. Spór trwa nadal. W decyzjach niekorzystnych dla dawnych właścicieli podkreślano, że teren był od lat trzydziestych ubiegłego wieku przeznaczony pod użyteczność publiczną, a to kłóciło się z korzystaniem z tego terenu przez ówczesnych właścicieli. Tej kwestii nie da się już ustalić - ówczesne plany zagospodarowania przestrzennego już nie istnieją. Jednak po ogłoszeniu wyroku przyznającego spadkobiercom prawo do ubiegania się o odszkodowanie, Joanna Modzelewska - pełnomocnik spadkobierców - stwierdziła, że Arpad Chowańczak był osobą na tyle zamożną, iż nie było żadnych przeszkód, by brał udział w przedsięwzięciu publicznym, takim jak posiadanie parku, stadionu, czy terenów wystawowych. Odniosła się także do skargi kasacyjnej, którą MTBiGM złożyło do NSA, twierdząc, że gdyby skarb państwa zdecydował się na ugodę, uniknąłby dodatkowych kosztów. Problemy z nieruchomościami o nieustalonym statusie prawnym dotknęły także inwestorów centrum handlowego Złote Tarasy. Galeria przy ulicy Emilii Plater i Złotej powstała na gruntach, które dekret Bieruta odebrał ich właścicielom. Miasto podpisało porozumienia ze spadkobiercami tych terenów. Na takie rozwiązanie nie zdecydowała się jednak Janina Żak, córka dawnego właściciela nieruchomości. Domagała się ona unieważnienia umowy podpisanej w 2001 roku przez miasto z firmą ING Real Estate, a dotyczącej budowy centrum handlowego. Do tej pory spadkobierczyni ze zmiennym szczęściem walczy o swoje prawa. Sprawa trafiła do trybunału w Strasburgu, ponieważ polskie sądy nie przyznawały racji Janinie Żak. W przypadku Złotych Tarasów miasto uregulowało swoje zobowiązania wobec tych, którzy zgłaszali zasadne roszczenia. Tak dzieje się również w kwestii nabywania gruntów pod Muzeum Sztuki Nowoczesnej, inwestycji planowanej przez ratusz na placu Defilad. - Miasto sukcesywnie nabywa grunty niezbędne do budowy tego obiektu - komentuje Marcin Bajko. Na początku tego roku Rada Warszawy wyraziła zgodę na zakup przez ratusz prawa użytkowania wieczystego ostatniej części nieruchomości (655 mkw.) położonej na placu Defilad. Podjęta uchwała mówi także o tym, że pozostała część nieruchomości jest wolna od roszczeń, ponieważ to miasto jest spadkobiercą dawnych współwłaścicieli. Wcześniej, bo w 2012 roku uznano natomiast prawa spadkobierców dawnych właścicieli tego terenu.

Uniknąć problemów
Na stronie Biuletynu Informacji Publicznej stolicy widnieje lista nieruchomości, co do których przed prezydentem m.st. Warszawy toczą się postępowania administracyjne o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Przed zakupem warszawskich nieruchomości warto więc sprawdzić ich status. - Z naszego doświadczenia wynika, że ryzyko znacząco rośnie, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze objętym działaniem dekretu warszawskiego. Ze względu na dużą liczbę zgłoszonych roszczeń byłych właścicieli (oraz ogólną wadliwość prowadzonych w latach czterdziestych i pięćdziesiątych postępowań w sprawie przejęcia nieruchomości warszawskich) znaczące jest ryzyko kwestionowania nabycia tytułu do nieruchomości przez skarb państwa. W tych przypadkach w zasadzie nie jest możliwe uzyskanie zapewnienia o braku ryzyka roszczeń. Praktyką jest uzyskiwanie szeregu zaświadczeń. Jednakże nawet w sytuacji uzyskania zaświadczenia o braku roszczeń na daną datę, nie oznacza to automatycznie braku roszczeń w przyszłości. W tym przypadku pomocna jest analiza historyczna ksiąg wieczystych i dokumentów dotyczących przejęcia nieruchomości od byłych właścicieli, które jednak nie zawsze są dostępne - mówi Agata Jurek-Zbrojska. Istnieją jednak narzędzia zapewniające inwestorom ochronę ich interesu. - Z kolei w przypadku ujawnienia roszczeń dawnych właścicieli lub toczących się postępowań często nie jest możliwa jednoznaczna ocena ich zasadności lub wykluczenie ryzyka zwrotu nieruchomości. W takich przypadkach konieczna jest szczegółowa analiza prawna roszczeń, a często rozwiązaniem akceptowanym przez inwestorów jest pozyskanie ubezpieczenia tytułu prawnego do nieruchomości. Jednakże, mimo konieczności wielowątkowego i dokładnego badania aspektu roszczeń reprywatyzacyjnych, wypracowane metody i standardy analizy prawnej oraz możliwość ubezpieczenia od tego typu ryzyka są skutecznymi narzędziami zapewniającymi inwestorom wymagane bezpieczeństwo transakcji - dodaje Agata Jurek-Zbrojska.

Przytoczone przykłady pokazują, że procesy związane z niejasną sytuacją prawną danej nieruchomości potrafią ciągnąć się latami. Pochłaniają także ogromne koszty, jakie niesie za sobą nieuregulowana przeszłość.

Dekretowcy chcą zmian
W listopadzie 2012 roku Zrzeszenie Osób Objętych Dekretem Warszawskim "Dekretowiec" przedstawiło Kancelarii Prezydenta RP projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umożliwia on zwrot w naturze - bez żadnych nakładów finansowych - nieruchomości będących obecnie własnością miasta Warszawy bądź skarbu państwa. Główne tezy zawarte w projekcie to: przeniesienie własności nieruchomości podlegających dekretowi Bieruta na właścicieli bądź ich następców prawnych z chwilą zakończenia postępowania administracyjnego wszczętego na wniosek uprawnionego; wpis do księgi wieczystej na rzecz byłego właściciela; brak opłat z tego tytułu; obowiązek pisemnego powiadamiania przez organy administracji państwowej i samorządowej o uprawnieniach przysługujących byłym właścicielom; uchylenie art. 214 pkt 5 ustawy z dn. 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami; w art. 216 tej samej ustawy w ust. 1 po słowach: "Przepisy rozdziału 6 działu III niniejszej ustawy stosuje się odpowiednio do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz skarbu państwa na podstawie" dodaje się: "przepisów art. 1 i 8 dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Dekretowcy domagają się podjęcia inicjatywy ustawodawczej w tej sprawie, gdyż jak twierdzą, obecny projekt ustawy o gruntach warszawskich, przedstawiony przez prezydent Hannę Gronkiewicz-Waltz, jest niezgodny z konstytucją RP.

Odbudować stolicę
Sprawy związane z tzw. dekretem Bieruta dotyczą tylko nieruchomości warszawskich. Dokument z 1945 roku miał regulować kwestie powojennej odbudowy stolicy. Art. 1 dekretu stanowi: "W celu racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przechodzą na własność gminy miasta stołecznego Warszawy". Z danych Wydziału Gospodarowania Terenami w Warszawie (stan na 1945 rok) wynika, że przejęto 44 proc. budynków całkowicie zniszczonych oraz 56 proc. budynków niezniszczonych oraz niektóre warszawskie dzielnice: Saską Kępę, Grochów, Targówek, Bródno, Bielany i Młociny. Problem jest duży, ponieważ na tym terenie jest sporo gruntów, działek czy innych nieruchomości, które obecnie pełnią funkcje komercyjne.